Договір оренди: що потрібно знати орендарям у 2019 році

Договір оренди земельної ділянки існуватиме лише у випадку, коли сторони домовляться щодо всіх умов, які є істотними для цього договору. 

Маючи намір укласти договір оренди земельної ділянки сільгосппризначення, слід уважно підійти до питання встановлення його істотних умов: вивчити відповідне законодавство та проаналізувати отримані від іншої сторони документи (листи) щодо умов, які мають бути погоджені сторонами. Визначивши перелік істотних умов, надати їм належної форми – прописати в договорі так, щоб не було суперечності законодавчим приписам та домовленості сторін, а трактування таких умов було чітким, простим і однозначним. Нехтування цими правилами може призвести до судових спорів, які напевне призведуть до значних часових та матеріальних затрат.

При укладенні договору оренди землі потрібно пам’ятати, що він повинен містити перелік обов’язкових умов відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі».  

Істотними умовами договору оренди землі є:

• об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
• строк дії договору оренди;
• орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Предмет та об’єкт договору. В даному розділі вказується земельна ділянка, яка передається в оренду, її цільове призначення, кадастровий номер, площа ( в умовних кадастрових гектарах), якісні характеристики земель за складом та видами угідь, наявність на ділянці об’єктів нерухомого майна та нормативно-грошова оцінка. Варто звернути уваги на те, щоб у договорі правильно зазначалась нормативно-грошова оцінка земельної ділянки, бо саме від неї буде залежати майбутній розмір орендної плати.

Читайте також: Пізнати ґрунт, або які системи моніторингу стану землі пропонують Україні

Договір оренди може передбачати надання в оренду декількох земельних ділянок, що перебувають у власності одного орендодавця (а щодо земель державної та комунальної власності - земельних ділянок, що перебувають у розпорядженні одного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування).

Договір оренди земельної ділянки під полезахисною лісовою смугою має також містити умови щодо утримання та збереження таких смуг і забезпечення виконання ними функції агролісотехнічної меліорації.

Об’єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Термін дії договору. В даному розділі зазначається строк на який укладається договір,  а також зміна умов договору та припинення його дії. Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.  При передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення строк дії договору не може бути меншим як 7 років, а меліорованих земель - не може бути меншим як 10 років.

Орендна плата. Законодавством визначено мінімальний розмір плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних ділянок (паїв) -  не менше 3 % від вартості земельної ділянки  (тобто від нормативно-грошової оцінки). Зверніть увагу, що розмір орендної плати щороку індексується, тобто збільшується. Таким чином в договорі оренди землі варто зазначити, що обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням індексації. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.

Цікаво, що з початку цього року на ДФСУ покладено обов’язок не пізніше 15 липня поточного року оприлюднювати на своєму офіційному веб-сайті зведену інформацію про проведену нормативну грошову оцінку земель, а також розмір та дату встановлення ставок місцевих податків та зборів (в тому числі і земельного податку). Тож уже зовсім скоро не потрібно буде моніторити рішення місцевих рад з цього приводу, оскільки нормативна грошова оцінка земель та всі ставки земельного податку будуть зібрані на сайті ДФСУ.

Права та обов’язки сторін.  Даний розділ буде закріплювати права та обов’язки орендаря та орендодавця визначених у  ст. 24 та ст. 25 Закону України «Про оренду землі», а також може доповнюватися своїми варіаціями за згодою сторін. У договорі обов’язково потрібно вказати про обов’язки орендаря своєчасно вносити орендну плату з користування земельною ділянкою; використовувати земельну ділянку за її цільовим призначенням; повернути орендодавцю орендовану земельну ділянку після закінчення оренди, якщо інше не передбачене договором або не погоджено сторонами у письмовій формі. Орендодавець в свою чергу зобов’язаний передати земельну ділянку у користування орендарю у  стані, що відповідає умовам договору, а також повідомити про наявні обмеження (обтяження) щодо використання орендованої земельної ділянки.

Читайте також: (Не)постійне користування: як правильно успадкувати землю засновників фермерських господарств

Відповідальність сторін.  У договорі оренди землі потрібно визначити, хто саме буде нести відповідальність за ризик випадкового знищення або пошкодження об’єкта оренди чи його частини. Також варто добре прописати відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання умов договору. Спори, пов’язані з орендою землі, вирішуються у судовому порядку.

Орендодавець не несе відповідальності за наслідки, пов’язані з недоліками переданої в оренду земельної ділянки, якщо такі недоліки обумовлені договором оренди.

За згодою сторін у договорі можуть бути прописані і інші умови, наприклад про оброблення персональних даних. Отже, підсумовуючи вищевказане, потрібно перш за все відповідально підійти до процесу укладення договору. Не користуватися шаблонними договороми, а чітко прописувати та узгоджувати всі умови договору. Адже юридично грамотно складений договір оренди земельної ділянки буде гарантувати захист Ваших законних прав та інтересів, а також збереже нерви при виникненні спірних моментів.