Запитайте у юриста: що робити агровиробникові, якого звинуватили в незаконній оренді?

Запитання: У багатьох добросовісних представників бізнесу виникає часто питання: як захистити свій бізнес, якщо пайовики-селяни, звинувачують аграрне підприємство у «незаконній» оренді їх земельної ділянки?

- Є декілька засобів, як убезпечити себе від претензій пайовиків про «незаконну оренду їхньої земельної ділянки».

Перший – аграріям-орендарям варто засвідчувати нотаріально договори оренди на землю. Так, згідно статті 13 Закону України «По оренду землі» (надалі – Закон) договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.  Відповідно до статті 14 Закону, договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Звичайно, це призводить до збільшення витрат, але мінімізує ризики звинувачення від орендодавця, що договір було укладено під «тиском, примусом», або «за відсутності його волі\згоди».

Другий – при укладенні договорів оренди землі рекомендуємо встановити в договорі жорсткий та чіткий механізм обміну сторонами договору письмовими повідомленнями. Як зразок - «Будь-яке письмове повідомлення вважаться належним чином відправленим однією із Сторін договору іншій Стороні лише за умови відправлення такого повідомлення цінним листом з описом вкладення та при наявності оригіналу рекомендованого поштового відправлення з підписом, ПІБ відповідної уповноваженої особи Сторони в графі «Вручено». Це потрібно зробити, щоб захистити орендаря від отримання пропозицій від орендодавця про зміну умов поточного договору оренди (підвищення орендної плати, строків дії тощо), які «нібито надсилались на поштову адресу орендаря». Опис вкладення дозволяє адресату точно знати, які саме документи і в якій кількості були йому відправлені. Таким чином, орендар свідомо уникає відправлення йому святкової поштової листівки, яка потім в суді буде представлятись власником земельної ділянки пропозицією про зміну умов договору оренди або іншим документом.

Третій засіб -  обов’язкова державна реєстрація договору оренди земельної ділянки. Це є законодавчим механізмом захисту орендаря від повторної здачі паю в оренду власником.

А якщо пайовик вже подав в суд позов про незаконну оренду його ріллі?

- Проаналізуємо судову практику з точки зору можливого звернення власника земельного паю до суду з метою визнання діючого договору оренди недійсним.

Згідно чинного законодавства України, договір може бути визнаний недійсним у випадку порушення вказаного договору прав та\або охоронюваних законом інтересів позивача (в даному випадку – власника земельної ділянки). Тобто, розглядаючи такі категорії спорів, суд повинен з’ясувати: а чи дійсно порушуються права орендодавця, і в чому саме полягає порушення його прав. До 5 квітня 2015 року у статті 15 Закону існувала норма, якою активно користувалися «недобросовісні» орендодавці: за відсутності однієї із істотних умов в договорі оренди землі, позивач просив визнати увесь договір недійсним. Як правило, такими істотними умовами, яких бракувало, були: план або схема земельної ділянки, акт визначення меж земельної ділянки в натурі тощо. Тим не менш, судова практика останніх років стала на захист добросовісних орендарів, визначивши, що відсутність вищезазначених істотних умов не завжди є підставою вважати порушеним право орендодавця, що відповідно не є підставою для визнання договору недійсним.

Зазначимо, що для договорів оренди землі, укладених до 05.04.2015, обумовлене вище залишається актуальним. Але для усіх інших, - слід керуватись діючими законодавчими нормами. Так, згідно діючого Закону, істотними умовами договору оренди землі є: об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Наприкінці 2016 році законодавець зробив і відповідні зміни до Типового договору оренди (затвердженого відповідною Постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 р. № 220 з наступними змінами).

Враховуючи вищевикладене, власнику земельного паю у спорах про визнання договорів оренди недійсним потрібно довести, а суду - встановити наявність порушення його законного права або суб’єктивного матеріального права. А це є проблематичним у випадку дотримання законодавчо встановленої процедури укладення договору оренди землі та, якщо добросовісне аграрне підприємство – орендар повністю дотримується умов діючого договору.

У випадку виникнення відповідних суперечок із власником земельного паю або пред’явлення останнім позову про визнання договору недійсним, рекомендуємо залучати юристів – фахівців своєї справи з метою максимального захисту інтересів бізнесу.