Запитайте у юриста: що треба знати про переважне право оренди та викупу землі?

Що зараз визначає право переважної оренди? 

- Згідно положень Закону України "Про оренду Землі" від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV (надалі -"Закон"), є два види переважного права: 

• Переважне право оренди; і
• Переважне право купівлі/викупу орендованої земельної ділянки.

Обсяг вищевказаних переважних прав чітко виписаний в Законі України "Про Оренду Землі".

Переважне право оренди - це переважне право перед іншими особами на укладення договору оренда землі на новий строк. Переважне право купівлі/викупу орендованої земельної ділянки - це пріоритетне перед іншими особами право викупу орендованої земельної ділянки.

На кого поширюється це право, тільки на орендаря або й на членів його сім'ї? Умовно кажучи, якщо орендар помер, його син може переважно оформити на себе? 

- Згідно зі статтею 33 Закону, переважне право оренди (тобто переважне право перед іншими особами на укладення договору оренда землі на новий строк) належить орендарю, який належним чином виконував зобов'язання за договором. 

Хто, крім орендаря, має переважне право? Чи є такі права у громади? 

- Обидва переважних права кореспондуються тільки орендарю, а згідно зі статтею 5 Закону, орендарями земельних ділянок можуть бути в тому числі і сільські, селищні, міські, районні та обласні ради. Але якщо "громади" не є за договором орендарем, то і такого переважного права - немає.

Що фактично дає це право? 

- Згідно положень Закону, переважне право оренди перед іншими особами на укладення договору оренда землі на новий строк. На практиці ж це право фактично рідко спрацьовує.

Більш того, згідно зі статтею 33 Закону, при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості - переважне право орендаря на укладення договору оренди припиняється.

Має володіння правом переважної оренди якісь фінансові переваги? Або якщо ціна оренди, яку готовий платити орендар, нижча від визначеної власником, право втрачено? 

- Ні, ніяких фінансових переваг немає. Перефразую ваше питання щодо неготовності орендаря сплачувати орендну плату, затребувану орендодавцем. З юридичної точки зору розмір орендної плати - це істотна умова договору. І якщо у сторін договору немає згоди щодо істотних умов, договору просто немає, він не може бути укладений.  

Як захистити право переважної оренди? 

- На жаль, як показує судова практика, ефективним засобом захистити право переважної оренди - немає. Максимум що може зробити орендар зі свого боку - це повністю виконати процедуру, передбачену статтею 33 Закону для того, щоб скористатися правом переважної оренди. 

Якщо власник хоче продати землю, право переважної оренди зникає? 

- Згідно зі статтею 32 Закону, перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для змін умов або припинення договору, якщо інше не було передбачено договором оренди землі. Якщо згідно з положеннями договору оренди при переході права власності договір оренди припинено або змінено не буде - тоді і право переважної оренди за орендарем залишається.

Якщо орендар поводиться недобросовісно, власник може оскаржити його права?

- Ні, такої процедури (тобто можливості оскарження) немає. Якщо орендар поводиться недобросовісно (тобто порушує умови договору оренди землі), власник має право розірвати договір оренди землі на підставі статті 31 Закону, чим автоматично позбавить орендаря права переважної оренди і переважного права купівлі/викупу орендованої земельної ділянки.