Андрій Кошиль: У сегменті сільськогосподарських земель попит значно перевищує пропозицію

Ринок землі Україні потрібен. Та у якій формі він буде ефективним? Які схеми практикуються сьогодні на ринку сільськогосподарських земель, і чого очікувати з 1 липня 2021 року? Практичним досвідом та власними міркуваннями ділиться президент асоціації «Земельна спілка України» Андрій Кошиль.

Згідно законодавства, з 1 липня в Україні запускається ринок землі. На вашу думку, чи коректно так говорити? Які ключові інновації набудуть чинності?

— Інновацій не так і багато. Розмови про бурхливий запуску ринку землі перебільшені. По-перше, буде дозволено купувати землю тільки українцям, які є фізичними особами. По-друге — не більше ста гектарів на одну особу. Всі розповіді про фіктивні угоди — від лукавого. Жоден серйозний інвестор не буде будувати схеми в Україні, ґрунтуючись на «викривлених» юридичних процедурах.

Якщо юридична оболонка операції не збігається з її фактичним змістом, суд в будь-який момент може її анулювати. А є ще й вимога про обов'язкову оплату землі в безготівковій формі. Гроші мають надійти в банківську систему, потрібно підтвердити їх походження, є довга процедура викупу. Все це в сукупності робить ринок земель на першому етапі, з 1 липня, не дуже привабливим для великих інвесторів.

Які вигоди отримають власники паїв в зв'язку з новим законодавством? Чи можливий податковий тиск на землевласників, щоб їм було вигідніше продати паї, ніж самостійно обробляти землю?

— Власники паїв виграють з прийняттям цього закону, тому що у них, як мінімум, з'являється альтернатива оренді. Зараз вони можуть тільки здати в оренду, а коли запрацює ринок, вони можуть продати навіть ту ділянку, яка знаходиться в оренді. Оренда збережеться для нового покупця, а продавець просто продасть права на землю, і орендну плату буде отримувати новий власник.

Чутки про те, що хочуть організувати податковий тиск, точаться, і навіть законопроєкти реєструються. Але аналізувати їх я не бачу сенсу, тим більше, що різке і кардинальне підвищення податків на землю малоймовірно. У будь-якому випадку, якщо податки на землю будуть істотно підвищені, це торкнеться і агровиробників, а останні складають досить вагоме лобі у Верховній раді. Для них це може вилитися в неприємні фінансові наслідки.

Читайте також: Земельні страсті: про досвід громад та наміри законотворців

Тим більше, що велика частина сільськогосподарських підприємств не зацікавлена ​​в купівлі земель. Їх цілком влаштовують права оренди. Той формат, який на сьогодні передбачається законодавством, формує уповільнений, прохолодний ринок землі, на якому навряд чи можливі активні скупки.

Пам'ятаєте, рік тому ми говорили, що придбання земельного паю для будь-якої особи може стати вигідним депозитом. У зв'язку з новим законодавством, чи залишається це в силі?

— Так, залишається в силі і це, мабуть, єдиний можливий варіант інвестицій в землю. Я маю на увазі, коли потенційний покупець не планує купити консолідовану ділянку. Але якщо людина хоче купити землю, тобто де «попадеться», і потім здати виробнику в оренду, від цього може виграти і сільгоспвиробник, і фізична особа, тобто покупець.

Тобто, є пасивний інвестор, який за погодженням з фермером накупив землі. І є фермер, у якого замість кількох десятків власників з'являється один, з яким легше домовлятися, оформляти документи простіше і швидше. Це, на мій погляд, сама жива і ефективна схема, яка може працювати з 1 липня 2021 року і до моменту, коли буде запущений ринок для юридичних осіб, тобто до 1 січня 2024 року.

Який ваш прогноз щодо земельного ринку на період з 1 липня, що може відбуватися на практиці?

— Купівля-продаж землі не скасовує орендні права. В основному вся земля знаходиться в оренді. Сільгоспвиробники так і будуть жити в умовах оренди. Потихеньку почнуться угоди купівлі-продажу, але я дуже сумніваюся, що в підсумку вони будуть масовими. Шлях отримання погоджень від орендаря доволі складний. Мінімум має пройти два місяці, а орендар завжди може взяти і викупити землю за тією ціною, про яку ви домовилися з власником. Це по-перше.

По-друге, власники аж ніяк не готові продавати землю за безцінь. Зрозуміло, що є випадки, коли в зв'язку зі складними життєвими обставинами люди змушені продавати дешевше, ніж вони планували, тобто за тією ціною, по якій скаже покупець. Але і це не буде масово, може 3% землевласників будуть продавати паї.

фото: приватний архів Андрія Кошиля

Читайте також: Українські чорноземи: хто зупинить деградацію?

Переважно люди чекатимуть попиту, якщо у них буде така можливість. Три, чотири або п'ять тисяч доларів для переважної більшості власників не та сума, за яку вони готові продати свій пай. Це не ті гроші, які можуть на кілька років вперед покрити потреби сім'ї.

