Нова нерухомість. Останні тренди на ринку сільгоспземель

Згідно світового досвіду, обіг земель сільськогосподарського призначення складає не більше 2%, такі активи рідко змінюють власників. Ціни ж дуже різняться. В черговий раз поміркувати над прогнозами щодо цін та інших трендів на ринку сільгоспземель, експерти зібралися під час BlackSeaGrain2020.

Справедлива ціна

Власникам земельних паїв, які забажають продати свої активи з лібералізацією земельного законодавства, не варто розраховувати на захмарні статки. Поки що ті умови, в яких буде працювати ринок, не будуть сприятливими ні для агрохолдингів, ні для фермерів, ні для громадян України.

— Ціна на землю не буде зростати так швидко, як би вона могла зростати при ліберальному сценарію. Згідно нашого дослідження, справедлива ціна на землю в Україні могла б складати близько 5 тис доларів за гектар — це за умов вільного ринку, без обмежень. Це та ціна, той психологічний максимум, до якого ми могли б дійти у найближчі 10 років, в залежності від моделі, — вважає Дмитро Лівч, керівник відділу аналітики EasyBusiness, Україна,

Дмитро Лівч, керівник відділу аналітики EasyBusiness. фото: УкрАгроКонсалт

Та модель, яка є зараз працює в Україні, не передбачає такого значного зростання цін на землю. Відповідно, українські землевласники, не зважаючи на те, що вони будуть мати можливість реалізувати своє право власності, здійснять це не в повній мірі.

— Нема продавців землі, у власників паїв дуже завищені цінові очікування. Нормальна практика показує, що за рік всього 1−1,5% земель змінюють власників. За нашими опитуваннями, в Україні накопичено не більше 10 відсотків нереалізованого відкладеного попиту. Тобто не всі власники будуть продавати землі. Аграрії часто бояться того, що одразу треба буде дістати великі суми і викупити весь свій земельний банк. Але я думаю, що все це буде еволюційно, — нагадує Андрій Мартин, завідувач кафедри Національного університету біоресурсів і природокористування України, член Ради асоціації «Земельний союз України».

Вплив на агросектор

Якщо говорити про агросектор, то для нього важливо мати чітке розуміння того, якими будуть подальші етапи земельної реформи для того, щоб забезпечити довгострокове планування.

— Зараз прийнята стратегія ринку землі така, що він пропонується з певними обмеженнями, набувається досвід роботи на цьому ринку, отже величезна кількість операторів аграрного ринку будуть працювати по цьому формату. Вони будуть вкладати свої інвестиції саме в обробку цього формату. Та щорічні валові інвестиції в аграрне виробництво, тільки операційні, оцінюються в 250−300 млрд грн. Тобто це будуть величезні витрати на обробку цього формату. Але потім цей формат буде змінюватися, — акцентує Сергій Феофілов, генеральний директор «УкрАгроКонсалт».

Cергій Феофілов, генеральний директор компанії «УкрАгроКонсалт». Фото: УкрАгроКонсалт

— Те, що ми бачимо, ринок буде змінюватися, аграрним компаніям потрібно буде готуватися до цього, шукати ті можливості, які будуть давати змогу створювати додану вартість, — говорить Дмитро Лівч.

Читайте також: Упав-віджався? Що відбувається з агроекспортом в ЄС

Який варіант концентрувати великі масиви землю, за рахунок чого? У найближчі роки інвесторами може бути фізична особа-українець і юридична особа-українець. На думку експертів, як правило, це будуть фізичні особи.

— Безумовно, привабливість покупки ділянок землі для фізичниїх осіб — це проходить в тій інформації, яку ми отримуємо. Те, що буде відбуватися значна зміна бізнес-процесів, формату роботи між аграрними підприємствами та власниками землі, це вже зараз відбувається. Упевнений, що ніяких революцій на першому етапі відбуватися не буде, процес буде м’яким. Як я згадував, зміна формату, це завжди додаткові витрати. Але може в поточних умовах виправдано, — розмірковує Сергій Феофілов.

Що викинули на земельний ринок?

Хоча ринок не працює у повній мірі та земельний рух відбувається. Одна з його часток- землі ОСГ.

