Ринок землі: як українському фермеру використати своє переважне право на купівлю?

Дискусії навколо зняття мораторію на продаж земель розгораються з новою силою та залучають до активного обговорення не тільки експертів аграрної галузі, а й пересічних українців. І це не дивно. Адже, згідно проекту Закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» з 1 жовтня 2020 року ринок землі буде офіційно відкрито.

У аграріїв щодо цього багать побоювань. Зокрема - чим ближче ринок, тим частіщі випадки рейдерства. Як вже писав Agravery.com, рейдерство поширюється по всій території нашої країни. Однак Генеральна прокуратура свідчить, що у 2013-2019 роках є п'ять областей, які впевнено несуть "пальму першості" в спробах рейдерських захоплень - Київська, Львівська, Дніпропетровська, Харківська та Херсонська області. За словами директора Департаменту державної реєстрації та нотаріату Міністерства юстиції Владислава Власюка, кількість скарг, які надходили у Антирейдерську комісію, із початку червня до кінця серпня поступово знизилась на 30%. Але у вересні рейдерство спалахнуло з новою силою. За словами директора ОК «Гайдамаки» Сергія Баличева, щорічно найбільші сплески рейдерської активності спостерігаємо навесні та восени, коли аграрії сіють і збирають урожай. Хоча, фермер щодня має бути готовим захистити власний бізнес. 

Читайте також: Фермер як мішень: чому вбивства аграріїв стаються все частіше і як цьому зарадити

Але зараз додалися нові ризики, зокрема втратити власну землю. Відкриття ринку землі та ажіотаж навколо нового об’єкта продажу – земельних ділянок, власниками яких є селяни,  може спричинити масове розірвання договорів оренди за ініціативи власників паїв. І кожен фермер має бути до цього готовим. Згідно законопроекту про землю, орендар має переважне право на купівлю земельної ділянки. Як вітчизняному аграрію скористатися цим правом та підготуватися до ринку землі?

• Акумулювати грошові кошти. Чим більше фінансових ресурсів буде у фермера, тим більше шансів придбати землю.
• Перевірити правильність оформлення усієї документації щодо земельних ділянок, що знаходяться в оренді. Нагадаємо: усі земельні ділянки мають бути внесені до єдиного Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Також кожна ділянка повинна мати кадастровий номер, який ідентифікує земельну ділянку та захищає від подальших махінацій з нею.
• Провести роз’яснювальну роботу серед власників паїв. Зустріч з селянами, які надають землю в оренду, дозволить донести позицію фермера та висловити подальші наміри щодо придбання їхніх земельних ділянок. Також варто пояснити власникам земельних ділянок переваги придбання землі вітчизняним аграрієм перед іноземцями.
• Провести перевірку наявності у власників земельних ділянок документів, які підтверджують право власності. Дані документи умовно можна поділити на 2 групи. Перша: Державний акт на право приватної власності на землю (виданий до 1 січня 2013 р.). Друга: Свідоцтво про право власності на нерухоме майно чи витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (виданий після 1 січня 2013 р.).
• Провести перевірку власників паїв на дієздатність. Нотаріус має право вчиняти нотаріальні дії, в т.ч. і купівлю-продаж тільки з дієздатними особами.
• Пересвідчитися у відсутності перешкод для продажу земельних ділянок. Земля, що знаходиться у власності селянина, може перебувати під арештом або ж бути предметом іпотеки. Такі земельні ділянки не можуть бути об’єктом продажу.
• Провести незалежну експертну грошову оцінку 1 га землі, керуючись нормативною оцінкою. Аграрій, який обробляє землі, на підставі договору оренди-продажу, має чітко орієнтуватися у її вартості.

Переважне право на купівлю земельної ділянки має реалізовуватися наступним чином. Як тільки Закон вступить в дію, власник землі зобов’язаний звернутися до фермера у письмовому вигляді та оголосити вартість ділянки, за яку він готовий її продати. В свою чергу, аграрій має місяць на роздуми. Якщо він готовий купити за вказану ціну, оформляється договір купівлі-продажу. Якщо ціна його не влаштовує, власник паю має право запропонувати свою землю іншому учаснику ринку, але за цією ж ціною. Якщо ціна змінюється, згідно переважного права, селянин знову має звернутися до фермера з пропозицією купівлі.

За словами керівника юридичного відділу ОК «Гайдамаки» Руслана Дашицького, ринок ще не готовий до того, що земля стане об’єктом продажу. Це потрібно робити поступово, крок за кроком, враховуючи досвід закордонних сусідів. Але, наш аграрій має бути готовий до всього. І. якщо ринок землі все ж запрацює найближчим часом, то найголовніше - вміти скористатися своїм переважним правом, про яке так багато говорять ініціатори проекту закону.