Що закон про обіг земель нам готує?

На сайті МЕРТ було опубліковано текст проекту Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення" для громадського обговорення. Давайте же обговоримо що саме зазначено в даному проекті:

Право на набуття у власність зазначених земель отримають:

✔️громадяни України;

✔️юридичні особи України;

✔️територіальні громади;

✔️держава.

Якщо з більшістю суб’єктів питань не виникає, то з поняттям юридичної особи України все-таки є неоднозначність.

Так визначення поняття «юридична особа України» міститься виключно в Угоді про асоціацію між Україною з однієї сторони, та Європейським Союзом, Європейським співтовариством з атомної енергії і їхніми державами-членами з іншої сторони та розуміє під собою юридичну особу, засновану відповідно до законодавства України та що має юридичну адресу, центральну адміністрацію або основне місце господарської діяльності на території України.

При цьому, якщо така юридична особа має тільки свою юридичну адресу або центральну адміністрацію на території України, вона не вважається юридичною особою України, якщо тільки її операційна діяльність не має реального та постійного зв’язку з економікою України.

Ми не впевнені, що термін, який застосовується в зазначеному проекті, має на увазі саме компанії, які мають сабстанс, тобто реальний та постійний зв’язок з економікою України та й обійти зазначене обмеження не є проблемою.

Таким чином цілком можливо, що доцільним буде саме використання терміну «юридично особа, зареєстрована за законодавством України».

Тим не менш при використанні будь-якого із зазначених термінів це означатиме, що доступ до придбання с/г земель матимуть в тому числі українські компанії, власниками яких є нерезиденти (іноземні громадяни та юридичні особи).

Іноземці та особи без громадянства матимуть право на отримання у спадок с/г земель, але зобов’язані будуть протягом одного року здійснити відчуження такої ділянку.

Зазначене положення дублює норму вже існуючої статті 145 Земельного Кодексу України, але чомусь не згадує про примусове відчуження за рішенням суду такої ділянки у випадку, якщо її відчуження не відбулося добровільно.

Також, незважаючи на попередні заяви, проект закону жодним чином не регулює процедуру такого примусового відчуження.

Для інформації, на даний момент така процедура цілком не визначена. Так зараз існує виключно лист Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ від 16.01.2013 № 10-71/0/4-13, який передбачає, що позивачами у зазначених справах повинні бути органи прокуратури.

При цьому не зазначено в чию власність, держави або громади повинна переходити така ділянка. Не все просто і з практикою представництва прокуратурою інтересів держави і тим більше органів місцевого самоврядування.

Ще однією прогалиною є порядок розрахунку розміру компенсації і порядку її виплати іноземцю. Особливо це актуально для органів місцевого самоврядування на сході України, де найчастіші випадки зміни громадянства, а в самих органів просто не вистачить коштів в бюджеті для здійснення такої компенсації.

Також не зрозумілою до сих пір є ситуація із подвійним громадянством, яке de jure заборонене, але de facto багато громадян мають не тільки українські паспорти.

Обмеження на володіння землями с/г призначення планується встановити в розмірі не більше 15% в межах області та 0,5 % в межах України.

При цьому фактично такі обмеження дозволяють володіти до 100% земель певної громади (на даний момент значне перевищення права оренди на більше ніж 50% таких земель не є рідкістю), що створить монопольне становище в межах такої громади та негативно позначиться на правої власників.

Цілком можливо, що в даному випадку автори роблять ставку на положення ст. 12 ЗУ «Про захист економічної конкуренції», яке визначає домінуючим становищем є становище суб'єкта господарювання, частка якого на ринку товару перевищує 35 відсотків, якщо він не доведе, що зазнає значної конкуренції.

В даному випадку виникає кілька практичних питань:

✔️Чи визначить Антимонопольний комітет України межі громади чи конкретної сільської ради відповідним ринком?

✔️Хто буде суб’єктом подання таких скарг?

✔️Наскільки такий захист прав громадян є ускладненим у зрівнянні із правом звернення до суду?

✔️Наскільки взагалі перевищення 35% володіння буде вважатися порушенням положень зазначеного Закону?

До того ж саме по собі володіння більшою кількістю земель не буде вважатися порушенням, якщо не буде доведено саме зловживання таким монопольним становищем.

Володіння однією особою обмеженої кількості земель визначатиметься з врахуванням пов’язаних осіб у значенні даного терміну, передбаченого Податковим кодексом України.

Знову ж таки постає питання, якщо перевищенням зазначених лімітів володіння землями має опікуватися саме Антимонопольний Комітет, чому визначення терміну «пов’язані особи» здійснюється із посилання на Податковий кодекс, а не на положення ЗУ «Про захист економічної конкуренції», яке містить більш широке трактування даного терміну, або взагалі не використовується термін «з врахуванням відносин контролю», який є загальноприйнятим в антимонопольному регулювання та ще ширшим за вживаний в проекті?

Порушення положень по лімітам володіння с/г землею буде підставою для відмови у державній реєстрації права власності на земельну ділянку.

Таким чином, відповідальність та контроль за дотриманням лімітів фактично ляже на нотаріусів.

При цьому є величезний сумнів, що нотаріус зможе компетентно визначити перелік пов’язаних осіб та дотриматися зазначених норм. Про ризики ж для нотаріуса у випадку порушення даної норми можна лише здогадуватися.

Більше того, в якості наслідку порушення лімітів зазначено виключно відмову у проведенні реєстрації права власності.

Що ж станеться у випадку, якщо вже після реєстрації такого права власності виявиться, що таке перевищення вже сталося?

Чи буде це підставою для визнання такого договору недійсним у зв’язку із порушенням вимог законодавства у відповідності до ст. 203 та ст. 215 Цивільного кодексу України?

