Створити ринок: як Естонія створювала ринок землі після розпаду СРСР

Евелін Юргенсон, економіст із сільського господарства в Естонському університеті природничих наук

Моя освіта − управління земельними ресурсами (на англійській мові, це означає межування). Я працювала з питаннями земельної реформи і більше концентрувалася на реалізації організаційної і юридичної сторони земельної реформи.

Я повинна підкреслити те, що ми зробили величезну роботу щодо впровадження земельної реформи в Естонії. Велика частина з цього добре зроблена. У нас також є багато позитивних прикладів. Ми реформували майже 98% території, створили кадастр землі і охоронну книгу, яка дає гарантію власникам; земельний ринок функціонує добре; наші сільгоспвиробники успішні і прогресивні і т.д. Я думаю, що варто також поділитися хорошими прикладами, проте, негативні приклади або помилки легше уявити і визначити. І не виключено, що це дає можливість їх уникнути.

Читайте також: Питання про землю: найважливіше про ринок сільгоспугідь

Перш за все, я хотіла би роз'яснити, що ситуації в Україні та Естонії відрізняються. Ми здійснили нашу земельну реформу по-іншому. Хартвігсен, в 2014 році, досліджував підходи земельної реформи в Центральній і Східній Європі.

Малюнок 1. Головні підходи земельної реформи (Джерело: Хартвігсен, M. Земельна реформа і фрагментація землі в Центральній і Східній Європі. Політика землекористування, 36 (2014 року), стор 330-341.).

Політичною метою земельної реформи була реституція в Естонії: компенсувати несправедливості з радянських часів. Швидке введення земельної реформи було основною метою протягом багатьох років. Швидка реалізація повинна стати основою для ринка нерухомості. Крім реституції, власники могли отримати земельну власність також за допомогою приватизації. Щоб роз'яснити зразок земельної реформи в Естонії, я додаю малюнок 2. Ми здійснили земельну реформу в Естонії, і це також об'єднало розвиток земельного ринку. Ми сформували реальну земельну власність за допомогою дій земельної реформи. Після того, як реальна власність стала сформованою, було можливо також зробити з нею транзакції. Я повинна сказати, що ми не реалізували так звану "реформу земельного ринку". Земельний ринок повільно розвивався, ми не відкрили його швидко.

Малюнок 2. Зразок земельної реформи в Естонії (джерело: Юргенсон, E. Земельна реформа, фрагментація землі і перспективи для майбутньої консолідації земель в Естонії. Політика Землекористування, 57 (2016), стор 34-43).

Естонія − маленька країна, Україна − досить велика. Половина Естонії покрита лісом, і одна чверть (24%) є орною землею. Природні умови відрізняються. Наприклад, є невеликі області в Естонії відповідно до природи, ліс і чагарники розміщуються на полях. Області в Україні великомасштабні. Безумовно, ви повинні підготуватися до земельного ринка, або визначити мету і можливий результат, якого ви хочете досягти через реформу. Досить очевидно, що відкритий земельний ринок об'єднує різні зміни. З одного боку це могло принести б більше ресурсів, більше інвестицій, це активує власність і кредитний ринок, сільськогосподарська продуктивність могла б підвищитися і т.д. В той же час фрагментація орної землі буде збільшена, і характер власності на землю, буде змінений.

Фрагментація землі з'являється в країнах Центральної та Східної Європи, які нещодавно здійснили земельну реформу. Хартвігсен, в 2014 році, представив ситуацію з фрагментацією землі в 25 країнах (Малюнок 3). Він розділив землекористування і власність і подивився фрагментацію на цих рівнях. Він зазначає, що рівень фрагментації власності на сільськогосподарських землях низький, і рівень фрагментації землекористування в Україні також низький. Який буде результат реформи земельного ринку? По всій видимості, рівень фрагментації власності та землекористування є високим у багатьох країнах.

