Дизайн ринку землі очима аграріїв: кому, як і скільки

Більше місяця прожила Україна без заборони на продаж сільгоспземель - прийнятий наприкінці грудня законопроект про продовження мораторію президент не підписав навіть після подолання блокуючої його постанови. Втім, і не ветував. За вето виступає Мінекономрозвитку, за підпис - частина сільських громад.

Яке б рішення не прийняв гарант, найближчим часом Україна має побачити довгоочікуваний закон про ринок землі - це обіцяли в Кабінеті міністрів і відповідна норма прописана офіційно. Яким буде цей закон, наразі невідомо, але певні натяки починають з’являтися. Так, зокрема, наприкінці минулого місяця оприлюднили інформацію про проект бачення формату ринку землі, який розробив аграрний комітет за ініціативи в.о.голови аграрного комітету парламенту Олександра Бакуменка. В ньому, зокрема, передбачається, що до 2024 року купувати землю зможуть лише фізичні особи-громадяни України. Іноземці та іноземні компанії не зможуть скористатися правом володіння українською землею. Після 2024 року право купувати землю пропонується надати українським аграрним компаніям, які останні три роки є сільськогосподарськими виробниками, тобто доходи яких від реалізації вирощеної ними аграрної продукції за останні три роки становили понад 75%. Передбачено й обмеження на придбання земель фізичними та юридичними особами. Так, фізична особа, яка не займалася сільським господарством, зможе придбати до 200 га землі. Якщо фізична особа була фермером п'ять років, їй дозволять купити до 500 га, якщо десять років — 2 тис га. Українські компанії зможуть сконцентрувати 30% аграрних земель району, 15% земель області, 0,5% земель України. За рішенням обласної ради, загальний розмір ділянок компаній на території області може бути зменшений.

Цей варіант далекий від остаточного, адже буквально за два дні після появи інформації про проект голова земельного підкомітету Аграрного комітету ВРУ, народний депутат Олег Кулініч виступив з заявою, що вони ще остаточно не визначилися і все ще буде змінюватися.

Agravery.com продовжує серію публікацій про майбутній дизайн ринку землі. Ми вже написали про обмеження на операції з землею, які діють в різних країнах світу. І тепер вирішили запитати бачення дизайну у представників аграрних компаній. Які обмеження мають бути, а яких краще уникнути. Адже навіть ті, хто готовий до відкриття ринку хоч зараз, впевнені, що відлік має бути від визначення чітких правил. “Продавати-купувати землю можна було б вже з цього року, як це було закладено в законодавстві, але закону про обіг сільгоспземель не було прийнято”, - говорить власник приватного підприємства “Деметра-2010” Анатолій Зелениця.

Читайте також: 10 years challenge: сільське господарство тоді і зараз

КОМУ: Обмеження для юридичних осіб та іноземців

Це найпопулярніше обмеження з пропонованого владою переліку. Про те, що починати ринок треба з фізосіб, говорило багато депутатів, представники Кабміну тощо. “Я категорично проти відкриття ринку земель усього для всіх і на всі сторони. Вважаю, що треба дати можливості українцям один у одного купувати землю в обмеженій кількості і для відповідного фахового використання”, — сказав прем’єр-міністр Володимир Гройсман під час під час форуму Реанімаційного пакету реформ “Повна мобілізація: спільний план дій”. 

Частина аграріїв преференції для фізосіб підтримує. “Якщо продавати компаніям, її перепродадут іноземцям та всі прибутки будуть виведені в офшори”, - впевнений Юрій Михайлов, засновник компанії UNITEK. З ним погоджується голова Ради директорів KSG Agro Cергій Кас’янов: “Поетапний запуск ринку землі з початковим допуском фізичних, а потім юридичних осіб, я оцінюю позитивно”.

Але переважна кількість опитаних Agravery.com бізнесменів впевнені, що віддавати перевагу людям перед компаніями не варто передусім з точки зору майбутнього розвитку галузі. “Якщо буде введена модель, в якій купити землю може тільки фізособа, а не юрособа, вся схема кредитування купівлі землі руйнується, тому що у фізичної особи не може бути фінансової звітності. Тому треба розуміти, що модель, в якій землю купують тільки фізособи, загрожує купівлею землі людьми, які не працюють на ній”, - говорив заступник голови Всеукраїнської Аграрної Ради Михайло Соколов.  “Ідеальна мета ринку землі - дати компаніям можливість мати землю у власності, щоб не ризикувати, що її хтось відбере, та мати можливість інвестувати гроші в довгі, технологічні проекти. Так ось знайти фізосіб, які матимуть деньги на купівлю землі та інвестиції в неї складно. Крім того, чесні компанії якраз намагатимуться купити землю під підприємства, а не під підставних осіб”, - впевнений керівник компанії “Аделаїда” Сергій Рибалко.

Якщо така заборона справді існуватиме, то аграрні підприємства позбавлять можливості викупити ту землю, в яку вони тривалий час вкладали кошти, говорила Лілія Тімакіна, директор з юридичних питань агрохолдингу «Астарта-Київ». 

Але це стосується обмежень для юридичних осіб. За заборону купувати землю іноземцям виступає значно більше аграріїв. “Купувати землю мають лише громадяни України, інакше взагалі відпаде мотивація ними бути”, - впевнений Михайлов. Кінцевими бенефіціарами мають бути виключно українці, підтримує його Рибалко.