Скоріш за все так, але в такому випадку велике питання, чи будуть продавці зацікавлені в поданні таких позовів та чи будуть вони займатися такими судовими і обтяжливими справами, зважаючи на той факт, що отриману оплату за ділянку доведеться повернути?

Знову ж таки велике питання, чи можуть бути застосовані до порушника встановлених лімітів санкції антимонопольного законодавства, такі як:

✔️ накладення штрафу у розмірі до 10 % доходу (виручки) суб’єкта господарювання від реалізації продукції (товарів, робіт, послуг) за останній звітний рік, що передував року, в якому накладається штраф;

✔️ примусовий поділ суб’єкта господарювання, що займає монопольне (домінуюче) становище на ринку;

✔️ зобов’язання в рамках справ на припинення протиправних дій і недопущення їх в майбутньому.

Під час здійснення державної реєстрації права власності на земельну ділянку нотаріусу доведеться перевіряти відомості Державного реєстру прав, Державного земельного кадастру та Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань для встановлення сукупної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які перебувають у власності заявника та пов'язаних осіб в межах відповідної області та в межах України.

Звертаємо увагу, що перелік критеріїв пов’язаності осіб навіть використаний у Податковому кодексі України містить наприклад спорідненість осіб, склад наглядових рад, наявність кредитів (позик) та їх гарантування, які просто неможливо простежити за зазначеними реєстрами.

Також велике питання щодо кінцевих бенефіціарів, якими досить часто в реєстрі зазначені номінальні та іноземні особи, що взагалі робить неможливим перевірку пов’язаності осіб нотаріусом, а отже відкриє шлях до зловживань.

Знову ж таки не зрозуміло, що мається на увазі під терміном Державний реєстр прав, адже на даний момент всі права щодо нерухомого майна містяться в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а Державного реєстру прав просто не існує.

Переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення має її орендар, за умови сплати ним ціни, за якою вона продається.
Зазначене переважне право у такому викладі досить легко обходиться, наприклад за допомогою укладення договору дарування або передачі в заставу ділянки та подальше її судове або позасудове стягнення.

До того ж формулювання не містить жодних деталей самої процедури та строків пропозиції щодо придбання ділянки орендарю та надання відповіді, що може викликати хвилю порушень прав орендарів.

Також зазначене положення не містить вимоги про належне виконання орендарем своїх обов’язків за договором оренди для можливості скористатися своїм переважним правом.

В подальшому Державний реєстр речових прав на нерухоме майно повинен буде містити також інформацію про ціну (вартість) нерухомого майна та речових прав на нього чи розмір плати за користування нерухомим майном за відповідними правочинами.

Цілком можливо, що таке положення внесене з метою забезпечення можливості оскарження продажу земельних ділянок в порушення переважного права орендаря за нижчою ціною, ніж йому було запропоновано.

Однак знову звернімо увагу на той факт, що продаж ділянок в обхід переважного права орендаря взагалі не буде проблемою навіть без його порушення.

До того ж вартість не є єдиною умовою, яка повинна бути запропонована орендареві.

Так наприклад надання розстрочки в сплаті вартості ділянки також матиме суттєве значення, але таких даних в реєстрі не буде.

Черговим моментом є порушення конфіденційності умов договору у випадку публічного доступу до розміру сум за таким договором, адже у існуючій редакції мова йде про публічність вартості будь-яких угод з нерухомістю, незалежно від того чи це земельна ділянка, чи будівля, або її частина.

Цілком логічним було б забезпечення прав осіб, які згідно закону мають переважне прав на придбання об’єкту нерухомості, отримати можливість доступу до умов продажу такого майна, якщо на момент його продажу у такої особи відповідне право було зареєстроване в реєстрі.

Таким чином і орендарі та співвласники зможуть належним чином перевірити порушення своїх прав і треті особи не матимуть доступу до такої чутливої інформації, як вартість.

Програмне забезпечення Державного реєстру прав має забезпечувати інформаційну взаємодію між Державним реєстром речових прав на нерухоме майно, Державним земельним кадастром, Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань з метою одержання інформації про сукупну площу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що перебуває у власності однієї особи та пов’язаних осіб і розташованих в межах однієї області та в межах України.

Залишається тільки сподіватися, що така взаємодія буде вчасно налаштована, адже пошук та аналіз інформації про пов’язаних осіб та загальний обсяг прав на нерухомість, ще й в розрізі областей, на даний момент можливо здійснити тільки вручну та протягом достатньо тривалого часу.

До того ж, як і було зазначено раніше, інформація, що міститься у згаданих реєстрах повинна бути суттєво розширеною і до їх переліку повинні бути додані і інші бази даних.

Громадяни, яким належить право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної та комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства, мають право на викуп таких земельних ділянок у власність з розстрочкою платежу до 5 років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок, без проведення земельних торгів».

Звичайно зазначене положення є позитивним, адже на даний момент такі особи можуть отримати у власність не всю земельну ділянку, а тільки її частину, що відповідає розміру земельної частки (паю) члена сільськогосподарського підприємства, розташованого на території відповідної ради.

Однак з іншої сторони це зовсім не те, на що сподівалися фермери, а саме на отримання такої землі у власність безкоштовно, що було передбачено законопроектом № 8236 від 05.04.2018 р.

Таким чином, з нашої точки зору проаналізований проект закону потребує подальшого ретельного доопрацювання, для того, щоб довгоочікуване відкриття ринку с/г землі не перетворилося на колапс для нотаріату, Антимонопольного комітету, судів, та не призвело до масових зловживань і виникнення нових схем.