Ринок землі: на старт, увага, марш чи фальстарт?

До запуску ринку землі залишилося зовсім мало часу і чим ближче, тим більше виникає питань. Основне з них – яка готовність усіх зацікавлених сторін до цього процесу? На якому етапі знаходиться інвентаризація земель? Чи будуть створені спеціальні державні органи, які контролюватимуть угоди купівлі-продажу землі? Також, експерти говорять про те, що в Україні близько 5 млн га деградованих та виснажених земель: чи будуть їх також продавати чи виведуть з обороту для відновлення їх родючості? А взагалі, чи вистачить часу Раді, щоб прийняти усі необхідні закони для того, щоб запустити ринок землі? Готові безпосередньо основні гравці агроринку до відкриття продажу землі?

Це невеликій перелік запитання, на які Agravery.com шукав відповіді, але от не на усі з них їх отримав.

Офіційна позиція

Запровадження сучасних електронних сервісів, які захищені від зовнішнього впливу та позбавлені  впливу чиновників в цілому, відкриття даних Держгеокадастру, виведення «на світло» відомостей  про об’єкти Державного земельного кадастру – це основні кроки, які уже зроблені перед відкриттям ринку землі. Це вражаючі результати, але Роман Лещенко, міністр аграрної політики та продовольства говорить, що робота у цьому напрямку не припиняється.

«Ми фіналізували процеси реалізації порталу відкритих даних, який буде представлений на Земельному форумі найближчим часом. Сьогодні ми оцифровуємо паперові форми носіїв, на яких процвітала корупція, рейдерство, і ніхто не контролював процес виділення земельних ділянок», - зазначив Роман Лещенко, міністр аграрної політики та продовольства під час Антирейдерського Форуму «Захист аграріїв в умовах відкриття ринку землі».

Експерти зазначають, що в Україні була штучно створена ситуація, коли один і той самий громадянин міг декілька разів скористатися правом безоплатної приватизації. Ми можемо говорити, що між державним земельним кадастром та іншими державними реєстрами був практично відсутній обмін даних. Система не реєструвала ці порушення.

«Сьогодні такі речі вже заблоковані. Правові органи працюють і зміни в законодавстві реалізовуються. Серед революційних законодавчих актів - це законопроєкти 2194 і 2195, які знаходяться на розгляді у Верховній Раді», - додав Роман Лещенко.

Читайте також: Сталий розвиток. Як цифра допомагає в агрономії

Важливим кроком є проведення інвентаризації землі. Голова союзу українського селянства Іван Томич заявив, що 9—10 млн га перебувають у тіні. Тобто  землі вважаються державними і не обробляються. Насправді ж їх обробляють нелегально, при цьому не платять жодних податків. Тому так важливо встигнути провести тотальну ревізію усіх сільськогосподарських земель. Слід зазначити, що дана робота почалася ще у 2018 році, тоді було проведено інвентаризацію земель сільськогосподарського призначення  державної власності загальною площею 724,58 тис. га.

«У 2019-2020 роках проведено інвентаризацію земель сільськогосподарського призначення державної власності площею  1,3 млн га, відомості про які винесено до Державного земельного кадастру.

У 2021 роцi iнвентаризацiю земель державної власностi буде продовжено», - повідомляє Анатолiй Мірошниченко, перший заступник Голови Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру.

Протягом  2020 року Управліннями з контролю за використанням та охороною земель, якi дiють у складі Головних управлінь Держгеокадастру в областях, здійснено 24 072 заходи державного нагляду за використанням та охороною земель.

«За результатами яких виявлено 17 173 порушень земельного законодавства. За вказаний період нараховано шкоду, заподіяну  внаслідок самовільного зайняття земельних ділянок, використання земельних ділянок не за цiльовим призначенням, зняття ґрунтового покриву без спеціального дозволу на суму у розмірі 102 161 277 грн. У добровільному порядку відшкодовано 3 765 774 гривні», – зазначає Анатолій Мірошниченко.

