Три кольори земельного рейдерства: чи розраховувати на захист?

Більше року тому Верховна Рада скасувала мораторій на продаж землі і більше 7 млн українських землевласників отримали законне право впорядкувати свої землі на власний розсуд. Земельна реформа докорінно змінює земельні відносини у країні і встановлює, на перший погляд, прозорі та чесні правила гри на ринку. Але це відбувається не без складнощів. Одне з основних завдань — це захист аграріїв в умовах відкриття ринку землі, зокрема, від рейдерства.

Основні схеми

Основний виклик, з яким доведеться зіткнутися аграріям - відновлення порушених прав, або антирейдерство. Це питання, яке торкається не лише Мінагрополітики та Мін'юсту.

«Держава в умовах відкриття ринку землі повинна забезпечити конкурентну зміну землевласників або землекористувачів у ринкових правовідносинах. Також, вона повинна створити рівні фінансові можливості, як для агровиробників, так і для агрохолдингів, і нерезидентів. Звичайно, держава повинна подбати і про те, щоб захистити бізнес, зокрема, його територіальну цілісність. Ми усі знаємо, що країна знаходиться в стадії війни, це теж ризики для бізнесу», — говорить Ольга Матвіїв, директор громадської організації «Бізнес Варта».

Можливі схеми заволодіння власністю в умовах ринку землі та додаткові ризики для ведення господарської діяльності експерти назвали, виходячи зі власного 3-річного досвіду громадської платформи захисту власності та роботи з журналістами, провідними адвокатами.

Ольга Матвіїв виокремлює 20 основних схем. Найбільш популярні - це заволодіння корпоративними правами юридичних осіб із земельним фондом шляхом використання підроблених документів, чи внаслідок реєстрації та існування фактових кримінальних проваджень та подальшою передачею майна цих юридичних осіб чи їх корпоративних прав до АРМА з подальшою його передачею зацікавленим особам з орбіти рейдерів. Також не потрібно забувати про невитребувані паї, розпорядниками яких є ОТГ, та отримання прав на земельну ділянку при проведенні уточнень, змін у кадастрових картах та державних реєстрах при встановлені меж реєстрації ОТГ. Є можливість легітимізувати свої права, у тому числі у судовому порядку, укладених або вчинених під час дії мораторію тощо.

«Є ще одна з схем, яку ми зустрічаємо — це заволодіння земельною власністю через втрату життя власника бізнесу. На жаль, сьогодні ми бачимо і знаємо, що працюють групи в Україні, які мають ознаки організованих злочинних груп, про які ми доносимо інформацію правоохоронним органам», — додає Ольга Матвіїв.

Читайте також: Ринок землі: на старт, увага, марш чи фальстарт?

Позитивні зміни

Сьогодні аграрії змушені самостійно дбати про безпеку свого майна та урожаю, оскільки поліція та суди до кінця з цим не справляються. Аграрії очікують на ґрунтовну реформу у правоохоронній та судовій системах, щоб словосполучення «верховенство права» діяло.

На цьому наголошує заступник голови ВАР Михайло Соколов. Він розповів як про позитивні зміни, що відбуваються у даному напрямку, так і про речі, над якими ще потрібно працювати. Зокрема, відзначив зміни на краще у роботі антирейдерської комісії Міністерства юстиції.

«Для нас першим дзвіночком стала зміна позиції так званої антирейдерської комісії Мін'юсту. Більшість аграріїв до цих пір вважала її не елементом захисту, а скоріше інструментом здирництва. Нещодавно трапився випадок, коли низка наших підприємств постраждали у шахрайській схемі. І ми побачили, що антирейдерська комісія Мін'юсту реально стала на бік постраждалих і знайшла спосіб їх захистити, хоча формально могла б цього не робити. Зі всією відповідальністю скажу, що робота йде у правильному напрямку», — зауважив Михайло Соколов.

Однак, коли Мінюст вимушений забирати на себе частково функції суду, оскільки останній належним чином не працює, це погано, бо свідчить про системну проблему в системі правосуддя. Судову систему потрібно «ремонтувати» корінним чином.

«Ні для кого не секрет, що суди працюють повільно, розглядають справи роками. І за цей час у рейдера є маса можливостей, щоб вкрадене майно не повернулось до власника. Крім цього, рішення виносяться явно неправосудні, заангажовані, неправомірні. Ще одна болюча точка — те, як працюють наші правоохоронні системи. Протягом останнього часу ми бачимо, що поліція почала працювати краще, але цього все одно ще недостатньо», — зазначив заступник голови ВАР.

