Українська земля. Законодавчі зміни «з-під палки»

Внаслідок проголосованого Закону, було прийнято, що ринку землі все ж таки бути, починаючи з липня 2021 року. Проте, певними зацікавленими колами до ВР було подано значну кількість проектів про скасування рішення Верховної ради про прийняття Закону, які 13.04.2020 р. були розглянуті та не прийняті. Справа лишилася за підписанням Закону Президентом.

Пропоную розібратися в історії земельного питання та зрозуміти в чому криється основний «корінь зла» і вирішити, хоча б для себе, в яку сторону дивитися. При вирішенні будь-якого питання важливо знаходити відповідь на питання «А кому це вигідно?»

З історії

Згідно даних Держгеокадастру, загальна площа земель України становить 60,4 млн га, з яких 42,4 га (тобто 70%) -  землі сільськогосподарського призначення, з яких кількість чорноземів - 28 млн гектарів.

Отже, наприкінці 90-х років при проведенні розпаювання у приватну власність колишнім працівникам колгоспів було передано близько 27 млн га, решта лишилася в державі.

Що ж сталося із паями, які передали селянам? Більшість таких земель взяли в оренду дрібні фермери, а також середні підприємства. Зараз можемо приблизно уявити по якій мізерній ціні.

Тінь

Будь-які обмеження того, чого особливо хочеться, завжди породжують корупцію та тіньовий ринок. Так само сталося з мораторієм на продаж землі.

Землі с/г призначення продавати заборонено, а от оренда таких земель дозволена та й емфітевзис (право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб) можливий без обмеження строку.

Коли укласти емфітевзис на 200 років, а якщо ще й заповіт написати на покупця, то усі сторони розуміють - це фактичний продаж такої землі.

Тобто, як факт, підмораторні землі продаються за заниженою ціною внаслідок відсутності конкуренції, від чого вигоду ні продавець, ні держава не отримують.

А  що з державними землями? Увесь час дії мораторію, чиновники надавали державні землі с/г призначення в оренду за мізерною орендною платою, в результаті - корупція, малі надходження до бюджету.

Отже, повертаючись до нашого питання «Кому вигідний мораторій на продаж земель?», розуміємо: тим, хто звик працювати в умовах відсутності легалізації земель, хто не хоче, щоб орендна плата збільшилася, хто не бажає повного контролю держави та прозорості в «земельних справах».

Читайте також: Працюємо на карантині: права робітників, які не можна порушити

Проте, не зважаючи на розходження у сприйнятті ринку землі чи у редакції законопроекту, на бажання окремих груп залишити звичний стан речей та «тіньовий» дохід, більшість експертів все ж таки спільні в думці про те, що відкриття ринку землі збільшить бюджетні надходження та виведе земельні відносини з тіні.

Чого очікувати українцям?

Досі Україна лишалася однією з декількох країн світу, де було введено мораторій на продаж землі. Поглянувши на досвід більшості економічно розвинених країн, бачимо, що там ринок землі давно працює і приносить дохід набагато більший, ніж в нашій країні, яка має такий багатий «земельний» потенціал.

Враховуючи розвиток інших країн, Україна могла ще раніше запустити ринок землі і зробити це більш продумано і поетапно без тиску з боку МВФ. Проте, зважаючи на корупційні схеми, пов’язані з землею,  зараз Україна вимушена вносити зміни «з-під палки» та поспіхом, тому швидше за все помилок не уникнути.

Отже, на що нам налаштовуватися, які основні моменти прийнятого Закону?

Законодавець пропонує відкрити ринок землі з 1 липня 2021 року і придбати землю зможуть тільки фізичні особи та не більше ніж 100 га в одні руки до 01 січня 2024 р.

Після 2024 року, ринок землі буде відкритим і для юридичних осіб, а обсяг землі, яку зможе придбати одна особа збільшать до 10 000 га.

Проте, придбати землю зможуть тільки ті юридичні особи, учасниками яких є громадяни України/держава/громади.

Зверніть увагу, що наявні у власності фізичної особи гектари будуть додаватися до гектарів, якими така особа володіє як учасник юридичної особи, виходячи з частки особи в компанії, якій належить земля.

Також, банки зможуть набувати права власності на землю в порядку звернення стягнення як на предмет застави. Отже, придбавши землю с/г підприємства отримають додатковий бонус,- зможуть залучати фінансування на ведення діяльності шляхом банківських кредитів під заставу землі.

Читайте також: ОТГ в умовах земельного ринку та коронавірусу — Іван Фурсенко

У зв’язку з політичною грою на почуттях українців стосовно землі, Законом було досить дипломатично вирішено питання щодо набуття права власності на землю іноземцями.

Саме тому, питання, яке найбільш турбувало українців, чи зможуть все ж таки іноземці купувати українську землю, Верховна Рада віддала на розсуд тих же українців.

Рішення щодо придбання іноземцями землі сільськогосподарського призначення має бути вирішено на всеукраїнському референдумі. А поки, іноземцям, особам без громадянства та юридичним особам заборонено набувати частки у статутному капіталі  юридичних осіб, які є власниками земель сільськогосподарського призначення.

Що стосується розрахунків, то сплата за землю повинна бути проведена у безготівковій формі, більше того, при купівлі паю, покупець повинен надати документи, які підтверджують джерело походження коштів чи інших активів за рахунок яких придбавається земля. А ціну законодавець встановив в розмірі не меншому за  нормативну грошову оцінку таких земель, проте таке обмеження встановлено тільки до 01 січня 2030 р.

