Географія земельної ренти: скільки селянам платять за землю

У 2017 році середня ціна оренди паю була 1,36 тис грн за гектар, підрахували у Держгеокадастрі. Найдорожче цінувалась рілля у Черкаській області – 2,96 тис грн та Полтавській – 2,55 тис грн, найдешевше – у Закарпатській області – 718 грн та Запорізькій області – 794 грн. Формально, в оренду  здавались лише 16 млн га із 27 млн га загальної площі паїв.

Водночас, кажуть в Держгеокадастрі, минулоріч держава здавала через аукціони в оренду свою ріллю удвічі дорожче, аніж приватний сектор. З 1 січня 2017 до 1 січня 2018 року середня вартість оренди гектара державної ріллі вцілому по Україні виросла на 24%, або від 2,24 тис грн до 2,8 тис грн.

Чому минулоріч приватна рілля орендувалась удвічі дешевше державної? Перший заступник міністра аграрної політики та продовольства Максим Мартинюк має свої припущення. За версією урядовця, вартість оренди паїв занижує відсутність вільного ринку землі та дієвих об’єднань власників ріллі. Також -  локальні монополії аграріїв-орендарів. 

Водночас, пояснює очільник Мінагрополітики, держава стала здавати свою ріллі в оренду лише через аукціони, на строк не більше 7 років та не дешевше 2,2 тис грн за гектар. Саме завдяки цьому у 2017 році за оренду державних земель платили удвічі дорожче, аніж приватних ділянок. 

Agravery.com також вирішив опитати експертів: чи відповідає розмір платні за оренду паїв реаліям економіки, зокрема агровиробництва? Чи є розмір такої платні справедливим? Куди зникло з офіційної статистики 11 млн га паїв, і про що свідчить такий провал у даних?

Андрій Мартин, заступник голови Земельного союзу України.

- Розмір орендної плати за приватні ділянки визначає договір між власником та орендарем.  Держава на його величину жодним чином не впливає. Ріст орендної плати у останні роки пояснюється конкуренцією за доступ до ріллі. Кількість агробізнесменів, що хочуть розширити земельні банки – росте, ріллі – ні.

Є випадки, коли через високу конкуренцію у центральних регіонах агробізнес платить і 3-4 тис. гривень за гектар на рік. Звичайно, орендна плата цілком відповідає умовам ведення агробізнесу в Україні. Маючи з гектара $400-500 операційного прибутку, підприємець цілком спроможний платити $50-80 за оренду. Казати про «несправедливість» такої орендної плати не можна. Якщо на неї погоджуються і власник землі,  і орендар, значить вона влаштовує всі сторони. 

В Україні доволі поширена «неформальна» оренда, коли ніхто не реєструє угоду, селяни неформально домовляються із підприємцем про використання ділянки, отримують плату готівкою або сільськогосподарською продукцією. Головною причиною цьому є є небажання «світити» доходи від оренди, аби не втратити можливість отримувати різні види соціальної допомоги, субсидії тощо. На селі завжди було «вигідно» бути офіційно бідним.

Є багато випадків, коли власника земельної ділянки для укладання договору банально неможливо знайти. Зараз уже масово йде третя черга спадкування пайових ділянок. Їх нові власники – діти та онуки колишнього пайовика – живуть у містах або інших країнах, а тому земля обробляється, але без жодного договору.

Але на Західній Україні вистачає прикладів одноосібного обробітку паїв. Середній розмір ділянки сягає 0,5-1 гектара. Тому землю ніхто не передає в оренду і вона фактично використовується власником як звичайний город.

Денис Нізалов, директор проекту «Підтримка реформ у сільському господарстві та земельних відносинах в Україні» Київської школи економіки

- За різними розрахунками, рента від використання ріллі в Україні коливається від $200-250 за га до $450 за га.  У ці суми включено і збори за використання ріллі, і прибуток агровиробника, і орендна плата для власника паю. У 2017 році власник ріллі отримував в середньому $52,6 за га, прибуток агровиробника коливався від $132  зага до $382 за га.

Так от, повертаючись до справедливості. В багатьох країнах економічна рента від землі розподіляється 50/50 між власником та орендарем. В Україні власник отримує за використання своєї приватної власності в кращому випадку близько 25%.

Державна статистика зазначає, що власники самостійно обробляють близько 15 млн га (власні паї - приблизно 11 млн га, землі ОСГ, землі для садівництва та городництва). Часто таку категорію виробників називають одноосібниками. За різними оцінками їх від 2,5 до 4 млн одиниць. Цей сектор виробляє близько 50% сільськогосподарського ВВП.

Григорій Кукуруза, економіст IMF Group

- На жаль, в Україні показник середньої оренди за землю не зовсім відображає реальний стан справ. Наприклад, крупні агровиробники говорять, що цьогоріч вони не платили за оренду ріллі менше $80-90, незалежно від області.  

Поточна ставка орендної плати повністю відповідає рівню доданої вартості, який може отримати на ній виробник. Звісно, вона відстає на 10-15% від потенціалу, який стримується мораторієм та неможливістю власника паю легально продати свою земельну ділянку. Але це зовсім не шалені сотні євро, про які ми можемо чути від «експертів» на ток-шоу та круглих столах. 

В 11 млн га «тіньових» паїв опинилась земля дрібних фермерів, які оперують виключно власним капіталом та не мають зобов’язань звітувати перед жодними інвесторами. Такі аграрії не бажають нести додаткові витрати грошей та часу на оформлення договорів, тому укладають їх неформально у вигляді письмових зобов’язань сторін. Вони ніде не декларуються, тому «не видимі» для Держгеокадастру.

Держстат каже, що лише 19,8 млн. га знаходяться в обробітку фермерами. Індивідуальні селянські господарства не можуть займати інші 53% сільськогосподарських земель. Дані земельні банки просто знаходяться в «тіньовому» обробітку.