У ЗМІ просувається точка зору, що земля буде дуже дешевою. Сільгоспвиробник готовий купити землю якомога дешевше, може, до 2000−2500 тисяч доларів за гектар.

Законопроєкт, який вступає в силу в 2024 році, в чому полягатиме?

-Це той же самий закон, просто він частково вступає в силу з 1 липня цього року і частково з 1 січня 2024 року. До цього часу треба ще дожити. У нас і запуск дуже помірного ринку торпедують політичні сили і розповідають про неймовірні скупки земель і зловживання інвесторів. Хочу розчарувати тих, хто так вважає.

Земля є всього лише одним з варіантів для середнього інвестора. Він обирає між покупкою біткоінів, нерухомості, наприклад, в Польщі, і землею в Україні. На сьогоднішній день ринки глобальні. На цьому тлі українська земля не є зрозумілим активом. З урахуванням нашої судової системи, проблем з кадастром, проблем гарантією прав власності - це ризиковано. Будь-який інвестор хоче ліквідності від своїх активів. Ти можеш їх купити, але добре б розуміти, що в разі необхідності ти зможеш продати їх за ринковою ціною. З землею це не так просто. Її можна купити, а за якою ціною потім ти зможеш її продати — невідомо.

Зараз простіше купити ОВДП, які гарантується українською державою. Це явно простіше і менш ризиковано.

Якщо говорити про те, що ринок глобальний, і допустити, що є інвестори, які хочуть вкладати в сільгоспземлі, які є більш цікаві альтернативи? Китай, Африка?

— Так, безумовно. Є Китай, Африка, Австралія, Канада. Там землі продаються, десь дорожче. Але, тим не менше, там ринок більш прогнозований. Регіон вже описаний, видно історію продажів цієї землі, видно тенденції. Інвестор, який купує гектар за 20 000 доларів, бачить, по чому продавалася земля 5 років тому, розуміє тенденцію. В Україні немає статистики по продажах землі. Така інформація навіть не збиралася державою до минулого року.

Завдяки антирейдерському закону з'явилася така інновація: інформація про операції з продажів стала накопичуватися. Але вона не завжди коректна, тому що власники і покупці штучно занижують суми, щоб знизити оподаткування і вартість послуг нотаріуса.

Плюс, треба розуміти, що Україна генерує в зовнішній простір досить тривожні новини. У позитивному контексті вона мало згадується в ЗМІ. Який інвестор захоче інвестувати туди, де є військові конфлікти і політичні скандали? Ми не спостерігаємо потоку інвесторів.

Розкажіть про досвід асоціації "Земельна спілка України" за останні рік-два, в світлі пандемії. Що бачили на нашому вельми сірому ринку? Які цікаві тренди були?

— Безумовно, пожвавився ринок заміських ділянок під будівництво житла. Люди зрозуміли, що квартира квартирою, але в період самоізоляції краще мати будинок. З цієї причини в передмістях зараз дуже затребувані ділянки з добре розвиненою інфраструктурою, і вони купуються.

Добре, дуже активно купується земля, яка сьогодні не потрапляє під мораторій. Це землі для ведення особистого селянського характеру — вони називаються ОСГ, землі для фермерства та садівництва.

Землі, які об'єднані в масиви від 10 гектарів, практично всі з ринку зникли, їх позабирали. Я не скажу, що їх купували за високими цінами. Угоди в середньому коливалися в межах від 1500 до 3500 доларів за гектар в залежності від ситуації. Зрозуміло, що точково десь ціни були більше, десь менше, але в середньому так.

На сьогодні зникли з ринку корпоративні права підприємств з договорами оренди. Відбувається перерозподіл прав оренди між існуючими агропідприємствами. Багато агропідприємств взялися за оптимізацію своїх земельних банків. Вони продають кластери землі, які знаходяться далеко від техніки або невеликі ділянки, які важко обробляти, підтягують все логістично в компактні масиви.

Читайте також: Зневоднені поля: чому зрошення стає питанням національної безпеки

Дрібних виробників «підгортають» великі агрохолдинги. На сьогодні ситуація проста — чим більше землі набираєш, тим вищий дохід отримуєш: 300−600 доларів з гектара. Переважна більшість агрохолдингів виробляє зерно на експорт. Вони намагаються збільшити земельні банки, але не за всяку ціну. Є підприємства, які давно на ринку, але вони переоцінені, з проблемами, і тому не купуються.

А в цілому, нормальних підприємств зі сталими правами оренди землі, на ринку стало менше. На ринку дуже обмежена пропозиція землі як в правах оренди, так і власності.

Можна сказати, що попит перевищує пропозицію?

— Так, в сегменті сільгоспземель попит значно перевищує пропозицію. Але це стосується попиту за невисокими цінами. Якщо EBITDA складає 300−500 доларів з гектара в рік, то і ціна в 1000 доларів за гектар буде мінімум два роки відбиватися. І треба не забувати, що ми платимо з прав оренди і ПДФО, і військовий збір, є й інші зобов'язання і ризики. Тобто терміни окупності таких проектів перевищують 5−6 років, а в нашому випадку це дуже довго. З такими ризиками придбання таких прав не дуже вигідне.