Читайте також: Регіональний директор компанії Malteurop: Часи, коли фермери не виконували контракти, поступово проходять

Доречно говорити про проблеми земельної власності та землекористування окремо. Угорщина - хороший приклад, рівень фрагментації власності в орної землі високий, однак, рівень фрагментації землекористування низький (cf. Малюнок 3). Це означає, що земля поділена між багатьма приватними власниками, в той час, як використання землі, концентрується під рукою сільгоспвиробників. Немає ніякої потреби регулювати кількість землекористування. Земельна власність - інший випадок. Ми не встановлюємо ніяких обмежень для кількості земельної власності в Естонії. Тим часом, такі види обмежень є в інших країнах, наприклад в Литві.

Малюнок 3. Поточний рівень власності і фрагментації землекористування в 25 країнах (Джерело: Хартвігсен, M. Земельна реформа і фрагментація землі в Центральній і Східній Європі. Політика Землекористування, 36 (2014 року), стор 330-341).

Естонська земельна реформа майже закінчена. У земельному кадастрі зареєстровано 98% естонських земель. Тільки 2% землі ще не реформовані. Це означає, що ці 98% земель були охоплені заходами щодо земельної реформи (див. Малюнок 2). Це не означає, що вся ця земля належить приватним особам, досить велика частка землі, залишилася в державній власності, в основному це лісові землі, що належать державі в попередній Естонській Республіці. 39% зареєстрованих земель (в кадастр) належать державі і 60% належать приватним особам.

Ми зареєстрували в кадастрі 98% з естонських земель. Ми навіть знаємо проблеми або помилки, допущені в ході реалізації земельної реформи, але як і раніше неможливо повернути ситуацію в Естонії. Тому, якщо ви все ще на початку процесу, важливо отримати знання інших країн і, відповідно до цього, ви можете розробити свою власну систему, яка підходить вашій країні у вашій ситуації. Реалізація земельної реформи - складний процес. Ми вже 48 раз змінили Закон про земельну реформу в Естонії, і, ймовірно, ми змінимо його ще до завершення земельної реформи. Спочатку неможливо побачити всі проблеми. Однак, якщо ви підготовлені, це дозволить передбачити або запобігти, принаймні, деяким з них.

Одна з так званих «помилок», пов'язаних із сільськогосподарською землею, полягає в тому, що ми здійснили поетапну земельну реформу в Естонії. Цей одиничний підхід привів до різних наслідків. Одна така ситуація представлена ​​на 4 малюнку, де нереформовані земельні ділянки, розташовані пліч-о-пліч з реформованими земельними ділянками. Нереформовані земельні ділянки позначені світлими кольорами. Всі інші земельні ділянки навколо цих білих плям реформовані. Іноді ці білі плями розташовуються так, що вони є частиною більш великої сільськогосподарської ділянки, куди немає доступу. Інтерес приватних осіб до придбання таких видів ділянок досить скромний, іноді вони не обробляються, а через кілька років вони покриваються чагарниками, які випадають з культивованих ділянок. Якби був більш систематичний підхід до здійснення земельної реформи в Естонії, можливо, було б не так багато недоліків в галузі землекористування, які б не сформувалося у вигляді невеликих земельних ділянок, нерегулярних форм, відсутність доступу і т.д. В деяких країнах Центральної та Східної Європи використовувався більш систематичний підхід. Наприклад, в Литві і Латвії, проекти землеустрою на карті були встановлені перед реституцією землі. Проекти землеустрою використовуються також в Східній Німеччині. Перш за все, це з'ясувалося тими, хто хоче використовувати землю самостійно. Хоча ці земельні ділянки були розподілені з великої території, вони консолідувалися в прикордонних (крайніх) районах, і не фрагментовані великі сільськогосподарські райони, культивувалися разом після земельної реформи. Цей приклад може бути хорошим і заслуговувати на увагу.

