Купити землю: на які умови продажу-викупу паїв погодяться аграрії

У вівторок, 11 грудня, аграрний комітет ВР проводив засідання робочої групи, учасники якої вчергове намагались сформулювати правила роботи майбутнього ринку землі. Як свідчать матеріали заходу, парламентарі зокрема дійшли згоди щодо етапності запуску ринку землі: спочатку на продаж виставлять до 200 тисяч га державної ріллі, потім перейдуть до продажу приватних паїв. Незрозуміло, наскільки перспективними будуть такі розробки ВР. Адже, за попередньою інформацією, парламент готується 18 грудня подовжити заборону на ринок ріллі мінімум на рік. При цьому нардепи подали уже 13 законопроектів про продовження дії «земельного мораторію».

Для аграріїв перспектива запуску ринку ріллі у першу чергу визначає горизонт планування розвитку бізнесу та інвестицій у власний розвиток. Які умови зняття «земельного мораторію» будуть найприйнятнішими для агросектору і яким категоріям агровиробників потрібно дозволяти викуп паїв, експерти та гравці агроринку обговорили 10 грудня під час круглого столу «Чи зможуть фермери купити землю після повноцінного відкриття ринку чи все скуплять агрохолдинги», організатором якого став Центр економічної стратегії (ЦЕС).

Читайте також: Школа агрономів: на що варто звернути увагу при агрохімічному обстеженні ґрунтів

Дмитро Яблоновський, заступник виконавчого директора ЦЕС

- Купувати землю буде вигідно тим агропідприємствам, для яких постає питання транзакційних витрат на оренду ріллі. Наприклад, якщо підприємство має 30 тисяч гектарів ріллі, то десь кожні 5 років йому переукладати угоди із щонайменше 7,5 тис пайовиків, що тягне за собою значні затрати. Якраз такі підприємства будуть зацікавлені викупити паї, аби знизити витрати на укладання нових договорів оренди. Зрозуміло, що приємніше бути власником, аніж орендарем. 

Дехто із агровиробників захоче розширитись, і розширення відбуватиметься за рахунок великих та середніх господарств. Таке твердження особливо справедливе для фінансово-промислових груп, для яких аграрний бізнес – один із видів заробітку, який хочуть активно розвивати. 

Представники банківського сектору говорять, що не готові співпрацювати із фермерами, які обробляють менше 100 гектарів. Причина – рівень якості та прозорості звітності, а також – поточний фінансовий стан. Але б я уточнив питання: чи захочуть фермери справді масово купувати цю землю? Принаймні за тією статистикою, що я знайшов, приблизно третина фермерських господарств обробляють до 20 га. Тобто, більшість фермерів мають досить невеликий обсяг земель, тому виникає питання - чи потрібно їм збільшувати цей земельний банк?

Звісно, частина з них захоче придбати ту землю, яку вони орендують, але збільшувати земельний банк під зернові буде навряд доцільно. Для садівництва та ягідництва достатньо мати невеликі площі. Державі не варто встановлювати якісь обмеження на купівлю землі, потрібно лише сформулювати «правила гри». «Невидима рука ринку» сама вилучить неефективні господарства, тому залишаться виключно ті гравці, що зможуть самотужки викупити паї.

Читайте також: Пропозиція на мільярди, або як запустити кредитування аграріїв на викуп паїв?

Павло Тулба, президент компанії «Горіх Причорномор’я»

- В Україні дуже багато людей хоче мати власний сад. Але перше, що їх обмежує, – відсутність права власності на землю. Ніхто не хоче вкладати гроші, якщо земля не знаходиться у їх власності. Навіть якщо з якоїсь причини загинули дерева, то в людини залишиться земля як гарантія інвестицій. Відсутність можливості придбати землю – основне, що обмежує розвиток нашого інвестиційного кооперативу.

Як виглядає принцип його робити? Ми  надаємо учасникам кооперативу послугу із посадки того ж саду, як і у нас. Зараз ми ще й побудували переробне підприємство, де виготовляємо готові продукти. В цілому, ми створили вертикальну модель від фермера до кінцевого продукту. За п’ять років учаснику нашого кооперативу доводиться вкласти до $25 тисяч у гектар землі із крапельним зрошенням. Це дуже великі кошти, аби в першу чергу думати саме про купівлю земельного наділу.

