Реєстрація прав на землю: що змінилося від початку функціонування і до повномасштабної війни?

Україна вже понад 5 місяців захищається від збройної агресії росії. Військові дії на території нашої держави завдають суттєвої шкоди економіці України і агросектору у тому числі.

Для подолання негативних наслідків для агросектору, що були завдані війною з рф, Верховною Радою України (ВРУ) були  прийняті нормативно-правові акти і підзаконні акти. На підставі прийнятих нормативно-правових актів деяких змін зазнав інститут реєстрації прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності (у тому числі невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок) та колективної власності (були передані в оренду органами місцевого самоврядування). Прийняті законодавчі зміни покликані спростити державну реєстрацію права користування (право оренди, суборенди і суб-суборенди) на земельні ділянки державної і комунальної власності в умовах обмеженого функціоналу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (ДРРП).

Читайте також: Самохідний обприскувач - робота на результат. Яке додаткове обладнання варте уваги?

Для того щоб розібратися в цьому питанні ми пропонуємо вам розглянути ключові етапи трансформації інституту державної реєстрації прав в історичній площині, починаючи з 90-х років і по 24.02.2022.

Інститут державної реєстрації, який існував до 1 січня 2013

Від початку і до кінця 90-х років в Україні існував інститут державної реєстрації договорів та реєстрації державних актів на право власності на земельну ділянку та державних актів на право постійного користування землею. Реєстрацію договорів і державних актів здійснювали місцеві ради народних депутатів, за територією місця розташування земельної ділянки. Починаючи з 1998 функції з реєстрації договорів і державних актів були передані органам Держкомзему.

На той час реєстрація договорів і державних актів здійснювалася в Книзі реєстрації державних актів і договорів.

З 2003 по 2011 були спроби законодавця запустити функціонування інформаційної бази з державної реєстрації договорів і державних актів у вигляді Державного реєстру земель. Функціонування такої інформаційної системи здійснювалося паралельно з веденням державної реєстрації договорів і державних актів у Книзі записів договорів і державних актів. Здійснювали ці функції новоутворені структурні підрозділи Центри державного земельного кадастру Держкомзему.

2011 став новою відправною точкою для реформування інституту реєстрації. Так, 07.07.2011 ВРУ було прийнято Закон України «Про Державний земельний кадастр», яким серед іншого було передбачено створення єдиної інформаційної системи Державного земельного кадастру та перенесення до неї записів про державну реєстрацію земельних ділянок, обмежень, обтяжень у їх використанні, зареєстрованих у Державному реєстрі земель, який вівся раніше державними органами земельних ресурсів. Що стосується Книг реєстрації договорів і державних актів, то така реєстраційна процедура існувала до моменту набрання чинності змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» на підставі Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення та спрощення процедури державної реєстрації земельних ділянок та речових прав на нерухоме майно» (до 01.01.2013).

Відтак, до 01.01.2013 в Україні існував інститут державної реєстрації договорів оренди (суборенди) і державних актів на право власності на землю та постійного користування землею. Ключова особливість – це факт набрання чинності договору оренди або державного акта на право власності або на право постійного користування землею з моментом державної реєстрації відповідного документа.

Читайте також: Євроінтеграція та зберігання зерна: основні законодавчі зміни середини літа

Однією з ключових проблем інституту реєстрації до 01.01.2013 була недосконалість законодавчого регулювання в частині зобов’язання сторін зареєструвати відповідні договори у Книгах реєстрації в стислий проміжок часу і наслідків ухилення від такої реєстрації понад встановлені строки. Так, на практиці траплялися непоодинокі ситуації, коли зволікання орендарями в державній реєстрації договорів розтягувалися на місяці, а в деяких випадках і на роки. За таких обставин, сторони в майбутньому неоднозначно трактували положення договору оренди щодо моменту початку перебігу строку договору оренди і моменту його закінчення, що в свою чергу породжувало ряд судових спорів з питань поновлення договорів оренди земельних ділянок.
Інститут державної реєстрації від 01.01.2013 до 24.02.2022

З 2013 ситуація дещо покращилася з моменту впровадження реформи системи реєстрації прав та їх обтяжень. З цього моменту, законодавець визначив процедуру реєстрації прав на земельні ділянки в ДРРП, яка прийшла на заміну процедурі державної реєстрації договорів і державних актів в Книгах реєстрації. Завдяки цій реформі інститут державної реєстрації прав на землю дійшов у схожому вигляді до наших днів.