Малюнок 4. Нереформовані земельні ділянки (білі плями) серед реформованих земельних ділянок. Виписка з карти X-GIS Estonian Land Board

Естонія здійснила земельну реформу поетапно, це означає, що земельні ділянки надходили на земельний ринок також поетапно. Землевласники розпродавали їх або здавали в оренду, якщо вони їм були не потрібні або не використовувалися. Естонські хлібороби володіють землею, однак вони також орендують земельні ділянки. Близько 70% земель, які використовуються для сільськогосподарського виробництва є орендованими землями. Оскільки земельний ринок є повністю безкоштовним (я маю на увазі також ринок оренди), то землекористування зазвичай фрагментировано. Один виробник сільськогосподарської продукції володіє і орендує земельні ділянки, які розкидані по великій площі (в одному або декількох муніципалітетах, іноді по території округу). Це неефективно, в залежності від вартості транспорту і т. Д На рис. 5 представлено землекористування двох сільгоспвиробників. Вони використовують багато розсіяних ділянок землі.

Малюнок 5. Розташування земльних  ділянок сільськогосподарського виробника № 1 і 2

У зв'язку з цим, різні земельні ділянки сільгоспвиробників розсіяні. Ситуація представлена ​​на малюнку 6. Є представлене землекористування для 5 сільгоспвиробників. Земельні ділянки мають різні кольори згідно виробника. Жовті ділянки також є сільськогосподарськими полями, однак вони обробляються іншими виробниками. Червоний багатокутник намальований над однією земельною ділянкою сільськогосподарського виробника, яка розкидана. Оскільки ви бачите, що ці полігони покривають один одного, вони розтягуються, виробник повинен переходити з одного поля в інше і т. д. Оскільки ринок землі та оренди вільний, кожен сільськогосподарський виробник повинен вести переговори з потенційним продавцем, а орендарі та виробники можуть купити або орендувати земельні ділянки, що знаходяться на ринку. Країни Західної Європи мають кілька прикладів, щоб уникнути розсіювання земельних ділянок. Наприклад, використовується відстань від фермерського центру в Данії. Я не можу сказати точно, але ідея полягає в тому, що у сільськогосподарського виробника є можливість придбати земельну ділянку, яка перебуває не далі, ніж в 10 кілометрах від фермерського центру. Таким чином, можна також управляти проблемою розсіювання.

Малюнок 6. Ділянки сільськогосподарської землі і землекористування п'яти сільгоспвиробників

Швидке відкриття земельного ринку впливає на ринок землі. Це може статися, якщо ньому з'явиться багато сільськогосподарських земель, ціни на сільськогосподарські угіддя підуть вниз. Я знаю, що в Польщі і в Східній Німеччині державні органи «регулювали», скільки земельних ділянок виходить на ринок щороку. Вони стежили за ринком землі та намагалися не погіршувати його. Це був випадок продажу державних земель, і я не впевнена, що це рішення буде відповідним для України.

Читайте також: Зелений газ: навіщо аграріям відправляти силос в топку

Після того, як ви відкриєте свій земельний ринок, відбудуться зміни в структурі власності та сільськогосподарських товаровиробників. На малюнку 7 представлено кількість сільськогосподарських угідь і площа сільськогосподарських земель (га) в Естонії в 2001-2016 роках. Як ви бачите, яка використовується сільськогосподарська зона (вона складається як з земельних ділянок, що належать державі, так і орендованих) була більш стабільною, вона становить менше 1 мільйона гектарів. У той же час кількість холдингів скоротилося в порівнянні з 2011 і 2016 роками. Кількість холдингів склала 55 748 в 2001 році і 16 696 в 2016 році. Можливо, в 2001 році кількість холдингів була занадто високою, і необхідно було сконцентрувати виробництво з економічної точки зору.

Малюнок 7. Землекористування сільськогосподарських угідь в Естонії 2001-2016 (Джерело: Статистика Естонія, AGS404: Землекористування сільськогосподарських угідь організаційно-правовою формою власника).

фото: Pixabay