Олег Нів'євський: Купівля-продаж тільки державних земель сільгосппризначення на першому етапі запровадження ринку не вирішить жодних проблем

Восени буде прийнято рішення щодо ринку землі, пообіцяв президент України Володимир Зеленський. У якому вигляді, дізнаємося тоді ж. Але у цей час точаться різноманітні дискусії між зацікавленими особами щодо того, який дизайн ринку землі задовольнить усіх. На початку липня відбудеться широка панельна дискусія на тему "Старт ринку землі: чи варто на першому етапі виставляти на продаж тільки державні землі?". Напередодні неї Agravery.com поговорив з Олегом Нів'євським, експертом із земельних питань з  Київської школи економіки.  

Серед варіантів дизайну земельного ринку чимало варіантів, які передбачають запуск ринку  виключно з державної землі. Як, на вашу думку, буде відрізнятися вплив на економіку, якщо почнуть із державних земель або з земель усіх категорій? Чи є у цьому сенс?

- Думаю, якщо ефект і буде, то мінімальний. Державні землі — найбільш проблемна зона в історії з  сільськогосподарськими землями. По-перше, рівень реєстрації в Державному земельному кадастрі цих земель доволі низький — до 20%.  А, по-друге, просто цікаво, яким чином саме такий сценарій відбуватиметься. Наприклад, скільки землі щороку держава захоче продавати на ринку (або іншими словами приватизовувати). Якщо це буде мізерний обсяг — ринок буде неліквідний. Ніхто фінансові інструменти розвивати під це не буде.

Крім того, початок з державних земель не буде  показовим. Якщо дивитися на державні землі, то державні поля значно більші за приватні  ділянки. Тобто такий старт не стане індикатором майбутнього ринку землі. Тож такий варіант ні до чого не призведе.

А що поганого у великих ділянках? Завжди ж казали, що ціняться саме цілісні активи.

- Звичайно. Просто такі масиви будуть коштувати більше, бо вони цікавіші бізнесу. Іншими словами, ми отримаємо ситуацію, коли у нас будуть завищені очікування по ціні. А насправді маленькі ділянки в полях коштуватимуть дешевше. Знову ж таки, ціни ринкові тоді, коли є відповідна ліквідність ринку. Тому що, наприклад, одна-дві операції по продажу державних земель сільськогосподарського призначення — не показовий бенчмарк. Продадуть, наприклад, якесь поле у Київській області. Це не показник для Закарпатської області. А для приватних земель тим більше.

Чому не показник? Якщо це державна земля, і у Київській області так само земля така ж державна…

- Ринок земель — суто локальний ринок. Дуже багато чинників, які впливають на ціноутворення (розташування, ландшафт, тип ґрунтів і який бізнес - його прибутковість - можна вести). Оці всі чинники відрізняються в межах району, а Україна доволі велика. Подивіться навіть по нормативно-грошовій оцінці. Хоча це абсолютно штучна конструкція, але навіть вона теж не однакова по Україні. Навіть це може бути аргументом.

Читайте також: Q&A: як свинарі запроваджують зони безпечності продукції і навіщо це потрібно

Коли ринок буде ліквідним, коли буде продаватися достатня кількість землі по всій території Україні, тоді можна ставити якісь цінові орієнтири. А державні землі - це буде крапля в морі. Я пам'ятаю, коли декілька років тому назад, наприклад, обговорювався цей варіант із Міністерством агрополітики і Урядом, то “звідти” не було сигналу про бажання продавати значні масиви держземель, йшла мова лише мізер на рівні 50 тис. га в рік. А це взагалі ніщо.

Але на цих обсягах можна пропрацювати процедуру продажу, про що власне й говорять автори такого варіанту?

- Безумовно можна. Питання у тому, які цілі ми переслідуємо. Якщо наша мета — дати власникам землі скористатися своїм конституційним правом. Ця мета не досягається, якщо будуть продавати лише державні землі. Це просто є способом затягування запровадження ринку для іншої - переважної частки сільгоспземель, адже приватних земель у нас втричі більше ніж державних. Інша мета — розвивати кредитні інструменти під заставу землі. Цього також не буде, бо ринок буде неліквідним. Він буде маленьким, мізерним. І я сумніваюся, що у банків буде дуже велике бажання працювати із державною землею. Держава — завжди ризик. Особливо, коли кажуть, що мало землі реєструється, невідомо, що на ній робиться. Тобто як не подивись — багато мінусів. Позитиву небагато. Якщо він є там взагалі.

Як вплине цей сценарій на ВВП та чи можна розраховувати на зростання обсягів інвестицій?

- Які тут можуть бути інвестиції… Якщо ми говоримо про 100 тис. га землі на рік, які може продати держава, то при вартості, наприклад, в 2 тисячі доларів за гектар ми отримаємо двісті мільйонів доларів на рік. А нас ВВП зараз біля 100 мільярдів. Тобто це крапля в морі.

Але навряд чи держава виставлятиме більше 100 тис. на рік.

- Я думаю, так. У нас зареєстровано 20% державних земель з близько 10 млн га держаних сільгоспземель загалом. Це два мільйони га землі, яку можна було б приватизувати, але частина цієї землі під договорами оренди, частину треба ще оформити, зареєструвати у кадастрі. Тобто потрібно десь ще знайти цю землю, яку можна продавати.

Читайте також: ТОП-10 експортерів кукурудзи у 2018/19

Який попит буде при такому обмеженні пропозиції?

- Може бути великий. Державні землі, зазвичай це землі запасу, кращої якості і вони коштують відносно більше, ніж решта земель. Більше того, зазвичай державні поля - це цілісні ділянки (в середньому це 82 га). Такі масиви ціняться і попит буде більший від нормального. Відповідно це збурить ціну. Тим більше, що землі будуть продаватися на аукціоні, як це передбачається існуючими можливими варіантами проекту закону про обіг. Але все буде залежати від території.

Як ви вважаєте, як це може вплинути на громади, які розташовані поруч з державними землями?

- Якщо говорити про громади, то, по-перше, вони розташовані на комунальній землі. У них можуть бути на території сільської ради державні землі, але вони ними зараз поки що не розпоряджаються. Тобто їм ні холодно, ні жарко від цього. Комунальні землі продавати ніхто не зможе, крім них. Але уявімо ситуацію: держава продає суміжну з комунальною земельну ділянку за високу ціну. Автоматично зростає ціна оренди, тому що всі зацікавлені побачать, що вартість землі на аукціоні доволі висока. Тобто, може бути який побічний вплив, але на мою думку ним можна знехтувати для оцінок.

Втім, є одна дуже негативна річ - якщо починати з державних земель, то це фактично продовжує мораторій ще на невизначений період. За цього сценарію 30 млн га приватних земель залишатимуться під мораторієм автоматично. Але з державних земель для ринку буде доступно в перші два роки біля 100-200 тис га (з 10 млн!). Тобто чисто арифметично, на першому етапі 39,2 млн га з 40 млн га підмораторних земель будуть поза ринком. Ефект для зростання країни - нульовий. Далі, політики скажуть «будемо робити експеримент два роки». А хто їм заборонить через два роки знову те саме сказати? Буде новий мораторій, і знову підемо по новому колу.