Андрій Кошиль: Держава наче каже інвесторам не лізти у сферу земельних відносин

Вам доводиться багато спілкуватись із фермерами, які обробляють невеликі земельні банки. Серед них є як і ті, що займаються вирощуванням зерна, так і ті, що займаються вирощуванням фруктів або ягід. За вашими спостереженнями, який з цих прошарків фермерів хоче запуску ринку землі, а який – ні?

- Серед 14 мільйонів сільського населення маємо лише 42 тисячі зареєстрованих фермерів. Реально з них працюють біля 35 тисяч фермерів, які займаються переважно вирощуванням зернових культур, ріпаку, соняшнику. Вони адаптувалися до умов мораторію, мають довгострокові договори оренди чи постійне користування землею. Вони не впевнені,  що зможуть зберегти свої земельні банки, коли пайовики отримають змогу продавати свої наділи.

Багато фермерів не знають, що за українським законодавством зміна власника  в разі купівлі-продажу земельної ділянки не означає автоматичний розрив договору оренди цієї ділянки. Він і далі має діяти до закінчення зазначеного в тексті договору строку.

Читайте також: Аграрні ініціативи Трампа: американські фермери втрачають дотації і що з того світу?

Сьогодні стрімко збільшується кількість людей, які наразі працюють в інших сферах економіки, але хочуть стати фермерами. Такі люди хочуть інвестувати в землю, закласти сад або ягідник, або ж побудувати теплицю. Вони хочуть використовувати свою земельну ділянку як заставу в банку. Вони не хочуть ламати голову, чи продовжить пайовик договір оренди землі на наступний рік. Вони хочуть мати власну землю, щоб вкладати в неї працю і капітал з гарантією. Ось такий прошарок і хоче запуску ринку землі в Україні.

Це якраз може стати драйвером росту нашого сільського господарства. Але не у напрямку «зерно зібрали і вивезли закордон, а гроші осіли на рахунках офшорних компаній». Ці майбутні фермери та невеликі підприємства з більшою вірогідністю будуть наймати місцевих жителів, витрачати кошти всередині країни — там де розташована їхня земля, допомагати місцевим громадам.

Земельне питання – це найголовніший виклик, який виникає перед будь-ким, хто хоче інвестувати в агросектор. Держава не дає «зелене світло» і не дозволяє легально купувати землю та запустити цивілізований ринок землі. Звісно, що мова йде про обіг ріллі з обмеженнями і запобіжниками та визначеними правилами гри. І точно не про такий, як зараз — земельний базар, по суті. Тому і не маємо внутрішніх інвестицій в агросектор, не те що зовнішніх. Держава наче каже: «не лізь сюди».

А чи діляться за регіонами прихильники та противники запуску ринку ріллі серед фермерів?

- Різкого ділення по областям як такого нема. Але можна сказати, що фермери Львівської, Закарпатської та Івано-Франківської областей скоріше підтримують ідею запуску ринку землі. Люди ще пам’ятають час, коли ще до радянської влади земля була в приватній власності. Там нема як таких великих земельних масивів, які обробляють агропідприємства. Там поширені якраз невеликі земельні наділи, які обробляють самі власники землі. Тому на Західній Україні більш спокійно ставляться до ідеї запуску ринку землі.

В інших областях ставлення до запуску ринку землі в Україні маємо ближче до негативного. Хоча, як показують соціологічні опитування, самі власники хочуть розпоряджатися своїми ділянками.

А чи мають достатньо грошей на руках для купівлі ріллі ті фермери, котрі не проти запуску ринку землі в Україні?

- У декого є кошти на руках для купівлі землі, аби докупити земельного банку та розширити бізнес. А у декого достатньо коштів нема. Але це звичайна історія. Чи достатньо у людей коштів для купівлі квартир? У когось є, у когось нема, комусь потрібні кредити банків. Але квартири все рівно купуються. Така ж ситуація складається і з ринком землі.

Конкретних даних щодо наявних обігових коштів для купівлі землі «на руках» у фермерів не маємо. Для цього потрібно провести окреме дослідження. Але можемо розповісти наступне.

Є фермери, котрі займались інтенсивним господарством, вкладали гроші у новітні аграрні технології, і це дало свій результат. Такі фермери дуже добре себе почувають і у фінансовому плані, і проблем з коштами на купівлю землі не мають.