“Якщо ми обмежимо право публічних компаній, які десь мають іноземних інвесторів, то ми поставимо в невигідне становище компанії, які багато років вкладають в розвиток землі та є соціально відповідальними. Треба дати можливість купувати землю тим, хто її обробляє, адже земля потребує обробітку і він має бути правильним”, -- апелює Лілія Тимакіна, захищаючи таким чином усі великі компанії, що продають свої акції на світових біржах. Крім того, говорить Кас’янов, “власники компаній можуть бути різні. Сьогодні вони можуть бути українцями, а завтра іноземцями, це ми ніяк не проконтролюємо. Але, якщо ми даємо доступ юридичним особам, ми повинні розуміти, що це буде, яким напрямком вони будуть займатися. Чи не настільки важливо, хто власник, важливо, на яких умовах вони концентруються і щоб вони платили всі податки в бюджет України, створювали тут робочі місця і підтримували соціальну сферу”.

Читайте також: Літаючий трактор: історія українського октокоптеру для розпилювання ЗЗР та добрив

“Єдине питання, яке варто передбачити в вибудовуванні архітектури ринку землі - це розмір податку для іноземців. Кредитні гроші за кордоном істотно дешевше, тому у іноземних громадян при купівлі землі в Україні я пропоную стягувати підвищений податок”, - пропонує Дмитро Скорняков, генеральний директор HarvEast Holding.

СКІЛЬКИ: Обмеження на кількість землі в одні руки

Ставлення до обмежень на продаж землі сильно залежить від розміру господарства. Опитані великі компанії переважно не підтримують його, малі та середні - навпаки. Так, за словами Анатолія Зелениці, продавати землю мають невеликими ділянками для цільового використання та переважно фермерам, які мешкають та працюють поруч. “Ліміти покликані стимулювати розвиток місцевого агровиробництва на всіх рівнях, в тому числі малого фермерського і середнього. Такі обмеження існують у всіх країнах світу”, - підтримує його позицію Кас’янов. .

Але продажа землі невеликими шматками зашкодить багатьом підприємствам. Компанії, які мають не лише агровиробництво, але й переробку, логістично залежні від місця знаходження земельних ділянок. Кожен фермер, кожен агрохолдинг намагається будувати елеватори, місця для зберігання саме біля своїх наділів. Особливо це стосується галузей, де невелике “транспортне плече” - запорука рентабельності, як наприклад виробництво цукру чи молока. Якщо ділянки не розташовані на відстані близько 50 км, воно перестає приносити прибутки. “Уявимо, що вийде Президент і скаже, що ми не будемо продавати землю ні олігархам, ні іноземцям, тільки українцям, і тільки фізичним особам, і лише по 50 г землі в одні руки. Якщо зараз зробити це – то це те саме розпаювання, що було в 90-ті р. Наші технології будуть не використані і ми себе відкотимо назад”, - впевнений голова ВАР Андрій Дикун. .

“Будь-які обмеження дадуть можливість створення сірих схем і корупції. Але потрібно внести відповідальність за нанесення свідомої шкоди землі та недотримання норм щодо сівозміни”, - пропонує Олександр Приходько, керівник компанії OrganicHelper.

ЩО ВРАХУВАТИ: Кадастр, права орендарів та аукціони

“Я так само, як і більшість з аграрної галузі, не за відкриття ринку землі без правил. Ринок землі має бути відкритий, але він має бути за правилами. У виробників має бути переважне право на викуп орендованих ділянок. Стаття 130 Земельного кодексу говорить, що покупцями ріллі можуть бути юридичні та фізичні особи, сільгопвиробники, які обробляють дану земельну ділянку. Якщо це гарантовано законом, держава має дотримуватися приймаючи будь-які інші законодавчі акти. В першу чергу мають продаватися державні землі: землекористувачам з переважним правом придбання”, - говорить Лілія Тимакіна.

За словами Сергія Рибалка, також треба закінчити формування кадастрової карти. “У нас купа земельних ділянок, які накладаються одна на одну. Навіть моя рідна фермерська земля зменшилась з 48 га до 42 через помилку на користь сусіда. Якщо це не закінчать до відкриття ринку, почнуться масові суди”, - говорить він.

Читайте також: В'ячеслав Пилипчук: Ми монополісти по утилізації непридатних пестицидів, але ми цього не хотіли

“Ринок землі мав запрацювати вже з цього року, проте відповідне законодавче підґрунтя так не було створене. Обидві сторони – потенційні продавці та покупці не бачать на ринку головного – відкритості та прозорості. Зрозуміло, що люди бояться бути ошуканими”, - говорить керівник аграрного напрямку групи компаній “Епіцентр К” Василь Мороз. За його словами, навіть після офіційного відкриття ринок землі не запрацює в один момент, бо далеко не всі пайовики погодяться одразу розпродати свої земельні ділянки і навряд чи з’явиться черга з бажаючих одразу масово скупити їх.

Частина опитаних аграріїв виступає за те, що земля має продаватися на аукціонах. Тим більше, що позитивний досвід вже є - ще восени минулого року Мінагрополітики перевело в онлайн режим всі аукціони з оренди державної ріллі, в усіх областях уже було проведено торги і загальна кількість вдалих аукціонів - 190.