Вірити нотаріусам, або як Мін’юст пропонує вирішити проблему «чорних реєстраторів»

Дев’ять із десяти випадків рейдерських захоплень допомагали узаконювати 1508 реєстраторів комунальних підприємств, створених місцевими радами. Міністерство юстиції вирішило, що заборона роботи таких реєстраторів допоможе уникнути наступних випадків рейдерства.

У понеділок 19 листопада Мін’юст презентував новий «антирейдерський» законопроект під умовною назвою «#РейдерствуСтоп»; документ ще не надійшов до ВР, тому не отримав реєстраційного номеру, розповів міністр юстиції Павло Петренко. Головна новація законопроекту – «комунальним» реєстратори взагалі втратять право проводити будь-які реєстраційні дії, зокрема реєстрацію договорів оренди ріллі, «державні» реєстратори – зможуть проводити реєстрацію лише за допомогою електронного цифрового підпису. «На жаль, доводиться констатувати, що саме на реєстраторів комунальних підприємств надходить 90% скарг про порушення майнових прав українців. Саме тому ми вирішили прибрати зі списку суб’єктів реєстрації державні та комунальні підприємства», - сказав Петренко. При цьому  з 1 січня 2019 року всі нові реєстратори будуть зобов’язані скласти іспит на знання законодавства, інакше не матимуть доступу до реєстрів, наголосила перший заступник міністра юстиції Олена Сукманова. «Якщо ж реєстратор буде з певних причин відключений від реєстру за ті чи інші проступки, щоб поновити доступ, йому знову треба буде перескладати іспит та підтверджувати свою кваліфікацію, аби поновити доступ», - зауважила урядовець.

Окрім цього, реєстраторів та нотаріусів зобов’яжуть вказувати дані особи, що оформлює реєстрацію передачі прав на ріллю чи частку акцій агрокомпанії на користь інших осіб. Це також потрібно, аби уникнути випадків рейдерських захоплень ріллі чи корпоративних прав агропідприємств: нагадаємо, формальним приводом до резонансної атаки на фермерське господарство «Строгого О.Ф.» стала незаконна передача корпоративних права на підприємство від Дениса Строгого на користь жительки окупованого Донбасу.

При цьому в Мін’юсті також хочуть розширити мережу нотаріусів в Україні, а їх послуги – доступнішими для населення. На думку Петренка, чим більше нотаріусів почнуть займатись реєстрацією  прав власності чи користування, тим менше стане випадків аграрного рейдерства. Поки що в нашій країні є лише 5,45 тисяч державних та приватних нотаріусів, за послуги яких потрібно сплатити 1% мита від вартості угоди. Тобто, якщо селянин хоче продати будинок або земельну ділянку вартістю 60 тисяч гривень, то нотаріус повинен отримати мінімум 600 гривень за реєстрацію угоди. Окрім того, аби засвідчити угоду купівлі-продажу майна у віддалених регіонах, селянам чи аграріям потрібно було витратитись також і на доїзд нотаріуса. Аби здешевити нотаріальні послуги, Мін’юст пропонує скасувати обов’язковість 1% мита від вартості угоди. Аби послуги нотаріусів стали доступнішими, Мін’юст хоче видавати свідоцтва про право займатись нотаріальною діяльністю консультантам державних нотаріусів та працівникам територіальних управлінь юстиції. Необхідна умова: працівник повинен відпрацювати не менше трьох років у віддалених районах за направленням Мін'юсту. «Це не якийсь особливий статус. Це таке саме державне свідоцтво. Однак для них буде умова – відпрацювати державним нотаріусом у селах та віддалених районних центрах, де немає спеціаліста, який надає відповідні послуги», - додала Сукманова.

Читайте також: Сума злочину, або чому продовжуються рейдерські атаки на аграріїв?

Почому нотаріуси для народу

За словами міністра юстиції Петренка, Мін’юст вирішив скоротити кількість реєстраторів через провал реформи децентралізації системи реєстрації. За задумом авторів реформи, передача прав на реєстрацію від працівників Мін’юсту до представників місцевої влади мала зробити реєстраційні послуги доступнішими громадянам та аграріям. Натомість лише призвела до сплеску «аграрного» рейдерства в Україні.  Нагадаємо, до березня 2015 року «земельні» угоди можна було реєструвати лише у працівників територіальних управлінь Мін’юсту. Із 25 березня 2015 року став чинним закон № 247-VIII «Про внесення змін до деяких законів України щодо уточнення повноважень нотаріусів та особливостей реєстрації похідних речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення». За цим законом, нотаріуси отримали право реєструвати угоди оренди чи купівлі-продажу ріллі. До цього «земельні» угоди у нотаріусів можна було реєструвати лише у випадку, коли нотаріальне посвідчення було обов’язковим.