Переважне право

Законом передбачено переважне право на викуп ділянки. Таке переважне право може передаватися його суб’єктом іншій особі, про що письмово має бути повідомлений власник земельної ділянки.

Наступним категоріям осіб надається і переважне право, і право викупу землі з розстрочкою платежу в 10 років: 

Громадянам, яким належить право постійного користування, довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної та комунальної власності;

орендарям земельних ділянок, які набули право оренди землі шляхом переоформлення права постійного користування до 2010 року.

У разі продажу землі зазначеним категоріям, вартість землі має дорівнювати нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок, без проведення земельних торгів. Також, при купівлі земельної ділянки з розстрочкою платежу право власності переходить до покупця після сплати першого платежу.

Зверніть увагу, може статися, що земельна ділянка шляхом дарування чи успадкування може перейти до особи, яка згідно законодавства не має права на володіння такою ділянкою, в такому разі особа, яка отримала ділянку повинна відчужити її протягом року.

Читайте також: Паніка диктує: які продовольчі товари забороняють вивозити країни під натиском Covid-19

У разі відмови здійснити відчуження такої землі, Законом передбачений механізм конфіскації за рішенням суду. При конфіскації ділянку буде продано на торгах, за отримані кошти покриють усі витрати, а решту все ж повернуть такому власнику.

Механізм конфіскації також передбачений у випадках, коли особа тим чи іншим чином набуде площу землі більшу за встановлені ліміти, або якщо, наприклад, іноземець набуде право власності на землю до проведення відповідного референдуму.

Також, законодавець вирішив не віддавати усе на волю українського народу, а встановив певні обмеження щодо набуття земель навіть попри рішення референдуму.

Отже, не зважаючи на результати голосування на референдумі, набуття права власності на землю сільськогосподарського призначення забороняється:

• юридичними особами, учасниками або кінцевими бенефіціарами яких є особи, які не є громадянами України, - на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, земельні ділянки, які розташовані ближче 50 кілометрів від державного кордону України;
• юридичними особами, учасниками або кінцевими бенефіціарами яких є громадяни держав, що визнані Україною державою-агресором або державою-окупантом;
• особами, які належать або належали до терористичних організацій;
• юридичними особами, учасниками чи кінцевими бенефіціарами яких є іноземні держави;
• юридичними особами, у яких неможливо встановити бенефіціарного власника;
• юридичними особами, бенефіціарні власники яких зареєстровані в офшорних зонах;
• фізичними та юридичними особами, які підпадають під дію Закону України «Про санкції», а також пов’язаними з ними особами;
• юридичними особами, створеним за законодавством України, що перебувають під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.

Державна власність залишиться в державі

Законом передбачена заборона на продаж земель сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності.

Також, забороняється продаж земель розташованих на тимчасово окупованих територіях Луганської, Донецької областей та в АРК. Проте, землю на зазначених територіях можна передавати у спадок.

Як вказувалося вище, дрібні фермери та с/г підприємства мають значні побоювання, що відкриття ринку землі призведе до великих затрат з їх сторони, так як підвищиться орендна плата за землі, а викупити землю у них просто не буде коштів. Саме з метою допомоги таким категоріям гравців аграрного ринку, Закон передбачає розробку КабМіном порядку підтримки громадян та юридичних осіб, які мають намір купити землю. Впровадження таких програм має на меті надання фінансової допомоги саме малим та середнім сільськогосподарським товаровиробникам.

Що маємо?

В чому ж полягає основна критика прийнятого Закону? По-перше, це діяльність дрібних фермерів, які побоюються за можливість ведення свого господарства, адже обмеження щодо 100 га діятиме лише до 2024 року, а далі аж 10 000 га в одні руки. У такому випадку малі господарства турбуються, що не матимуть фінансової змоги придбати землю та будуть витіснені великими аграрними холдингами.

По-друге, на часі видніється економічна криза і, як наслідок, можливий продаж землі селянами дешевше, ніж це могло  бути за інших умов.

В чому ще криється небезпека, так це в неясності все ж таки дати реального відкриття ринку землі, адже ніхто нам зараз не гарантує, що це буде саме 2024 рік. Близько 30 років Україна жила в умовах мораторію та тіньових структур і на сьогодні ми бачимо, що жодних кроків в сторону організації економічного зростання шляхом земельної реформи не приймалося, і хто знає, а можливо у верхах знову щось зміниться. Такі зміни точно не сприятимуть залученню інвестицій, що дійсно засмучує так само, як і відсутність вищої вседержавної мети серед владних кіл, а натомість тільки особисті інтереси.

Законодавець ніби як прописав всеукраїнський референдум, але механізм його чітко не визначений,  нам невідомо, коли він відбудеться, за яких підстав і чи відбудеться взагалі.

Читайте також: Позич у кума: Як вплинув COVID-19 на кредитування аграріїв

Загалом, Закон є поверхневим і таким, що спрямований на вирішення однієї мети «аби швидше прийняти». Наразі Закон не підписано Президентом, але враховуючи настрої у владних політичних колах та тиск з боку МВФ дороги назад немає.

Проте, аби завершити позитивною нотою, Закон все ж таки прийнято, що є великим проривом за багато років. Навіть не маючи чіткої стратегії, початок все таки покладено, а значить, певний  рух піде.

Ну і черговому траншу від МВФ таки бути.