Запитайте у юриста: що треба знати про купівлю-продаж землі під ОСГ?

Андріана Мартинів, юрист компанії ОМП, експерт Всеукраїнської аграрної Ради. 

Як оподатковується операція з купівлі-продажу земельної ділянки (площею не більше 2 га), що не підпадає під дію мораторію з цільовим призначенням для особистого селянського господарства? Продавцем такої земельної ділянки є фізична особа, а покупцем може бути або юридична або фізична особа.

Які податки платимо та за яких умов?

У випадку, якщо предметом договору купівлі продажу буде земельна ділянка, площею не більше 2 гектара, з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства (отримана громадянином України в межах норми безоплатної передачі, що визначена ст.121 Земельного кодексу України), то така операція не оподатковуватиметься за ставкою 5% ПДФО за одночасною наявністю таких умов:

• в звітному (календарному) році операція з продажу цієї земельної ділянки здійснюється вперше;
• земельна ділянка знаходиться у власності громадянина більше трьох років (це правило не поширюється на земельні ділянки отримані фізичними особами у спадщину) (п.172.1 Податкового кодексу України).

У випадку, якщо хоча б одна із вищевказаних умов не виконується, то вказана операція з купівлі-продажу земельної ділянки оподатковується за ставкою 5% ПДФО (п.167.2 ПКУ, п.172.2 ПКУ) від ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такої земельної ділянки.

Купує землю юридична особа: податкові наслідки

Якщо покупцем такої земельної ділянки виступатиме юридична особа, і умови, що виключають оподаткування податками не виконуються, то сплатити 5% ПДФО зобов’язана саме ця юридична особа-покупець як податковий агент (п.172.7 ПКУ).

При цьому, юридична особа-покупець в якості податкового агента сплачує за фізичну особу-продавця й 1,5% військового збору. Оскільки, об’єктом оподаткування збором є доходи, визначені ст. 163 ПКУ (п.п. 1.2 п. 16 прим. 1 підрозділу 10 розд. XX ПКУ). Згідно з п. 163.1 ПКУ об’єктом оподаткування резидента є: загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід; доходи з джерела їх походження в Україні, які остаточно оподатковуються під час їх нарахування (виплати, надання);  іноземні доходи - доходи (прибуток), отримані з джерел за межами України.

Податкові наслідки для фізичної особи-продавця

У фізичної особи-продавця виникатиме обов’язок задекларувати отримані доходи в рядку 10.2 «Доходи від операцій з продажу (обміну) об'єктів рухомого та/або нерухомого майна» декларації про майновий стан та ходи та вказати суми податків утриманих (сплачених) податковим агентом. Така декларація подається фізичною особою до податкової за основним місцем обліку до 1 травня року, що слідує за звітним.

Купує землю фізична особа: податкові наслідки

У випадку, якщо покупцем виступатиме фізична особа, то сплатити 5% ПДФО зобов’язана саме фізична особа особа-продавець.

При цьому, фізична особа-продавець зобов’язана сплатити 1,5% військового збору. Оскільки, об’єктом оподаткування збором є доходи, визначені ст. 163 ПКУ (п.п. 1.2 п. 16 прим. 1 підрозділу 10 розд. XX ПКУ). Згідно з п. 163.1 ПКУ об’єктом оподаткування резидента є: загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід; доходи з джерела їх походження в Україні, які остаточно оподатковуються під час їх нарахування (виплати, надання); іноземні доходи - доходи (прибуток), отримані з джерел за межами України.

Так, як договір купівлі-продажу земельної ділянки нотаріально посвідчується, то до моменту вчинення нотаріального посвідчення податки фізичною особою повинні бути сплачені (абзац «а» пп.172.5 ПКУ). Без документа про сплату податків до бюджету нотаріус не посвідчить відповідний договір, оскільки нотаріус має обов’язок щокварталу подавати до органу фіскальної служби за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про такий договір, включаючи інформацію про його вартість та суми сплачених податків (п.172.4 ПКУ).