Агробізнес VS прокуратура: судові баталії за землю

Територіальні органи фіскальної служби перевіряють діючі договори оренди землі і виявляють ті, які не відповідають законодавству в частині розміру орендної плати. Як результат: господарські суди вже завалені позовами прокуратури до аграрним компаніям, рибним господарствам та іншим орендарям сільськогосподарських земель про внесення змін до договору оренди.

З 1 січня 2011 року, після внесення змін до Податкового кодексу України, річний розмір орендної плати за землі державної і комунальної власності, який підлягає сплаті до бюджету, не може бути менше 3% від нормативної грошової оцінки землі (пункт 288.5 статті 288 Податкового кодексу).

У свою чергу, більшість договорів оренди строком на 49 років полягали ще задовго до внесення змін до Податкового кодексу. І розмір орендної плати в них встановлений до 1% від нормативної грошової оцінки землі, що набагато менше актуальних вимог законодавця.

Саме такі договори прокуратура визначає як невідповідні законодавству і зобов'язує орендаря внести в них зміни і збільшити орендну плату за землю. Максимальний розмір орендної плати може бути 12% від нормативної грошової оцінки землі. Чим більше земельний банк, тим більше збитків несе орендар.

На чиєму боці суд? Судова практика по даній категорії справ ще формується. У деяких випадках, прокуратурі відмовляють на підставі того, що земельні ділянки не сформовані як об'єкти цивільних прав і не зареєстровані в Державному земельному кадастрі та / або на них не розроблялася технічна документація і не розрахована нова ставка нормативної грошової оцінки. Відсутність в матеріалах справи зазначених документів виключає можливість внесення змін в договір оренди землі (рішення у справі № 922/2283/16 від 15.09.2016).

Але що робити підприємству, земельній ділянці якого присвоєно кадастровий номер і є порахована нормативна грошова оцінка? Як залишити за собою право користування землею на колишніх умовах? Аналізуючи вже існуючі судові рішення за даними земельних спорів та безпосередньо позови, з якими звертається прокуратура, є кілька моментів, на які аграрної компанії варто звернути увагу при захисті своїх інтересів у суді:
1. Чи має право прокуратура звертатися з таким позовом до суду в вашому випадку?
З позовами про внесення змін до договору оренди землі на практиці прокуратура звертається в інтересах обласних адміністрацій або Госгеокадастра, або в інтересах держави від свого імені.
У кожному конкретному випадку прокуратура повинна обґрунтувати наявність підстав для представництва того чи іншого органу при подачі позову.
Господарський суд оцінює правильність визначення прокурором органу, який він представляє і наявність у даного органу конкретних повноважень.
Якщо прокурор не обґрунтував вказане вище в позові, суд повертає позовну заяву або, якщо провадження у справі помилково було відкрито, суд зобов'язаний залишити позов без розгляду на підставі пункту 1 частини 1 статті 81 Господарського процесуального кодексу України (абз.6-7 Постанови Пленуму вищого господарського суду України №7 від 23.03.2012 "Про деякі питання участі прокурора при розгляді справ, підвідомчих господарським судам").
В даному випадку правильним способом захисту буде подача обгрунтованої заяви про залишення позову без розгляду.
2. Чи є той орган, в інтересах якого прокурор звертається до суду, стороною договору оренди і порушені його права?
Як правило, прокуратура звертається з такого роду позовами в інтересах Госгеокадастра, який став розпорядником сільськогосподарських земель не так давно і не є стороною раніше укладених договорів
Такий позов передчасний, оскільки клопотати про внесення змін до договору має право виключно сторона такого договору. Незважаючи на те, що законодавцем на Госгеокадастр покладено обов'язки щодо розпорядження сільськогосподарськими землями та укладення договорів оренди землі, поки він не стане стороною договору його права не порушені і захисту не потребують.
Заміна сторони в договорі оренди землі автоматично неможлива - тільки за законом, оскільки будь-які зміни вступають в силу з моменту державної реєстрації (стаття 6 Закону України "Про оренду землі").
У такій ситуації для захисту інтересів орендаря необхідно подати заперечення на позов, в яких обгрунтувати передчасність позову і відсутність порушеного права позивача.

На практиці правоохоронні органи, в тому числі прокуратура, незалежно від результату судового розгляду можуть викликати орендаря на неформальну бесіду і намагатися схилити до підписання додаткових угод до договорів оренди. Такі бесіди нерідко стають джерелом для отримання прокуратурою додаткової інформації та проведення подальших перевірок. Поставтеся обережно до будь-яких комунікацій з контролюючими та правоохоронними органами , від них залежить результат спору, і підготуйтеся заздалегідь до можливої атаки на ваші активи.