Небезпечний емфітевзис: як повернути вкрадену рейдерами землю

Вісім земельних ділянок господарства Шполянського району стали об’єктом рейдерства. При цьому на всі паї у аграрія були оформлені чинні договори оренди та емфітевзису. Нові орендарі стверджують, що ці земельні ділянки належать їм за правом користування. Підстава - у Єдиному Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно у графі «Орендар» зазначено прізвище рейдера та назва саме його господарства. Виявляється, Держреєстратор Смілянського району анулював попередні договори оренди та емфітевзису, укладені з аграрієм, на підставі додаткової угоди про розірвання договорів. Потім цей же реєстратор вніс до бази даних нові договори оренди. Від коментарів та будь-яких пояснень посадова особа відмовилася.

За словами директора господарства на додаткових угодах про розірвання договорів оренди стоять підроблені печатка та підпис. «Коли ми ознайомилися з додатковими угодами, одразу побачили, що вони фальсифіковані. Підпис навіть не схожий на підпис керівника. Почали обдзвонювати пайовиків, щоб дізнатися, чи підписували вони ці угоди. Одні не брали слухавку, інші – нічого не могли пояснити по суті. Наше господарство вчасно виплачувало орендну плату. Ті власники паїв, які мали оформлені договори емфітевзису, також не мали претензій по оплаті, так як отримали її одразу в повному обсязі. А договори емфітевзису у нас на 49 років», - прокоментував ситуацію директор підприємства. Крапку у дійсності підпису та печатки має поставити почеркознавча експертиза. 

Почеркознавча експертиза – комплекс заходів, що спрямовані на встановлення приналежності почерку рукописа й підпису конкретній людині. Зазвичай застосовується для визначення справжності підпису або виявлення фальсифікації документа.

За порадою керівника юридичного відділу ОК «Гайдамаки» Руслана Дашицького ошуканий аграрій подав заяву в поліцію про підроблення документів та готує позов до суду, у якому буде вимагати визнати додаткові угоди і договори недійсними.

Читайте також: Пішла по-англійськи. Чи загрожує Brexit експорту з України до Британії?

Юрист відносить даний випадок захоплення землі до «класичного» рейдерства.

Емфітевзис — це право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Емфітевзис встановлюється за договором між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою. Мінімальний строк емфітевзису становить 7 років, максимальний - 50 років. Суттєва вигода для селянина: він може отримати відразу велику суму грошей, продавши емфітевзис сільськогосподарському підприємству чи іншій юридичній особі.

Що робити аграріям, які стали об’єктами класичного рейдерства? Радить Руслан Дашицький.

►  1. Подати до поліції заяву про внесення даних до єдиного реєстру досудових розслідувань за ст. КК України - Підроблення документів, печаток, штампів та бланків, збут чи використання підроблених документів, печаток, штампів.

►  2. В залежності від конкретної ситуації, розглянути доцільність подачі заяви про внесення даних до ЄРДР або за ст. 365-2 КК України,- Зловживання своїми повноваженнями державним реєстратором, суб’єктом державної реєстрації прав, з метою отримання неправомірної вигоди, або за ст. 367 КК України - Службова недбалість, тобто невиконання або неналежне виконання службовою особою своїх службових обов'язків через несумлінне ставлення до них.

►  3. Розглянути Доцільність звернення до Міністерства юстиції України зі скаргою на Рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на земельні ділянки.

►  4. Звернутись до місцевого суду із позовними вимогами Про визнання додаткових угод про розірвання договорів користування земельними ділянками недійсними,тапро визнання нових договорів користування земельними ділянками також недійсними.

 ►  5. Разом із позовом подати до суду заяву про забезпечення позову з проханням заборони потенційному рейдеру вчиняти будь-які дії стосовно земельних ділянок,у тому числі засівати та використовувати в інший спосіб.

 ►  6. В ході розгляду цивільної та кримінальної справизаявити клопотання про призначення та проведення почеркознавчої експертизи та експертизи документів,для підтвердження протиправних дій рейдера та державного реєстратора.

 Як убезпечити себе від незаконної перереєстрації договорів оренди та емфітевзису?

«Усі договори оренди та емфітевзису мають бути зареєстровані у Єдиному державному реєстрі речових прав не нерухоме майно. Кожній земельній ділянці обов’язково має бути присвоєний кадастровий номер. Юристи господарства повинні щотижнево звіряти дані Держреєстру з даними підприємства. І у разі виявлення порушень, реагувати миттєво. Не кваплячись та не моніторячи ситуацію за кілька годин аграрій може втратити всю землю, а потім роками доводити свої права у судових органах», - наголосив Руслан Дашицький.