Q&A: як працюватиме система он-лайн реєстрації договорів оренди на землю?

З 6 грудня жителі Україні можуть договір оренди ріллі зареєструвати он-лайн, без посередництва нотаріуса чи державного реєстратора. Для цього буде потрібен лише сканер, комп’ютер та електронний цифровий підпис (ЕЦП), кажуть в Мін’юсті.

Президент Фонду «Східна Європа» Віктор Лях деталізує, що до кінця року така послуга стане доступною для всієї України. Зараз через інтернеті реєструвати договори оренди можуть на Київщині, Полтавщині, Херсонщині та Івано-Франківщині. Також – у Миколаївській, Вінницькій, Хмельницькій, Чернігівській та Кіровоградській областях. За словами прем’єр-міністра Володимира Гройсмана, он-лайн реєстрацію договорів оренди ріллі дозволили спеціально, щоб українці якомога менше витрачали часу та сил на бюрократію. Але як така послуга спрацює на практиці? І чи не стане вона шпариною для рейдерів?

Читайте також: Q&A: що треба знати про аграрний Blockchain

Чи можуть аграрії і надалі реєструвати договори оренди ріллі у держреєстраторів?

Так, можуть, каже перший заступник Міністра юстиції Наталія Бернацька. Службовець наголошує, що реєстрація договору оренди землі через інтернет є добровільною.

Чому ж тоді вирішили дозволити реєстрацію договорів оренди землі через інтернет?

Тому що наявні реєстратори фізично не справляються з потоком заявок на реєстрацію договорів оренди, каже Бернацька. Через це, за її словами, до реєстраторів в регіонах формуються «цілі черги з аграріїв». Недбалі орендарі не бажали займати таку чергу, тому свої договори з пайовиками ніде не реєстрували. І таким недбальством доволі часто користувались рейдери, які мали офіційно зареєстровані договори оренди на ті паї, які обробляли такі недбалі аграрії. В Мін’юсті додають, що зараз в Україні працює 795 державних нотаріальних контор та 5,5 тисяч приватних нотаріусів, які мають право реєструвати договори оренди землі. А щороку Державний реєстр речових прав отримує більше 2 мільйонів заявок на реєстрацію дій із ріллею, зокрема оформлення договорів оренди.  В Мінагрополітики додають – на 1 липня 2017 року в Україні діяло 4,7 млн договорів на оренду 16,6 млн га паїв. Також – 50,5 тисяч договорів оренди 1,4 млн га державної ріллі, які було укладено поза земельними аукціонами, що почали свою роботу у 2015 році.

Читайте також: «Так» земельної реформи: що з цього матиме простий землевласник?

Як взагалі проходить реєстрація он-лайн договорів оренди землі?

Спочатку, як каже голова Держагентства з питань електронного урядування Олександр Риженко, потрібно спочатку підписати паперовий договір оренди між пайовиком та агровиробником, а потім його відсканувати.  Це ж саме треба зробити і з паспортом власника паю. Відскановані документи потрібно завантажити в розділ «реєстрація речових прав на землю» на сайті Мін’юсту «Он-лайн будинок юстиції». Щоб завершити реєстрацію, договір треба скріпити ЕЦП людини, що завантажувала «скани» документів. Тобто, потрібен ЕЦП або орендаря, або пайовика. Два ідентичні договори оренди - і власника паю, і орендаря -  завантажувати не потрібно. Риженко запевняє, що вся процедура реєстрації договору оренди через інтернет займе не більше 10 хвилин.

Якщо договір все рівно треба підписувати на папері, для чого його тоді реєструвати через інтернет?

Перший заступник міністра аграрної політики Максим Мартинюк наголошує, що договір оренди стає дійсним лише після моменту його державної реєстрації. Держава дала простіший спосіб такої реєстрації через інтернет. Оформлення договорів оренди ніхто спрощувати не збирався.

Сільське населення не дуже «дружить» з ІТ-технологіями, мало хто на селі має ЄЦП. А як селянину чи аграрію оформити собі такий підпис, щоб була можливість он-лайн реєстрації договору оренди?

Риженко запевняє, що зараз електронний цифровий підпис можна оформити в будь-якому районному управлінні ДФС, або ж в будь-якому відділенні «Приватбанку». Ця послуга є безкоштовною, і займає не більше 5 хвилин.

А де гарантія, що реєстрація договорів оренди землі через інтернет не стане ще одним інструментом «аграрного» рейдерства?

Риженко каже, що уряд вже зміг запустити обмін інформацією між реєстрами Мін’юсту та Держгеокадастру. Через це реєстратор в принципі уже не може «не побачити» або помилку в кадастровому номері, або вже наявний договір оренди на конкретний пай, додає Бернацька. А при он-лайн реєстрації договору оренди система в першу чергу «дивиться» на кадастровий номер паю, додає Риженко. Тому, якщо номер введено неправильно, або на ділянку з таким номером вже діє інша оренда угода, то система не зареєструє договір.  Службовець доповнює, система «вивантажує» договір одразу в Реєстр речових прав та в земельний кадастр. Але система он-лайн реєстрації аж ніяк не дає доступу до таких реєстрів. Для цього потрібно мати «ключ акредитації», які мають лише реєстратори.

Система он-лайн реєстрації договорів також звіряє паспортні дані власника паю. Тому реєстрація на «мертву душу» технічно неможлива, каже Риженко.

Читайте також: Валерій Пекар: Треба перевести розмову про земельну реформу з категорії міфів і забобонів в категорію серйозної розмови

Для України є традиційною проблема, що електронні сервіси «підвисають». Чи не «підвисатиме» і ця система он-лайн реєстрації договорів оренди землі?

Бернацька запевняє, що така система працюватиме без збоїв. За її словами, на сайт «Он-лайн будинок юстиції» кожен рік заходить понад мільйон унікальних користувачів. При цьому без збоїв працюють майже 30 он-лайн сервісів Мн’юсту, найпопулярніші серед яких – реєстрація нового бізнесу та реєстрація шлюбів. 

Які вигоди від можливості реєструвати он-лайн договори оренди землі отримають держава,  аграрії та пайовики?

По-перше, як міркує Мартинюк, аграрії отримають зручний сервіс із реєстрації орендних угод. Через це обсяг нелегальної оренди ріллі має знизитись, агросектор буде поступово виходити з «тіні». Простір для «аграрних» рейдерів звузиться, бо майновий та земельний реєстри почнуть працювати впорядкованіше. По-друге, очікує Мартинюк, завдяки он-лайн системі реєстрації угод оренди землі помилки в Державному земельному кадастрі виправлятимуться швидше і результативніше. «Все вищезгадане стосується відповідальних орендарів, чиї договори належним чином зареєстровані, оскільки саме з моменту державної реєстрації договір набуває чинності. Особи, які працюють на підставі неформальних чи усних домовленостей, якщо не провокують рейдерів, то принаймні позбавлені арсеналу захисту, який надала їм держава», - наголошує урядовець.

Читайте також: Чотири сценарії розвитку України і як на них впливає земельний мораторій