Термін дії договору оренди земельної ділянки: правила обрахунку

На практиці досить часто ми стикаємось із ситуацією, коли дата державної реєстрації договору оренди земельної не збігається із датою підписання самого документу. Подекуди трапляються випадки, коли державна реєстрація договору проводиться навіть через декілька років після його підписання. Така ситуація призводить до непорозумінь щодо самого строку користування землею, а також до суперечок під час вирішення питання про продовження або припинення договору оренди.

Пропоную розібратися у нюансах питання, з якого ж моменту розпочинається початок перебігу строку оренди земельної ділянки і відповідно коли такий строк закінчується.

Угода вважається укладеною, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Це нам гарантує частина перша статті 638 ЦК України

Станом на сьогодні, згідно зі статтею 17 Закону України «Про оренду землі», земельна ділянка вважається переданою орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, тобто початок перебігу строку договору оренди земельної ділянки починається з дати державної реєстрації документу. Наприклад, якщо такий договір був укладений 1 травня 2015 року, скажімо, строком на 5 років, але зареєстрований він був лише 1 червня 2015 року, то діє він відповідно до 1 червня 2020 року.

Із договорами оренди землі, що були укладені до прийняття закону про дерегуляцію від 12.02.2015 № 191-VIII, ситуація дещо інша. У цих випадках передача об'єкта оренди здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі, за актом приймання-передачі. Така угода підлягає державній реєстрації і набуває чинності з моменту її державної реєстрації.

Тобто, до 2015 року досить часто виникала ситуація, коли передача землі в користування здійснювалася до моменту державної реєстрації договору, а сама реєстрація договору могла відбуватися значно пізніше. В таких випадках, для визначення моменту початку перебігу строку дії договору оренди потрібно уважно читати зміст самого договору оренди.

Судова практика в цьому питанні є досить неоднозначною. Так, Верховний Суд України у постановах від 18.01.2017 у справі № 532/129/16-ц та від 27.04.2017 у справі № 6-422цс17 зазначає, що строк дії договору оренди землі настає з моменту держреєстрації, а не з моменту його укладення. Разом з тим, у своїй постанові ВСУ від 19.02.2014 (справа №6-162цс13) говориться, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх умов і скріпили його своїми підписами, що і є моментом укладення договору.

Проблема визначення початку дії договору оренди виникла, в першу чергу, через недосконалу систему державної реєстрації, оскільки між датою підписання, нотаріальним посвідченням угоди та її реєстрацією могли налічуватися місяці, а то й роки.

Останні зміни в законодавстві хоч і дозволяють одночасно підписати, нотаріально засвідчити та провести державну реєстрацію договору, але не вирішують усіх проблем власників землі. Адже у законодавстві відсутній пункт про обов’язкове нотаріальне посвідчення договорів оренди землі, що і створює “прірву” часі між передачею у використання іншій людини земельної ділянки та моментом набуття чинності договором оренди.

Тому, найперша і найважливіша порада для всіх, хто зібрався здати в оренду земельну ділянку - уважно читайте текст договору, в якому чітко визначайте кінцеву дату строку дії договору оренди або чітко визначайте момент з якого розпочинається перебіг строку оренди.

Чітке визначення кінцевої дати строку дії договорів оренди в подальшому усуває неузгодженості у питанні поновлення або припинення дії таких договорів.

Щодо правил поновлення договорів оренди земельних ділянок, з ними ви можете ознайомитися у моїй попередній статті.