Олег Нів'євський, старший економіст проекту Київської школи економіки «Підтримка реформ у сільському господарстві та земельних відносинах в Україні»

- Аграрії зможуть викупити лише від 200 до 400 тисяч гектарів паїв, якщо не працюватиме кредитування ринку землі. Якщо ринок кредитування таки працюватиме, то обсяг платоспроможного попиту складатиме 1,5 млн га. Це дуже консервативний прогноз, бо ми не знаємо скільки «під подушкою» лежить у фермерів та корпорацій. Але це саме той мінімум на який можна розраховувати.

Це дуже добре,  що не всі фермери та агрохолдинги зможуть купити землю. Зараз в Україні на гектар ріллі створюється лише $400, у той час як у США -  $1,5 тисяч. Наша продуктивність, не зважаючи на чорноземи, дуже низька, значна кількість неефективних фермерів та агрохолдингів. Земля дозволить відсортувати ефективних від неефективних. Ефективніші прийдуть на місце тих, хто не зможе викупати ріллю. 

Ринок кредитування під заставу сільгоспземель в США минулоріч складав $90 млрд. У наших реаліях такий ринок складав би $10 млрд, яких дуже не вистачає нашій економіці.

Віктор Кобилянський, партнер та адвокат Сrowe LF Ukraine

- Зараз більшість громадян України виступають проти ринку землі. У мене є простий рецепт Верховній Раді – не треба постійно відкладати мораторій. Вже сьогодні потрібно прийняти закон про обіг земель сільськогосподарського призначення, в якому передбачити запуск ринку ріллі через рік чи п’ять років після ухвалення закону. Так з’являться правила гри, які можна вивчити і до яких можна підготуватися і реально запустити ринок сільгопземель земель. На  одному із заходів ми з колегами обговорювали значення рішення Європейського суду по правам людини щодо неправомірності «земельного мораторію». При цьому ми сперечались, на який краще суд покладатись у скасуванні заборони на ринок ріллі  – на Конституційний чи Дрогобицький районний. В підсумку,  дійшли висновку, що краще покладатись на Дрогобицький районний. Цілком можливо, що окремого закону про запуск ринку землі не буде, натомість буде судове рішення про зняття земельного мораторію.

Наскільки активно продаватимуть наділі приватні власники? Сьогодні приватний власник отримує 5-8% орендної плати на рік. Якщо він продасть і покладе ці гроші на депозит у банку, то він буде отримувати від 15%. Це не означає, що всі одразу продаватимуть паї. Це означатиме ріст орендної плата особливо там, де закінчується строк дії угоди.

Хто купуватиме землю? Є стаття 130 в Земельному кодексі, яка наділяє переважним правом викупу тих громадян, що проживають у відповідній місцевості. Таким чином, перевагу матимуть фермери як фізичні особи, що зможуть купівлею землі у власність надійніше захищатись від рейдерства. Агрохолдинги якраз найменше зацікавлені у викупі землі – економічно невигідно скупити 20 тисяч гектарів ріллі одразу.

Читайте також: На розсуд судів, або як правова система може відкрити ринок землі

Роман Граб, координатор земельного комітету Українського клубу аграрного бізнесу

- Інвесторів в агробізнесі турбує питання ринку землі, але не з точки зору саме купити паї, а з точки зору розвитку бізнесу. Зараз маємо великий чорний ринок оренди і держава зараз, на жаль, не усвідомлює скільки грошей є у фермерів. Аби скупити оті 30%, які зараз обробляють агрохолдинги (усього 6 млн га), потрібно відшукати мінімум $1,8 млрд, і це значна сума для компаній У свою чергу, держава не усвідомлює, скільки насправді грошей мають фермери, і яка реальна величина «чорного ринку» оренди.

Андрій Шишацький, керуючий партнер агрокорпорації “Успіх”

- Я не проти ринку землі в перспективі, але не сьогодні, коли судова реформа не закінчена, правоохоронна система не працює, процвітає рейдерство. Більше 1000 випадків рейдерського захоплення і ніякої реакції правоохоронних органів. В сьогоднішніх умовах запроваджувати ринок землі просто небезпечно для України. Українську землю можливо продати лише один раз, тому я проти дискусію, оскільки це призводить до того, що питання продажу вже вирішене. Українську землю можна буде продати лише раз.