Неврегульовані питання

Для ефективного запуску ринку землі необхідно зробити ще чимало роботи: прийняти низку нормативно-правових актів та реалізувати норми уже прийнятих законопроєктів. У цьому переконаний Андрій Дикун, голова ГС «Всеукраїнська Аграрна Рада».

«До цих пір залишаються неприйнятими ряд надважливих законопроєктів, без яких старт земельної реформи буде неповноцінним. Зокрема, №3205-2 «Про Фонд часткового гарантування кредитів у сільському господарстві». Його надзвичайно важливо ухвалити до старту ринку землі, адже без нього у малих фермерів взагалі немає шансів отримати хоч якісь кошти на купівлю землі — вони можуть опинитись відрізаними від ринку в перший рік його роботи.

Потрібно завершити земельну децентралізацію – передачу державних земель с/г призначення поза межами населених пунктів у власність громад. Це передбачається законопроєктом №2194. Крім того, документ значно спрощує земельні відносини в країні та робить їх прозорими. Необхідно прийняти і законопроєкт №2195, який передбачає продаж земельних ділянок державної та комунальної власності через електронні аукціони. Завдяки цьому процедура оренди чи продажу земельних ділянок стане прозорою – можна буде відслідкувати хто став власником чи орендарем», - говорить Андрій Дикун.

Очікує на розгляд у другому читанні законопроєкт №3012-2, яким передбачається право працівників державних с/г підприємств на отримання земельного паю. Ці люди працювали на державних підприємствах ще за часів радянського союзу, але чомусь своєї пайової землі не отримали.

Крім того, необхідно врегулювати і низку інших питань. Зокрема,  реінтегрувати Держгеокадастр і Реєстр майнових прав. Відповідний закон про те, що всі дані, які є в кадастрі, повинні відображатися в Реєстрі майнових прав, прийнятий. Однак, сама операція не виконана.

«Тому зараз необхідна максимальна активізація з боку влади, аби розв’язати ці та інші питання ще до старту земельної реформи», - зазначає голова ГС «Всеукраїнська Аграрна Рада».

Читайте також: Сергій Касьянов: Власний бренд для виробництва свинини потрібен, коли є конкуренція, зараз її немає

Незмінна позиція

Картопля для українців – це «другий хліб». Міністерство охорони здоров'я підрахувало, що українці споживають 120 кг коренеплодів у рік. Не потрібно забувати, що країна входить в ТОП-5 виробників картоплі у світі. Для картоплярів надзвичайно важливі всі питання, які відносяться до землі, особливо її продажу.

Нагадаємо, що минулого року більше 70% картоплярських підприємств протестували під стінами Верховної Ради та виступали проти зняття мораторію на продаж сільськогосподарських земель. Можливо, через рік їх думка змінилась? З цим запитанням Agravery.com звернувся в Українську асоціацію виробників картоплі.

«Серед картоплярів 99,5% негативно ставляться до відкриття ринку землі з однієї простої причини: люди не змогли акумулювати необхідні суми, щоб викуповувати землю, яку обробляють. Навіть більше скажу, у Черкаській області у ТОВ «Гранекс-Черкаси» захоплюють паї, підроблюючи печатки, підписи пайщиків. Прикро, але господарство нічого з цим зробити не може, і нічого хорошого вони не очікують», - говорить  Оксана Руженкова, виконавчий директор УАВК.

Крім того, експерт додає, що локдаун, який зараз вводять, на думку виробників, – це спосіб легко вирішити земельне питання. Адже мітингів, акцій протестів тощо у цей період влаштовувати не можна.

«Є й інші способи для наповнення бюджету. Один з них – це підтримка вітчизняного бізнесу, який заробить країні на життя без розпродажу найсвятішого для людей - землі», - додає Оксана Руженкова.

Особливості багаторічних насаджень

Якщо з сільськогосподарськими угіддями, на яких вирощують однорічні культури майже все зрозуміло, то от як з землею, на якій багаторічні насадження, а саме дерева, виноградники, ягоди, не все так просто.

