Ціна паю: що дасть аграріям нова методика оцінки землі?

За рік від січня 2016 року до січня 2017 року обсяг витрат аграріїв на виробництво своєї продукції виросли на 23,4%. В структуру таких витрат входить і заробітна плата працівникам, і підвищені тарифи на енергоносії, і орендна плата за паї. І це все на фоні того, що нарахування обіцяних аграріям дотацій від держави ще не почалось.

Але аграрії отримали змогу дещо зекономити на своїх витратах -  з 1 березня цього року вступає у силу нова методика нормативно-грошової оцінки (НГО) землі. За цією методикою середня вартість гектару ріллі в Україні знижується з 31 тисячі гривень до 27 тисяч гривень.

Читайте також: Звертайтеся до ОДА: як в різних областях допомогають розвитку кооперації

Михайло Соколов, заступник голови Всеукраїнської аграрної ради, пояснює – обсяг земельного податку, який мають сплачувати аграрії, а також податку 4ої групи прямо залежить від вартості нормативно-грошової оцінки землі. Тому в теорії слід очікувати, що така земельна новація допоможе знизити фінансове навантаження на аграріїв.

Особливості національної оцінки

Олег Цвях, в.о. голови Держгеокадастру України, розповідає – першою новацією при формуванні нового порядку НГО стало використання даних рентного доходу на 1 гектар ріллі за 2010-2014 рік. Другою новацією стало включення у  формулу розрахунку НГО балу бонітету ґрунтів (показник якості ґрунтів). Таким чином, земля з вищим балом бонітету отримає вищу нормативно-грошову оцінку. Третьою новацією став умовний розподіл території України на природно-сільськогосподарські райони, в кожному з яких вже встановлені нормативи капіталізованого рентного доходу. В УАК додають – в рамках такого розподілу оцінка землі за новою методикою буде проводитися для конкретних земельних ділянок, а не для області чи району взагалі.

«Відтак, якщо раніше в різних районах однієї області НГО значних відмінностей не мала, то тепер в одній області така різниця може складати 20 тисяч гривень між районами», - каже Роман Граб, експерт із земельних питань "Українського клубу аграрного бізнесу". Зрештою, як наголошує експерт, дані НГО використовуються для визначення розміру земельного податку, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок. Тому методику оцінки землі потрібно постійно оновлювати

Читайте також: Нові наглядачі: що дасть АПК реформа наглядових рад стратегічних держкомпаній?

У аналітичному департаменті Української аграрної конфедерації додають – попередній порядок НГО було запроваджено ще у липні 1995 року і тоді він становив 3675 гривень за гектар. Але такий показник базувався на показниках дохідності ріллі зразка ще 1988 року. Так і виходило, що землі в південних областях, де раніше застосовувалася система зрошення, отримали майже таку саму оцінку як, скажімо, родючі ґрунти в Полтавській області. Аграрії південних областей мають вкладати у родючість землі значно більше коштів, аніж їхні колеги з інших областей України, а от орендну плату та податки до місцевих бюджетів платити на рівні з усіма.

Ніхто не програв

Роман Граб коментує, "найбільшої вигоди з нової методики НГО отримають ті користувачі землі, які обробляють малопродуктивні або сухі землі в південних регіонах, де виробництво аграрної продукції є більш ризикованим через несприятливі кліматичні умови".

Також ті аграрії, які працюють на орендованих у держави землях, оскільки вартість оренди таких земель визначається у 12% від їх нормативної власності. Держава, найбільший землевласник, зазнає незначних втрат, оскільки в середньому по Україні НГО знизилася з 30,9 тис. гривень до 27,5 тис. гривень. Відповідно, знизяться доходи від сплати земельного податку, плати за оренду державної землі та доходи при сплаті державних мит, що розраховані з НГО.

Нічого від зміни НГО землі не отримають орендарі паїв, а також їхні власники. Граб пояснює – в Україні все більше відходять від практики, коли вартість оренди паїв прив’язують до оцінки землі. Тому, навіть якщо вартість землі в окремо взятому районі раптом знизиться, орендар не  в праві змінити умови договору на цій підставі та знизити вартість орендної плати. 

Читайте також: Корисний атом: як можна використовувати радіаційні технології в АПК?

«Тому, не можна беззаперечно сказати що від нової методики всі землевласники, орендарі або держава щось втратили чи виграли, просто ціна стала більш справедливою та збалансованою», - підсумовує експерт.

Без законів

Найголовніша проблема, за словами фахівців, – Мінагрополітики насправді досі не винесло на громадське обговорення порядок проведення нормативно-грошової оцінки землі. Тому, як побоюються в УАК, запровадження нового порядку оцінювання ріллі може зайняти навіть  декілька років.

Теоретично, місцева влада і без аграрного міністерства може розпочати процедуру переоцінки вартості ріллі. Але, на думку експертів, районні ради не стануть починати таку процедуру одразу по двом причинам.

Андрій Мартин, завідувач кафедри землевпорядкування НУБіП, пояснює першу причину – ані державний бюджет, ані обласні бюджети не закладали на 2017 рік кошти на розробку технічної документації з НГО для районних рад. Аби розробити таку документацію на один район потрібно до 100 тисяч гривень.

Причина друга -  місцева влада насправді не зацікавлена у перегляді нормативно-грошової оцінки землі, оскільки через це надходження до скарбниць від збору земельного податку можуть знизитись.

Тому, як каже Мартин, аграрії муситимуть самі замовляти у приватних компаній технічну документацію на переоцінку земельних ділянок, які вони зараз обробляють. Але проблема буде не лише у додаткових тратах - приватні компанії складнощі з доступом до відомостей про грунтові обстеження, які мають державні установи. Навіть якщо документацію вдасться розробити, то вона має пройти державну експертизу в Держгеокадастрі, та погодження райрадою.

Читайте також: Українська кооперація за литовським рецептом

“Державна експертиза в Держгеокадастрі і прийняття рішень районними радами - це переважно чиста корупція, а тут наші чиновники ще собі "ціни не склали", - каже експерт.

Денис Марчук, заступник голови Аграрної партії України, додає – зараз сільськогосподарськими землями поза межами населених пунктів розпоряджається Держгеокадастр, бюджет якого на 2017 рік навряд чи дозволить провести переоцінку ріллі. Тому, на думку Марчука, було б краще, аби законопроект 4355 про передачу громадам землі поза населеними пунктами, нарешті було прийнято.

Експерт наголошує – громади отримали занадто багато зобов’язань, але не отримали у свої руки належні ресурси, зокрема землю. Якщо громада таки отримає у своє розпорядження ріллю поза межами населених пунктів, то вона буде зацікавлена самостійно знайти ресурси на переоцінку нормативної вартості землі. У свою чергу, проведена переоцінка дозволить громадам ефективніше наповнювати свої скарбниці.

                                                                                               Іван Киричевський

В рамках Agri Invest Forum 2017, що відбудеться 27 квітня в АККО «Інтернешнл», пройде найбільша дискусія стосовно механізмів запуску ринку землі, тіньового ринку та захисту прав на землю, яка об’єднає понад 1000 учасників.