Читайте також: Програна битва? Коли зростуть ціни на добрива через введення квот на їх імпорт

Контроль за угодами

Ще одне питання, яке турбує аграріїв — це контроль за угодами купівлі-продажу землі. Хто візьме на себе це, чи будуть створені спеціальні державні органи. Як повідомили Agravery.com у прес-службі Мінекономіки, створення додаткових державних органів для контролю купівлі-продажу землі не передбачається.

«При цьому зауважуємо, що Законом „Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення“ було внесено зміни до статті 145 Земельного кодексу України шляхом викладення зазначеної статті у новій редакції. Частиною четвертою цієї статті передбачається покладання на орган, який здійснює державний контроль за використанням та охороною земель, тобто Держгеокадастр, повноважень стосовно подання до суду позову про конфіскацію земельної ділянки у разі порушення особою вимог статті 130 Земельного кодексу України щодо граничної площі земель сільськогосподарського призначення, що можуть перебувати у власності однієї особи, та у разі, якщо відповідно до законодавства власник земельної ділянки зобов’язаний відчужити її протягом певного строку і земельна ділянка не була відчужена ним протягом такого строку», — йдеться в офіційному повідомленні.

Саме на Держгеокадастр покладений контроль за угодами купівлі-продажу землі. Але у світлі останніх новин, а саме, коли посадовці Держгеокадастру незаконно привласнили 5 тис. гектарів держземель, виникає питання, а хто буде контролювати чиновників відомства?

Читайте також: Органічне овочівництво. Ринок на низькому старті, або тренди 2021

Ефективна протидія

Фермерські господарства у Києві та Київській області - ласий шматок, на них «полювання» відкрите завжди. Тільки, якщо у лихі 90-ті роки приїжджали на «дев'ятці» хлопці у спортивних костюмах і примушували під дулом пістолета відмовлятися від землі, то сьогодні все відбувається цивільно. Рейдерські схеми стають дедалі витонченими. Найкраще про них знають в охоронній компанії «Гайдамаки», яка щоденно надає необхідну допомогу аграріям.

Слід розрізняти види рейдерства: «біле», «сіре» та «чорне». В агросекторі, як зазначають експерти, «біле» рейдерство практично відсутнє, оскільки воно передбачає законний шлях заволодіння активами, наприклад, купівлю боргів сільськогосподарського підприємства, або понад 50% акцій підприємства.

«Яскравим прикладом «сірого» рейдерства є робота, назвімо їх, аналітичних центрів великих агрохолдингів. Вони відслідковують договори оренди землі, які мають закінчитись через рік. Після їх виявлення у цей регіон відправляють групу людей, які проводять агітаційну роботу. Вони розповідають, який поганий старий орендар, розклеюють оголошення, зустрічаються з старостою села, домовляються про проведення загальних зборів. На цих зборах людям закладають думку про те, що вони так погано живуть, тому що їм не доплачує фермер, який орендує землю. У той же час їх агрохолдинг готовий платити більше, і пропонується одразу для отримання значна грошова сума, наприклад, 20 тис. грн. Що для цього потрібно зробити? Через рік не підписувати договір зі старим орендатором, а перейти до них. Бюджет такого проекту — 3−5 млн грн.

Після підписання нових договорів агрохолдинги закріплюють за собою ці землі, і через декілька років агресивної роботи цілі земельні масиви переходять у стале користування рейдера. Звичайно, такі «аналітичні центри» діють з порушенням чинного земельного законодавства, але незаконність дій рейдера довести практично неможливо", — розповідає Руслан Дашицький, юрист ОК «Гайдамаки».

Рейдери готові прибрати до своїх рук державну землю, комунальну, землі запасу та невитребувані паї. Основне їх завдання — вийти на керівництво громади та вмовити його розірвати договір зі своїм наймачем та підписати з ними. Це також приклади «сірого рейдерства». До виду «чорного» рейдерства можна віднести підробку підписів на договорах оренди, на додаткових угодах, фальсифікацію інших правовстановлюючих документів на землю та врожай.

«Щоб такого не сталося, фермеру постійно потрібно розмовляти з людьми та переконовувати їх, щоб вони не зв’язувалися з новим орендарем. Ми у свою чергу доносимо до власників паїв, що перехід до рейдера як з правової, так і з економічної точки зору є неправильним, рекомендуємо до закінчення договору пропонувати також певні преференції, наприклад, надати одноразову фінансову допомогу та укладати нові договори. Не потрібно забувати про статтю 33 Закону України „Про оренду землі“, відповідно до якої за нинішнім орендарем закріплене переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк», — додає Руслан Дашицький.