Запитайте у юриста: що треба знати про новинки земельного законодавства

Agravery.com започатковує нову рубрику «Запитайте у юриста», в якій ми будемо давати відповідь на найпоширеніші запитання. Чекаємо ваші запитання на сторінці у Facebook

Питання 1: Що треба знати про процедуру реєстрації земельних ділянок?

— Реєстрація прав на земельні ділянки відбувається у відповідності до вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (надалі — «Закон про реєстрацію»). Положеннями цього Закону передбачено, що реєстраційні записи здійснюються в Державному реєстрі прав і в порядку, визначеному ч. 1 ст. 18 Закону про реєстрацію. Для цього зацікавлена особа має надати державному реєстратору, нотаріусу або іншому громадянину України, який перебуває у трудових відносинах з суб’єктом державної реєстрації прав (особисто або в електронній формі) перелік наступних документів: заяву про реєстрацію, паспорт, картку фізичної особи-платника податків, документ про сплату адміністративного збору або плати за надання інформації.

Додатково до вказаних вище документів необхідно подати окремі документи, визначені в пунктах 45, 50 — 51 Постанови Кабінету Міністрів України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 25.12.2015 р. № 1127, на: 1) сформовану земельну ділянку в порядку відведення земельної ділянки із земель державної та комунальної власності; 2) на сформовану земельну ділянку шляхом поділу або об’єднання раніше сформованих земельних ділянок подаються; 3) земельну ділянку, реєстрацію яких проведено до 01.01.2013 р. Також можуть бути і інші випадки, які будуть стосуватись реєстрації прав на землю, які в кожному окремому випадку необхідно буде вивчати і визначати перелік документів, необхідний для проведення державної реєстрації.

Після вчинення необхідного правочину і внесення інформації про правочин в Державний реєстр прав у особи виникає право власності (або інше право) на зареєстроване майно, яким вона може розпоряджатись в межах, встановлених правочином або законом.

Питання 2: Чи можливо купити сільськогосподарську землю, незважаючи на мораторій (сервітут, безстрокова оренда)?

На сьогодні Земельний кодекс України (надалі — «ЗК України») забороняє пряму купівлю-продаж земельних ділянок певної категорії (це стосується земель сільськогосподарського призначення, в т.ч. для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства. Положення п. 15 Перехідних положень ЗК України надають певні виключення, проте назвати їх купівлею-продажом можемо із складністю.

Питання про купівлю землі сільськогосподарського призначення може бути вирішено через зміну її цільового призначення або через втрату такою землею статусу сільськогосподарської. Проте, сервітут і безстрокова оренда не можуть розглядатись як заміна купівлі продажу. Оскільки, сервітут — право на користування чужою земельною ділянкою на платній чи безоплатній основі, де не передбачається використання сільськогосподарської землі за цільовим призначенням, а сервітут направлений виключно на встановлення права проходу, проїзду або на вирішення певних технічних питань із іншою ділянкою, яка перебуває у власності чи оренді і якою без «сервітутної» ділянки складно використовувати для будь-яких потреб.

Що ж стосується безстрокової оренди, то ми маємо сказати, що оренда земельної ділянки можлива на 49-ть років із правом пролонгації договору. Фактично можна говорити про те, що 49-ть років певна особа може мати право на використання ділянки за цільовим призначенням і це може рахуватись квазі власністю. Однак, відносини оренди не передбачають розпорядження правом власності на земельну ділянку в частині її відчуження, обтяження тощо. Оренда на 49-ть років може бути одним з можливих варіантів для оформлення права на землю і її використання при існуючому мораторію.

Питання 3: Як виправити помилки в ДЗК?