Читайте також: Рейдерству бій: як перемогти без битви

Інші підприємці налагодили гарні стосунки з місцевим населенням, дають йому гарну високооплачувану роботу, фінансують соціальну сферу села. Люди стоять за таких аграріїв горою. Серед таких є навіть вихідці з Німеччини чи Голландії, які одружились на місцевих українках, працюють тут і показують позитивний приклад розбудови взаємовідносин з власниками землі, застосування новітніх агротехнологій. Звісно, що тут не виникає великих проблем домовитись про подальшу оренду їхньої землі.

фото: приватний архів Андрія Кошиля.

Багато говорять про незаповненість земельного кадастру як заваду запуску ринку землі. На вашу думку, чи справді така проблема заважатиме купівлі ріллі?

- Треба розуміти, що будь-яка операція із окремо взятою земельною ділянкою можлива тільки у тому випадку, коли вона внесена у земельний кадастр і у реєстр майнових прав, і по ній нема ніяких судових заборон на відчуження. Більш того – межі цієї земельної ділянки не мають накладатись на межі іншої ділянки.

Тому запуск ринку землі може якраз допомогти запустити процес виправлення помилок у земельному кадастрі. У державному бюджеті все рівно не вистачить коштів на повноцінне проведення таких робіт. Тому, на жаль, хиби земельного кадастру, скоріше за все, доведеться виправляти за свій кошт самим власникам землі, які захочуть її продати.

Чекати, що проблема із земельним кадастром сама мине, і лише потім  запускати ринок землі, не має сенсу.

А чи фермерам доведеться конкурувати з агрохолдингами чи іноземцями за можливість придбати ріллю?

- Якщо ринок запустять, скоріше за все, купувати землю дозволять виключно фізичним особам. Агрохолдинги купувати ріллю не хочуть і скоріш за все не будуть. Їм і так постійно потрібно залучити позикові гроші на ведення агробізнесу під досить високі відсотки. А орендна плата зараз нижче, ніж вартість залучених капіталів. Іноземці теж навряд чи сюди ринуться купувати землю,  бо ймовірність допуску іноземців до земельного ринку у разі скасування мораторію вкрай низька.

У нас і сьогодні законодавство забороняє купівлю сільгоспземель іноземцями. Існує декілька цілком легальних юридичних схем купити ріллю в обхід «земельного мораторію», але такою можливістю користуються не часто.

Основним покупцем землі у нас може стати прошарок середнього класу в Україні, який хоче займатись високотехнологічним аграрним бізнесом.

Але чи не трапиться так, що успішнішими у скупці землі виявляться земельні спекулянти, які скуповуватимуть ріллю? Тоді ж все рівно ягідникам або садоводам доведеться орендувати землю, тільки у цих спекулянтів і  за штучно завищеними цінами?

- Такому процесу можна запобігти, якщо ввести обмеження по максимальній концентрації площі земельних ділянок в одних руках, податки на перепродаж і прописати їх в законі про обіг земель сільськогосподарського призначення.

На вашу думку, наскільки будуть пайовики активними у своїх пропозиціях купити землю? Якщо я правильно розумію, ви особисто не очікуєте, що після зняття мораторію одразу всі власники паїв почнуть продавати свої земельні ділянки?

- Виходячи з нашого досвіду, масового продажу не буде. Ми робили дослідження з вивчення цін пропозиції на земельні паї. Так, за нашими даними середньозважена ціна, яку сьогодні просять власники, перевищує $8 тис. за один гектар.  І це ми не брали до уваги зовсім нереальні пропозиції продажу землі за $20 чи $50 тис. за гектар. З такими цінами черги з покупців не буде. Зважаючи на загальний бізнес клімат і високі ризики, термін окупності такої інвестиції буде в десятиріччя.

Читайте також: Фіскальні різночитання: податкові перепони для кооперації

Взагалі, масового бажання продавати свої паї серед селян не спостерігається — люди цінують землю і ведуть себе досить виважено, приймаючи рішення навіть щодо укладення оренди, не те що про продаж. Теза, що селянин готовий продати свою земельну ділянку за 300 доларів – це міф.

Держава має подбати про те, щоб земельні відносини нарешті стали цивілізованими. Без цього ситуація буде тільки ускладнюватися і більше скочуватися до “чорного” земельного базару.