Починаючи з 01.01.2013 права на землю виникали з моменту державної реєстрації прав в ДРРП. Реформа інституту реєстрації прав звісно мала велику кількість переваг перед інститутом державної реєстрації договорів і державних актів, однак, без проблем не обійшлося. Ключовою проблемою реформованого інституту був факт існування так званої «подвійної реєстрації прав на землю», що значною мірою дозволило недобросовісним орендарям маніпулювати строками оренди земельних ділянок і умовно збільшувати такі строки при реєстрації права оренди в ДРРП. Такі дії недобросовісних землекористувачів призвели до існування ряду судових спорів щодо припинення (розірвання) договорів оренди із зобов’язанням повернути такі земельні ділянки їх законним власникам.

16.07.2020 Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/340-20#Text) були введені положення, які значною мірою усували проблеми «подвійної реєстрації». Так, законом передбачалося, що дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення, а право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.

Положеннями Закону також було передбачено, що у разі якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. При цьому, договір вважається поновленим без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення та у разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру прав. У випадку дотримання цих умов, поновлення договору в Державному реєстрі прав відбувається в автоматизованому порядку, без необхідності додаткового звернення до державного реєстратора.

Читайте також: Геннадій Флоря, фермер з Одещини: Маємо 15000 гривень збитків на гектарі

При вчиненні реєстраційних дій із земельною ділянкою державні реєстратори речових прав перевіряли відомості з відповідного державного реєстру прав, але й відомості Державного земельного кадастру, а в свою чергу реєстратори Державного земельного кадастру перевіряли відомості державного реєстру прав. Така взаємодія відбуватиметься режимі реального часу.

Інститут державної реєстрації прав після 24.02.2022

Для покращення правового регулювання земельних відносин в період військового стану законодавцем було прийнято ряд нормативно-правових актів:

• Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2145-20#Text);
• Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо особливостей регулювання земельних відносин в умовах воєнного стану» (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2247-IX#Text).

На підставі вказаних актів суттєвих змін зазнав інститут реєстрації прав на землю, в частині реєстрації прав на землі державної і комунальної сільськогосподарської землі. Законодавцем було введено фактично нового розпорядника земель – районну військову адміністрацію (РВА), яка також отримала повноваження щодо здійснення державної реєстрації договорів у відповідній Книзі реєстрації форма якої затверджена наказом Мінагрополітики від 11.04.2022 №219 (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0429-22#Text).

На час військового стану права на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності реєструвати в ДРРП необов’язково. Необов’язково також вносити інформацію про земельні ділянки в базу Державного земельного кадастру (ДЗК) Так, право оренди на земельні ділянки державної і комунальної власності не підлягає державній реєстрації в ДРРП. Відтепер укладений між сторонами договір оренди землі підлягає саме державній реєстрації, а право оренди земельної ділянки виникатиме з дня державної реєстрації договору оренди землі в Книзі реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану. Державна реєстрація договору оренди, суборенди і суб-суборенди землі здійснюється районною військовою адміністрацією (РВА).

Аналізуючи зміни до інституту державної реєстрації, які прийняті після 24.02.2022 можна прослідкувати схожості з інститутом державної реєстрації, які існували до 01.01.2013, ключова з яких – це виникнення права користування на земельну ділянку з моменту реєстрації договору у відповідних Книгах записів. Безумовно, повернення до аналога продиктоване військовою необхідністю, аніж необхідністю усвідомленої відмови від прогресивнішого інституту державної реєстрації прав, який було реформовано у період від 01.01.2013 по 24.02.2022.

Однак, враховуючи проблематику інституту реєстрації минулого (до 01.01.2013), а також обмежене функціонування баз даних Державного земельного кадастру і ДРРП необхідно зважати на ризики проведення подвійної реєстрації прав на одні і ті ж земельні ділянки. Крім того, необхідно зважати на ризики можливих зловживань з боку РВА, в частині передачі земельних ділянок в оренду, суборенду і суб-суборенду, а також потенційних загроз у порушенні прав землекористувачів щодо проведення державної реєстрації відповідних договорів в Книгах реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану.

Партнер Legal House Руслан Редька. Старший юрист Legal House Дмитро Савчук