Запитайте у юриста: що треба знати про емфітевзис?

Що собою являє емфітевзис? Чи несе така опція ризики для продавця і покупця емфітевзису?

- П’ятого жовтня Верховна рада України в чергове продовжила мораторій на відчуження пайових сільськогосподарських земель. Однак бачимо, що Мінагрополітики рішуче настроєне зрушити це питання з мертвої точки, активно пропагуючи ідеї щодо деталізації правового регулювання емфітевзису та впровадження оборотності прав оренди на мораторні землі.

В свій час, емфітевзис уже проходив період популяризації, зумовлений законодавчими змінами 2013 року, якими, після дев’яти років існування цього права «на папері», нарешті були запроваджені механізми його набуття і реалізації, зокрема, забезпечена можливість його державної реєстрації.

Емфітевзис - це право користування чужою земельною ділянкою виключно для сільськогосподарських потреб, яке, поряд з суперфіцієм і сервітутом, відноситься до групи т.зв прав на чуже майно.

В систему права України речові права на чуже майно були запозичені з римського приватного права, де емфітевзис був результатом еволюції суспільних та економічних відносин в землекористуванні. Збільшення оброблюваних земель, неспроможність власників самостійно обробляти великі ділянки, потреба у вдосконаленні орендних відносин і у забезпеченні захисту прав орендарів (а, з огляду на процедурні питання, ефективніше тоді захищались права власності) підштовхнули римських юристів до модифікацій існуючого на той час права оренди землі. Була створена конструкція, яка, з одного боку, не позбавляла власника права на землю, з іншого  - прирівнювала користувача ділянки за правомочностями до власника. Власник емфітевзису, мав право продати емфітевзис чи передати його у спадщину. З огляду на безстроковість емфітевзису, фактично, продавалась чи успадковувалась земельна ділянка.

Схожі норми передбачені й Цивільним та Земельними кодексами України. Сьогодні право емфітевзису може набувається на підставі договору, укладеного між власником земельної ділянки та особою, яка має намір її обробляти. На відміну від оренди землі, регулюванню якої присвячений окремий закон, користування чужою ділянкою для с/г потреб не настільки формалізоване, що дає свободу сторонам самостійно врегулювати відносини. Однак, така свобода може нести в собі і ризики неналежного врахування інтересів сторін чи недостатнього прогнозування розвитку відносин між сторонами, з огляду на їх тривалість.

Чи може емфітевзис стати альтернативою відкриття ринку землі?

Оскільки договором емфітевзису можна передбачити будь-який строк його дії, останній можна розглядати, як спосіб набуття довгострокових прав на землі для товарного с/г виробництва під час дії мораторію. Противники вільного ринку землі нещодавно навіть вносили до парламенту законопроект №5123, яким передбачалось заборонити укладення договорів емфітевзису стосовно мораторних земель, що є опосередкованим підтвердженням практики використання даного механізму в розріз ідеям обмежень на оборот с/г земель.

Правда, три роки доступності та не особливої популярності такого виду права користування с/г землями, а також акценти дискусії, яку чуємо на багатьох професійних майданчиках, вказують на те, що ринок землі привідкриє (говорити про повне відкриття можна тільки після відміни мораторію) не древньоримський емфітевзис, а усе ж звична оренда.

Законопроект Мінагрополітики «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення», який ще не дійшов до законодавчого органу, передбачає, як деталізацію правового регулювання емфітевзису, так і зміну правового регулювання оренди землі, внаслідок чого остання стає дуже схожою до емфітевзису. Зокрема, передбачається  надання права орендарям продавати чи заставляти своє право оренди, що, як бачимо, перекликається з зазначеним вище описом права на користування чужою ділянкою для сільськогосподарських потреб.

За великим рахунком не суттєво, як називати способи реалізації своїх прав власниками  землі та тими, хто хоче і має змогу на ній працювати. Важливо, щоб ці правові механізми запрацювали в економічних реаліях, забезпечили конкуренцію, надали змогу залучати капітал та забезпечували передбачуваність та тривалість відносин аграріїв стосовно свого основного активу.

Як часто аграрії використовують такий інструмент?

Статистика стосовно оформлення прав на с/г землі через емфітевзис відсутня. Те, що за останні три роки укладення договорів емфітевзису в абсолютних цифрах збільшується, є очевидним фактом. Така тенденція зумовлена згаданим вище законодавчим розблокуванням цього механізму. Однак, відносно оренди, як основного на сьогодні для аграріїв титулу на с/г землі, договори емфітевзису є, швидше, поодинокими прикладами. Емфітевзис зручний для невеликих підприємств, які обробляють укрупнені земельні ділянки в десятки гектарів.

Великим гравцям ринку, земельний банк яких складають, в основному, розпайовані землі, «шахматка» яких і так барвиться паями, невитребуваними паями, польовими дорогами, орендованою власністю, відумерлою спадщиною, вводити в оборот ще один титул, не доцільно. Не достатньо зрозуміла і економіка цього питання. Зважаючи на свою природу, довгостроковий емфітевзис повинен, з точки зору власника земельної ділянки, коштувати як при продажу, однак користувачу, в такому разі, вигідніше дочекатись зняття мораторію.

Певне несприйняття пайовиками емфітевзису, в силу штучності юридичної конструкції, також перешкоджає його розповсюдженню.

Читайте також: 

Запитайте у юриста: що треба знати про купівлю-продаж землі під ОСГ?

Запитайте у юриста: що треба знати про податки за безплатне харчування працівників