«Садівничі, виноградарські, виноробні та ягідні не готові до відкриття ринку землі. По-перше, потрібно розуміти, що багаторічні насадження часом дорожчі за саму земельну ділянку. По-друге, існує декілька сценаріїв розвитку дій. Найбільш ідеальний, коли власник господарства саме на своїй землі заклав сад чи виноградник. Але якщо ні?», - розповідає Володимир Печко, голова Громадської спілки «Асоціація садівників, виноградарів та виноробів України».

У випадку орендованої землі під багаторічними насадженнями є два варіанта розвитку подій. Перший, коли до власника земельного наділу прийшов інвестор і запропонував купити землю за ціною, яка вища за ту, яку може запропонувати нинішній орендар. Що вибере власник землі? Звичайно гроші, йому байдуже до того, що у цю ділянку були вкладені великі кошти. За другим сценарієм, власник земельної ділянки приходить до орендаря і пропонує йому купити 1 га землі за $20 тис. У той же час, сусідній гектар, який не засаджений садом чи виноградом продається усього за $2 тис. Виникає парадоксальна ситуація: власник господарства, взяв кредити,  вклав кошти у розвиток бізнесу, справно платив оренду і тепер, щоб продовжити роботу повинен переплатити за те, що він сам створив.

 «Як бачимо, інвестиції власників садівничих підприємств не захищені. На даний момент Вадим Івченко зареєстрував законопроєкт, який захищає інтереси виноградарів. Він пройшов тільки перше читання. «УКРСАДВИНПРОМ» надіслав листа депутату з проханням вписати у цей документ не тільки виноградники, але й усі багаторічні насадження: плодові, кісточкові, ягідні та горіхоплідні культури. Допоки ця пропозиція не буде прийнята, ми не будемо готові до відкриття ринку землі. Необхідно прийняти зміни у законодавстві та захистити господарства, які займаються багаторічними культурами.

Не потрібно забувати про ще один факт. На садівництво роками виділялись державні кошти. Урядова програма фінансової підтримки розвитку садівництва, виноградарства та хмелярства існує з 2005 року. Може виникати парадоксальна ситуація: насадження на, які виділялися бюджетні гроші, будуть  знищені, розкорчовані новими власниками. Тобто державні кошти, через відкриття ринку землі, будуть викинуті на вітер», - додає Володимир Печко.

Читайте також: Digital агрономія. Чи можна компенсувати брак кадрів штучним інтелектом?

Реалії сьогодення

На сьогоднішній день ні власники земельних наділів, ні аграрії, ні нотаріуси, ні банки не знають, як буде розвиватися ринок землі, механізмів взаємодії поки немає. Якщо перед прийняттям закону влада активно вела роз’яснювальну роботу серед населення, то зараз вона мовчить. Крім того, незважаючи на відсутність закону, українці, які прагнули швидких грошей, передавали своє право на землю іншим особам. Цей процес не зупинити і фермери, які обробляють землі, вкладають кошти, хочуть отримати право на них. Але чи готові вони до цього?

«Відкриття ринку землі - це досить складне запитання з багатьох причин. Власники земельних наділів, фермери,  і сама держава до цього не готова, немає законодавчої бази. Але якщо до усього довго готовитись, то процес переходу може затягнутися. Я переконаний, після відкриття ринку землі, підписання перших договорів купівлі-продажу землі,  буде зрозуміло, у якому напряму рухатись дальше. Буде чимало помилок і на них ми маємо вчитися. Цей ринок має бути відкритий. Фермери, які обробляють землю, повинні стати її власниками», -  вважає Андрій Капріца, керівник ФГ «Флора А.А.»

Ще одне питання яке цікавить усіх – яку ціну будуть пропонувати за гектар землі? Зараз озвучуються цифри від $100 до $15 000 за гектар.

«Звичайно, все буде залежати від регіону та родючості ґрунту. Я вважаю, що ціна буде стартувати зі суми $1500-2000. У нас немає тієї економіки, захищеності, сформованої судової системи тощо, які б могли формувати вищу ціну. Навіть, якщо люди продаватимуть гектар за $2000, вони уже будуть у плюсі. Ті, хто говорять про захмарні $10 000-15 000 за гектар – це нереальні ціни. Ніхто за такі гроші не буде купувати цю землю», - переконаний Андрій Капріца.