Помилки в Державному земельному кадастрі можуть бути виправлені у відповідності до положень Постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру» від 17.10.2012 р. № 1051 (надалі — «Постанова про ДЗК»). Так, Розділом «Виправлення помилок, допущених під час ведення Державного земельного кадастру» передбачається порядок виправлення помилок у Державному земельному кадастрі, допущених у відомостях щодо об’єктів. Тут встановлюється 7 видів помилок, які можуть мати місце із даними Державного земельного кадастру. Такими помилками можуть бути: 1) технічна помилка (описка, друкарська, граматична, арифметична чи інша помилка), допущена органом, що здійснює ведення Державного земельного кадастру; 2) технічна помилка (описка, друкарська, граматична, арифметична чи інша помилка), допущена не з вини органу, що здійснює ведення Державного земельного кадастру (в тому числі технічна помилка у документах, на підставі яких внесені відомості до Державного земельного кадастру); 3) помилка, допущена у відомостях Державного земельного кадастру внаслідок помилки у документації із землеустрою та оцінки земель (в тому числі виявлена після перенесення інформації про земельні ділянки з державного реєстру земель та відомостей про інші об'єкти Державного земельного кадастру, що містяться в документації із землеустрою та оцінки земель, затвердженій та переданій до 1 січня 2013 р. до Державного фонду документації із землеустрою); 4) помилка, допущена у відомостях Державного земельного кадастру, внесених до нього з інших кадастрів та інформаційних систем у порядку інформаційної взаємодії; 5) технічна помилка, допущена у відомостях Державного земельного кадастру внаслідок перенесення до Державного земельного кадастру відомостей про земельну ділянку, яка не була зареєстрована в державному реєстрі земель; 6) помилка, допущена у відомостях Державного земельного кадастру під час державної реєстрації земельної ділянки; 7) помилка у застосуванні систем координат для земельних ділянок, які були зареєстровані до 1 січня 2013 р. та перенесені до Державного земельного кадастру.

Таке виправлення здійснюється зацікавленою особою на підставі форми (див. відповідні додатки до Постанови про ДЗК) про виправлення технічних помилок або про внесення виправлених відомостей, де має бути зазначена суть помилки і мають бути додані документи, які містять відповідні помилки. Оскільки Постанова про ДЗК визначає 7 різних видів помилок, то і для кожної з помилки Постановою про ДЗК визначений відповідний перелік документів, необхідних для виправлення відповідної помилки. Уповноважений орган складає протокол і вказує в ньому інформацію про помилку; у разі, якщо помилка має місце, то державний кадастровий реєстратор здійснює її виправлення. За результатом внесених виправлень заявникові видається витяг з Державного земельного кадастру.

Питання 4: Як легально змінити цільове призначення земель за потреби?

Зміна цільового призначення земельної ділянки завжди відбувається у разі наявності певної потреби. Наприклад, землі житлової та громадської забудови можуть бути змінені на категорію земель промисловості. Також, в межах однієї категорії зацікавлена особа може змінити саме цільове призначення земельної ділянки в межах такої категорії. Дане питання регулюється положенням ст. 20 ЗК України, де встановлюються повноваження органів державної влади та місцевого самоврядування (в т.ч. за територіальним принципом) з приводу питань про зміну цільового призначення земельних ділянок. Також встановлюється перелік документів, необхідних для зміни цільового призначення земельної ділянки.

Без потреби земельна ділянка може змінити цільове призначення у разі, наприклад, використання або невикористання землі і через вплив зовнішніх факторів її фізичні, хімічні та інші властивості можуть бути змінені. Так, наприклад, земля сільськогосподарського призначення може перестати бути такою, якщо в межах такої ділянки відбудеться певний катаклізм, який змінить її властивості настільки, що вона не зможе бути використання для цілей сільського господарства.

Питання 5: Земельний податок

Земельний податок — це питання, що сьогодні регулюється положеннями Податкового кодексу України [див. положення статей 269 – 289]. Тут зазначається, що платниками податку є власники та землекористувачі. Базою оподаткування є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого цим розділом; площа земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено.

Ставка податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі не більше 3% від їх нормативної грошової оцінки, а для сільськогосподарських угідь та земель загального користування — не більше 1% від їх нормативної грошової оцінки.

Ставка податку встановлюється у розмірі не більше 12% від їх нормативної грошової оцінки за земельні ділянки, які перебувають у постійному користуванні суб’єктів господарювання (крім державної та комунальної форми власності).

Ставки податку за один гектар нелісових земель, які надані у встановленому порядку та використовуються для потреб лісового господарства.

Ставка податку за земельні ділянки, розташовані за межами населених пунктів, встановлюється у розмірі не більше 5% від нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області.