Землі для іноземців: як законодавство трактує володіння землею нерезидентами

Земельний кодекс України був ухвалений у 2001 році, і базувався він на термінології, яка існувала на той час в українському законодавстві. Відтоді законодавство розвивалося, у ньому з’явилися більш точні терміни. Зараз доцільно переглянути термінологічну відповідність Земельного кодексу (як базового документу в земельній сфері) як українському, так і європейському законодавству. Важливо також уточнити окремі положення українського законодавства, аби уникнути конфліктів, потенціал яких криється в неоднозначності записаних там визначень.   

Частина термінів, якими оперує Земельний кодекс, напряму в цьому документі не визначена; відповідні визначення слід шукати в інших законах України, однак і вони потенційно можуть спровокувати конфлікт – через свою неоднозначність. Одним із таких термінів (але не єдиним), є визначення іноземних інвесторів.

У контексті усунення таких потенційно небезпечних розбіжностей та різночитань, очевидно, й слід розглядати зареєстрований у Верховній Раді 15 квітня 2016 р. групою народних депутатів України (Г.Заболотний та інші) законопроекту «Про внесення змін до Земельного кодексу України (щодо права власності іноземних інвесторів на землю)» (реєстраційний №4455). Його  метою є уточнення положень Земельного кодексу щодо іноземних інвесторів, які можуть набувати земельні ділянки у власність на території України.

Для цього у Земельний кодекс передбачається внести зміни, за якими право на придбання у власність земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення інвестиційної діяльності матимуть 3 категорії юросіб: 1) юридичні особи інших країн; 2) юридичні особи України, певна частина статутного (складеного) капіталу яких належить іноземцям або іноземним юридичним особам (спільні підприємства); 3) юридичні особи України, які повністю належать іноземцям або іноземним юридичним особам.

Останні дві групи визнаються законодавством України «підприємствами з іноземними інвестиціями»,  частка іноземної власності у статутному (складеному) капіталі яких становить від 10% до 100%. Отже, законопроект № 4455 визначає: якщо іноземні інвестори створили на території України нові або ж придбали у повну власність існуючі юридичні особи України, то вони (такі юридичні особи) матимуть право набувати у власність земельні ділянки несільськогосподарського призначення для здійснення інвестиційної діяльності, - але в порядку, встановленому для іноземних юридичних осіб, який обмежує можливості іноземних інвесторів на українському земельному ринку у порівнянні з українськими юридичними особами. (Тобто: у межах населених пунктів вони зможуть набувати у власність забудовані земельні ділянки у разі придбання розташованих на них об'єктів нерухомого майна, та незабудовані (вільні) земельні ділянки, але обов’язково - для спорудження об'єктів, пов'язаних із здійсненням господарської діяльності. А за межами населених пунктів такі підприємства зможуть набувати земельні ділянки у власність лише у разі придбання розташованих на них об'єктів нерухомого майна).

Крім того, законопроект розділяє порядки придбання іноземними інвесторами у власність земельних ділянок у різних категорій власників, що також залишає їх у гірших умовах порівняно з українськими юрособами. Так, для придбання земельних ділянок у держави чи територіальної громади необхідне погодження відповідних органів влади. Зате для придбання земельних ділянок у приватних власників (фізичних чи юридичних осіб) погодження не вимагаються.  

Але. Ні цей законопроект, ні Земельний кодекс України не визначають самого поняття «підприємство з іноземними інвестиціями». Воно розкривається у ст. 1 Закону "Про режим іноземного інвестування" таким чином: «Підприємство  з  іноземними  інвестиціями – це  підприємство (організація)  будь-якої  організаційно-правової форми,  створене відповідно до законодавства  України,  іноземна інвестиція в статутному  капіталі  якого, за його наявності, становить не менше 10 відсотків».

Вважаю, що надане законом визначення потребує тлумачення: словосполучення "від 10 до 100%" є більш точним, ніж "не менше 10%". З огляду на це, у Земельному кодексі доцільно чітко зазначити, що саме в такому значенні й уживається термін "підприємство з іноземними інвестиціями".

Тому я пропоную викласти запропоновані законопроектом 4455 зміни до ст. 22 Земельного кодексу України у такій редакції: "5. Земельні ділянки сільськогосподарського призначення не можуть набуватися у власність іноземцями, особами без громадянства, іноземними підприємствами, підприємствами, у статутному (складеному) капіталі яких є іноземна інвестиція (включаючи й підприємства, складений капітал яких повністю належить іноземним інвесторам), юридичними особами, створеними за законодавством іншим, ніж законодавство України, іноземними державами, міжнародними урядовими та неурядовими організаціями (крім набуття таких земельних ділянок у порядку спадкування)."

Окрім того, аби уникнути розбіжностей у тлумаченнях, як же бути з тими підприємствами, частка іноземного капіталу в яких менша від 10%, у ст. 82 Земельного кодексу України необхідно однозначно записати, що українські підприємства, у складеному капіталі яких іноземцям належить менше 10%, набувають земельні ділянки у власність як звичайні українські юридичні особи.

Щодо термінологічних атавізмів, то до таких належить термін "спільні підприємства", який згадується в законопроекті 4455. По-перше, він є застарілим: законодавство України передбачало особливий порядок реєстрації спільних підприємств, який наразі скасований. По-друге, майже всі спільні підприємства є підприємствами з іноземними інвестиціями; термін "спільні підприємства" не включає лише підприємства, у яких належна іноземцям  частка у складеному капіталі становить менше 10%.

Повертаючись до інших видів земельних ділянок, набуття права власності іноземними інвесторами на які доцільно полегшити, в тому числі й шляхом уніфікації та уточненння законодавчої термінології, то такими вважаю деградовані та техногенно забрудненні землі, відновлення яких потребує значних інвестицій. Причому іноземні інвестори мають бути наділені й правом заліснення таких земель з перспективою створення приватних лісів, рекреаційних чи природоохоронних об’єктів тощо.

Таким чином, законопроект 4455 хотілося б розглядати як початок системної роботи законодавців над приведенням Земельного кодексу до сучасної термінології та усунення двозначеностей, які загрожують конфліктними ситуаціями у чутливій земельній сфері.  

Проект «Підтримка реформ у сільському господарстві та земельних відносинах в Україні».