П’ять аргументів проти продажу лише державних земель

Восени команда президента України Володимира Зеленського пообіцяла нарешті визначатися з тим, який буде ринок землі. “У нас зараз –  не найкраща соціально-економічна ситуація, але ринок точно потрібно відкривати, продумавши при цьому всі реальні механізми. Є ще інша сторона медалі, у нас не проведено нормальний аудит цих земель. Ми до цих пір не розуміємо, в чиїх руках і скільки землі. Це стосується і державних земель», – заявляв голова партії «Слуга народу» Дмитро Разумков. 

Втім, саме дизайн майбутнього ринку - хто, коли і скільки землі може купити - є найбільшим каменем спотикання, оскільки щодо принципової необхідності впроваджувати ринок ніхто не сперечається. 

Одним з найбільш обговорюваних варіантів є початок з продажу лише  державних земель. Мовляв, це джерело корупції, “чорна дира” українського бюджету. За даними Олега Нів’євського, доцента Київської школи економіки, в середньому в розрахунку на 1 га земель державні аграрні підприємства генерують менше від приватних підприємств доданої вартості на $106, чистого прибутку — на $55, виручки — на $218. Крім того, близько 80% державних земель не зареєстровано в Держгеокадастрі. 

Але, попри все, експерти не вважають, що починати ринок, продаючи лише державні землі, є добрим рішенням, про що говорилось на публічній дискусії «Старт ринку землі: чи варто на першому етапі виставляти на продаж тільки державні землі?», яку на початку місяця провела Громадська коаліція за скасування земельного мораторію. 

Причина перша: продаж державної землі не визначить ціни на ринку

Державні поля значно більші за приватні  ділянки - середній розмір під оренду 80 га та 3,6 га відповідно. Якщо середня вартість оренди гектару державної землі коштувала минулого року 3431,5 грн, то оренда паю - 1613,4 грн/га, зазначає Олег Нів’євський. Його слова підверджує Роман Граб, заступник голови Українського клубу аграрного бізнесу, за словами якого в першому кварталі цього року середній розмір орендної плати за результатами торгів склав 23,68% від НГО, в той час як оренда за паї в різних регіонах складає здебільшого від 8 до 14%**. Середній розмір лота на земельних торгах, у першому кварталі цього року становив близько 18 га.

Тож є всі підстави вважати, що ціни продажу державних земель також значно перевищуватимуть ціни продажу приватних паїв. Пропозиція буде обмеженою, а ціни на земельні ділянки, що будуть продаватись, — непропорційно високими. “Ціни ринкові тоді, коли є відповідна ліквідність ринку. Тому що, наприклад, одна-дві операції по продажу державних земель сільськогосподарського призначення — не показово. Продадуть, наприклад, якесь поле у Київській області. Це не показник для Закарпатської області. А для приватних земель тим більше”, - розповідав він Agravery.com. 

Розрахункові (очікувані) ціни продажу держземель (попередні результати; за умови доступу іноземців та іноземних компаній, незмінній продуктивності, відсутності кредитних обмежень та доступу до фінсування), $/га

Читайте також: Фінансовий директор «Мелітопольської черешні»: Надто дешевих ягід та фруктів і у наступні сезони чекати марно

Причина друга: до землі не отримають доступ малі та середні фермери

Великі та дорогі масиви землі не дадуть змоги фермерам конкурувати за землю з агрохолдингами. Крім того, початок ринку з продажу виключно державних земель не поліпшить доступ фермерів до грошей, заявила Олена Коробкова, голова Незалежної асоціації банків України. «Банки кредитуватимуть за умови вільного конкурентного доступу до всіх земель, відсутності ризику знецінення активів, мінімального впливу чиновників на процес продажу. Якщо продаватиметься лише державна земля, фермери не мали вільного доступу до коштів, так і не матимуть», — запевнила вона. За оцінкам експерта, старт ринку з продажу всіх форм власності на землю дозволить в короткочасній перспективі зменшити ставку кредитування на 5-8%.

Причина третя: обмеження для росту економіки 

Відкриття ринку землі з державних угідь не має шансів стати драйвером економіки України, впевнені експерти. “Відкриття ринку землі матиме доволі обмежений вплив на зростання сектору та економіки в цілому. Розрахунковий (очікуваний) ефект від запровадження ринку земель (попередні результати; за умови доступу іноземців та іноземних компаній, незмінній продуктивності, відсутності кредитних обмежень та доступу до фінсування) відрізняється в рази - 2,4 млрд доларів, якщо почнеться лише з держземель, та 7,15 млрд, коли вся земля стане вільною”, - розповів Олег Нів’євський. 

І цей розрахунок буде реальним лише за умови, що держава взагалі виставлятиме на продаж землі. “Початок з державних земель може зробити реформу профанацією. Якщо проаналізувати приватизацію держпідприємств, то можна побачити, що вона провальна. Чому продаж державних угідь, які є підконтрольними різним установам, буде інакшим? Скорыше за все держава не продаватиме землі, які контролює, навіть якщо матиме цю можливість», — впевнений Дмитро Яблоновський, заступник виконавчого директора Центра економічної стратегії. 

Причина четверта: від цього постраждають громади 

У разі, якщо ринок землі розпочнеться виключно з державних земель, третина органів місцевого самоврядування, що вже отримали у комунальну власність земельні наділи, будуть позбавлені права на продаж і, водночас ті громади, яким держава не встигла передати у власність угіддя будуть позбавленні права якісно спланувати свої території і отримати прибуток із продажу державою землі, впевнений Іван Фурсенко, заступник голови Всеукраїнської асоціації органів місцевого самоврядування «Всеукраїнська асоціація сільських та селищних рад». “Жителі територій, фермери та підприємці будуть знаходитися у різних економічних і правових площинах в залежності від того в якій громаді не/об’єднаній вони живуть і працюють”, - заявив він. 

Читайте також: Операція "кооперація": коли виклик для ОТГ трансформується у можливості

За словами експерта Всеукраїнської Аграрної Ради Дмитра Кохана, початок з продажу комунальних земель є найбільш прийнятним, оскільки дає можливість орендарям визначитися з форматом ринка та не позбавляє громади права управляти землею. 

Причина п’ята: це порушить Конституцію

Минулого року Європейський суд з прав людини виніс рішення по справі “Зеленчук та Цицюра проти України”, де визначив та детально пояснив, чому мораторій на продаж сільгоспземель є таким, що суперечить правам людини на розпорядження власним майном. “Відповідно, якщо продаватися буде тільки земля, що належить державі, громадяни знов не отримають права купувати-продавати землю ще впродовж певного періоду часу. А Україна має дати світовій спільноті сигнал, що вона виконує норми міжнародного права, тож заслуговує гідного ставлення як до рівного партнера», — зазначила Ольга Балицька, керівник практики нерухомості «PwC Legal Україна», фахівець із земельного законодавства. За її словами, саме це обмеження на ринку землі спричине ще одне порушення Конституції.