Як можна продовжити договір оренди земельної ділянки?

У юридичному середовищі існує таке поняття як переважне право - це можливість у наймача, який належно виконує свої обов’язки стосовно оренди земельної ділянки, укласти договір на новий строк. 

Таким правом кожного орендаря забезпечують Цивільний і Господарський кодекси України, а також Закон України «Про оренду землі». Разом з цим, на практиці виникає багато питань щодо реалізації такої можливості в реальних обставинах. Наприклад, орендар зацікавлений у продовженні договору оренди землі, проте власник надає перевагу третім особам. А з огляду на велику конкуренцію на земельному ринку – починається з’ясування стосунків, яке часто, на жаль, закінчується в суді.

Спробуймо розібратися, що ж говорить з цього приводу закон, і як забезпечити себе від ненадійних орендарів чи господарів. Буква закону говорить наступне: передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється на основі договору між власником і орендарем. Це нам гарантує ч.4 ст. 124 Земельного кодексу України. В договорі, зокрема, визначаються всі істотні умови та строк дії оренди.

Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, однак він не може перевищувати 50 років. При передачі ділянки сільськогосподарського призначення для ведення фермерського господарства строк дії договору оренди визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років.

Після закінчення строку дії договору оренди землевласник та орендар можуть поновити угоду (згідно ст. 33 ЗУ). Варто зазначити, що даний закону передбачає два способи поновлення договору оренди земельної ділянки.

Якщо орендар належно виконував обов’язки, передбачені договором, - йому гарантується переважне право на укладення договору оренди на новий строк. Для цього необхідно притримуватися наступного сценарію: орендар належно виконує свої обов’язки за договором; земля використовується за призначенням; до закінчення строку дії договору орендар повідомляє власника про намір скористатися переважним правом; до листа-повідомлення додається проект додаткової угоди; протягом місяця власник не висловлює заперечень та повідомляє про своє рішення у письмовій формі.

Дуже важливо, аби власник землі був повідомлений про намір орендаря скористатися переважним правом і відповів на лист! В іншому випадку поведінка обох сторін може вважатися недобросовісною з точки зору закону і справа не розглядатиметься в суді.

Інша підстава для поновлення договору - відсутність будь-яких повідомлень зі сторони власника та продовження використання земельної ділянки орендарем по закінченню договору оренди. Наприклад, господарство продовжує користуватися ділянкою після закінчення строку дії договору оренди, але і від господаря не чути жодних сигналів. Тоді, за відсутності протягом одного місяця після закінчення договору письмового повідомлення про будь-які заперечення, угода автоматично вважається поновленою на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені до цього. Такий спосіб поновлення договору оренди передбачений ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» і вимагає дотримання такого сценарію: орендар продовжує користуватися землею і належним чином виконує свої обов’язки за договором; відсутнє письмове повідомлення власника про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення оренди.

Слід звернути увагу на те, що в такому випадку оренда може бути продовжена лише на попередніх умовах і на той же строк. Відмова чи наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Своє право на поновлення договору оренди можливо захистити в суді якщо:

- власник уклав договір з новим орендарем всупереч письмовому повідомленню про намір реалізувати переважне право від попереднього наймача;

- власник уклав договір з новим орендарем на тих же умовах, які були запропоновані попередньою людиною;

- якщо мала місце елементарна брехня. Наприклад, власник ділянки повідомив, що буде використовувати землю для власних потреб, проте в Держреєстрі з’являється інформація про укладення договору з новим орендарем.

Варто пам’ятати, що для позову до суду повинні бути докази того, що переважне право орендаря на поновлення договору оренди було порушено. А тому всі звернення та відмови повинні бути у письмовій формі.