З 1 січня 2016 року стала чинною нова редакція закону «Про державну реєстрацію  юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань». За цим документом, право реєстрації договорів оренди або купівлі-продажу ріллі отримали не лише працівники Мін’юсту та нотаріуси, але й місцеві ради та місцеві адміністрації. Такі органи влади змогли створювати спеціальні комунальні підприємства, що спеціалізуються саме на послугах із реєстрації. Так з березня 2015 року по травень 2017 року попит на послуги реєстрації договорів оренди ріллі виріс у 21 раз, кількість зареєстрованих угод – 459,88 тисяч. Попит на послуги реєстрації договорів оренди ріллі у реєстраторів виріс лише у 10 раз, але кількість зареєстрованих угод склала 2,62 мільйонів. При цьому вцілому за 2016 рік реєстратори найбільше зареєстрували договорів оренди ріллі у Чернігівській, Вінницькій та Сумській областях, нотаріуси – у Хмельницькій, Черкаській та Тернопільській  областях. Таким чином, попит аграріїв на послуги реєстраторів перевищив попит на послуги нотаріусів у 5,69 разів.

Хоча чисельність нотаріусів у 2,11 раз більша від кількості реєстраторів. Про це свідчать дані статистичного щорічника «Моніторинг земельних відносин в Україні 2016-2017 років (детальніше – див. інфографіку 1).

«Аграрії частіше йшли до реєстраторів, бо ті просили за свої послуги менше, аніж нотаріуси. У свою чергу, нотаріуси остерігались реєструвати договори оренди ріллі: якщо щось пішло не так, реєстратора просто тимчасово позбавляють доступу до реєстру, а нотаріус буде ще й вимушений покрити збитки із власної кишені», - пояснює заступник голови Земельного союзу України Андрій Мартин.

У свою чергу, реєстратори не отримали одночасного доступу до земельного кадастру та до майнового реєстру, тому не могли перевіряти наявність договору оренди ріллі на конкретні ділянки. Це стало першою причиною сплеску рейдерських атак на агропідприємства в період 2016-2017 років. Окрім того, послуги реєстраторів стали вимушено екстериторіальними: тобто, наприклад, реєстраторові у Полтавській області можна було подавати на реєстрацію угоду оренди ріллі у Донецькій області. Формально, така норма була логічною, оскільки в Україні існує 13 районів, в яких відсутні як і нотаріуси, так і реєстратори взагалі. Але при цьому учасники угоди не мали обов’язку засвідчувати справжність поданих документів та особистих даних, а вимагати дані про справжність зазначених в угоді даних реєстратори не мали права. Деякі недобросовісні гравці ринку могли зловживати такими прогалинами в законодавстві, і так виник феномен «чорних реєстраторів», розповідає заступник голови Всеукраїнської Аграрної Ради Денис Марчук. Мін’юст вважав, що побороти «чорних реєстраторів» вдасться простим відключенням від всіх реєстрів. Втім, ділки через суд відновлювали свою акредитацію та доступ до баз даних. Власне тому міністерство юстиції і вирішило законодавчим шляхом заборонити роботу більшості реєстраторів, бідкається Сукманова.

Читайте також: Рілля в моніторі, або як відкриті дані допоможуть побороти "земельний мораторій" та аграрних рейдерів?

Рейдерам не потрібна публічна земля

Втім, як наголошують експерти, для реальної боротьби з рейдерством Мін’юсту варто лише наполягати на ухваленні «антирейдерського» законопроекту №8121. Документ уже пройшов перше читання, 20 листопада отримав схвалення до другого читання від аграрного комітету ВР. Більшість норм законопроекту #РейдерствуСтоп і так співпадають із нормами законопроекту №8121. Відключення комунальних реєстраторів аж ніяк не усуне «лазівки» для незаконних реєстрацій від рейдерів, лише допоможе створити монополію державних нотаріусів Мін’юсту. У свою чергу, аграріїв від рейдерських атак врятує лише належне оформлення усіх прав на землю та майно, а також прозора сплата податків.

Андрій Мартин пояснює – аби провести ефективну атаку, рейдерам не обов’язково вступати у змову із реєстратором чи нотаріусом. Зловмисникам достатньо лише скористатись даними публічної кадастрової карти: якщо землі у фактичному обробітку агропідприємства відзначені як формально нічийні, злочинцям буде достатньо лише подати угоди про оренду «нічийних» ділянок ріллі. При цьому реєстратор може навіть і не підозрювати, що є фактичним співучасником злочину. У свою чергу, аграрії не оформлюють належним чином право оренди земельних ділянок лише тому, що хочуть зекономити на сплаті земельного податку, додає член аграрного комітету ВР Микола Кучер.

Якщо ж Мін’юст хоче обмежити реєстраторам можливості для зловживань, достатньо лише запровадити обов’язковість перевірки справжності особи та даних про угоду, а також забезпечити взаємодію усіх баз даних в Україні, наголошує Марчук. Для цього достатньо лише підтримати законопроект №8121, що уже містить такі норми, додав експерт. У свою чергу, послуги нотаріусів не стануть доступнішими, якщо Мін’юст скасує 1% мито на вартість послуг. Фактично, багато приватних нотаріальних контор будуть вимушені закритись, а державні нотаріуси не зможуть покрити весь попит на реєстраційні послуги. Відтак, чиновники із системи міністерства юстиції лише зруйнуть нотаріальну систему в Україні, а також отримають джерело для зловживань та незаконного збагачення, вважає президент Нотаріальної палати України Володимир Марченко.

Читайте також: Максим Мартинюк про аграрне рейдерство, держпідтримку та зняття мораторію на продаж землі