— У нас ОСГ землі надаються учасникам АТО, з яких 73% продають отриману від держави землю у перший місяць, це ділянки по 2 га. Цей ринок досить активний, — розповідає Андрій Мартин.

Звичайно, мова йде про дрібні ділянки, якими скоріше цікавляться дрібні фермери. Найціннішими будуть масиви у 1000 гектарів одним шматком, які будуть виставлені на ринок, саме за такі пропозиції будуть змагатися великі гравці.

Андрій Мартин, завідувач кафедри Національного університету біоресурсів і природокористування України, член Ради асоціації «Земельний союз України». фото: УкрАгроКонсалт

Читайте також: Антикризовий менеджмент. Як виходять із кризи продавці та виробники техніки

— В середньому в Україні одномоментно, за нашими оцінками, на ринок завжди виставлено кілька десятків тисяч гектарів земель у власності, і плюс підприємства до 300 тисяч га — вони завжди є на ринку. Покупець прийти і подивитися, що є на ринку, — каже Андрій Мартин.

Щодо оціночної вартості земель сільськогосподарського призначення, то вона в середньому становить 27 500 грн/га. Найближчим часом змін цього показника не передбачається.

Виклик для менеджменту

Якщо говорити про питання пристосування аграрними компаніями до нових умов земельного ринку, то це змушує повертатися до питання про інвестиції.

— Перш за все для великих і середніх агропідприємств немає сенсу займатися накопиченням грошей, засобів, фондів, щоб через рік або два викупити великі обсяги площ. Незрозуміло, в чому зберігати ці гроші - в золоті або в чому?, — ставить питання Сергій Феофілов.

Сільськогосподарська земля має шанс стати новою нерухомістю. Населенню буде вигідно не тільки інвестувати у квартири в Києві чи інших містах, але й у земельні ділянки на периферії. Та агропідприємствам слід замислитися про покращення технологій менеджменту.

— В аграрному виробництві революційних падінь ми не передбачаємо, це досить рентабельний бізнес, особливо в період відновлення економіки після глибокого падіння до 20−25% ВВП. На найближчі 3−4 роки тенденції будуть досить згладженими. Після 2021 року, за нашими прогнозами, ціни на світових сировинних ринках впадуть значно і вражаюче, в цей період можливі різкі рухи в плані купівлі землі і головний напрямок — це підвищення ефективності управління. Технології необхідно використовувати якомога найбільш ефективно, — наголошує Сергій Феофілов.

Державний запас

Чи стане держава цікавим і потужним гравцем на ринку земель сільськогосподарського призначення? Адже аграрна спільнота гарно вивчила, що Україна має 10 млн га державних сільгопземель. Виявляється, що цифра давно застаріла.

— Коли ми говоримо про 10 млн га державних сільськогосподарських земель, то це статистика 20-річної давності. Фактично, в державній власності в частині сільськогосподарських земель їх залишається не так багато. Коли Держгеокадастр інвентаризацію проводить, то з'ясовується, що у нас військові полігони можуть стати сільськогосподарськими землями. Якщо реально розраховувати, то я б говорив про суму в 600 тис гектарів — це максимум, що можна знайти. Земельна реформа у нас йде 30 років, тому усі привабливі землі вже роздано. Зрозуміло, що є окремі поля, які теоретично в кадастрі ви бачите як пусте місце. Та насправді це можуть бути договори оренди 90-х років, бо ж тоді кадастрова система не працювала. Земель запасу сільськогосподарських земель в нашій країні фактично вже немає. Держгеокадастр проінвентаризував з минулого року порядку 300 тис. га, підготовлених під аукціони, і в цьому році ще близько 200 тис. га доінвентаризують — та це ті, що перебувають у когось в користуванні, — розповідає Андрій Мартин.

З того, що залишилося у Академії аграрних наук, то «живих» земель, котрі реально обробляються, це близько 240 тис. га. У Мінекономіки є ще близько 400−500 тис. га під держпідприємствами.

Тому очікувати, що держава буде супервпливовим оператором ринку — не варто. Головні земельні операції будуть відбуватися на вторинному ринку.