Країна не готова, не готові реєстри і хіба можливо в нинішніх умовах відкривати ринок землі? Середні і великі агрохолдинги краще підготовлені до ринку землі, оскільки у них є юристи, побудована структура. Фермери нехай і забезпечені люди, але вони не зможуть відбивати атаки рейдерів. Ринок землі потрібно запускати лише тоді, коли буде готова відповідна структура. Що я маю на увазі під словом «структура»? Наприклад, що наші фермери в рамках кооперативів зможуть продавати свою агропродукцію за належну ціну, як це є у Естонії.

Лілія Тімакіна, директор з юридичних питань агрохолдингу «Астарта-Київ»

- Якщо ми обмежимо право публічних компаній, які десь мають іноземних інвесторів, то ми поставимо в невигідне становище компанії, які багато років вкладають в розвиток землі та є соціально відповідальними. Треба дати можливість купувати землю тим, хто її обробляє, адже земля потребує обробітку і він має бути правильним. Я б не обмежувала обсяги розпорядження землею.

Я так само як і більшість з аграрної галузі, не за відкриття ринку землі без правил. Ринок землі має бути відкритий, але він має бути за правилами. У виробників має бути переважне право на викуп орендованих ділянок. Закон «Про інвестиційну діяльність» передбачає, що держава не може кожного дня змінювати «правила гри».

Сьогодні у ВР обговорюють ідею не дозволяти викуп земельних ділянок будь-яким юридичним особам. Якщо така заборона справді існуватиме, то ми позбавимо аграрні підприємства можливості викупити ту землю, в яку вони тривалий час вкладали кошти. Ми маємо не лише агровиробництво, але й переробку, тому логістично залежимо від місця знаходження наших земельних ділянок. Кожен фермер, кожен агрохолдинг намагається будувати елеватори, місця для зберігання саме біля своїх наділів.

Стаття 130 Земельного кодексу говорить, що покупцями ріллі можуть бути юридичні та фізичні особи, сільгопвиробники, які обробляють дану земельну ділянку. Якщо це гарантовано законом, держава має дотримуватися приймаючи будь-які інші законодавчі акти. В першу чергу мають продаватися державні землі: землекористувачам з переважним правом придбання.

Читайте також: Географія земельної ренти: скільки селянам платять за землю

Джон Шморгун, президент агрохолдингу AgroGeneration

- Я не прихильник ринку виключно продажі землі, я прихильник ринку обігу землі задля обробітку. Я думаю, що ринок землі буде запущено із обмеженнями, тобто викупати паї зможуть фізичні особи. Але, угоди оренди у нас укладено на 10-11 років, і яка  може бути розмова про приватизацію, поки діють права на обробіток землі?

Сьогодні ставки оренди підіймаються кожного року. Якщо декілька років середня орендна плата за рік була $50-70, то сьогодні вартість оренди виросла до $100, тобто сумарна орендна плата становитиме $1000- 1500, залежно від тривалості угоди.

Сергій Фурса, спеціаліст відділу продажів боргових цінних паперів Dragon Capital

- Розмову про ринок землі потрібно починати із тези, що сільське господарство - це бізнес прибутковий, прибутків не мають хіба що державні агропідприємства, Навіть фермери – це люди багаті, і їм потрібно встановлювати «правила гри», а не протекціоністські обмеження. Обмеження на продаж землі одразу впливатиме на вартість наділів. Чим більше обмежень, тим нижча ціна. Вийде, що ми наче і позбавились земельного мораторію, але і не запустили ринку землі.

Це найбільша небезпека, що держава почне встановлювати свої обмеження чи регуляції. Чим корумпованіша держава, тим вона повинна менше встановлювати регуляцій, інакше вони взагалі не працюватимуть. Звісно, агрохолдинги висуватимуть свої вимоги, фермери наполягатимуть на своїх,  але держава має створити лише правила гри, і тоді бізнес запрацює, і почне податками наповнювати бюджет України. Нема логіки у твердженнях, що рейдерство виникне одразу після запуску ринку. Рейдерство якраз тому й існує, що нема прозорого обігу землі.

Читайте також: Директор ДП "Сетам": Зараз ніхто не готовий купувати землю за $15 тисяч

фото: CEO Club