Запитайте у юриста: як вірно викупити майно та як оформити невитребувані паї

Питання: Господарство має у своєму розпорядженні будівлі під ферми, які воно викупило. Землю під цими фермами господарство теж бажає викупити, але не знає як. Тому запитує як йому необхідно діяти в даному питанні?

Відповідь: Викуп землі під нерухомим майном

Відповідно до частини 1 статті 116 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) «Громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону».

Якщо відповідна земельна ділянка відноситься до комунальної власності (знаходиться в межах населеного пункту ), то відповідним органом буде місцева (сільська, селищна, міська) рада. В іншому випадку (з урахуванням сільськогосподарського призначення будівель) – головне управління Держгеокадастру у відповідній області (див. ч.4 ст.122 ЗКУ).

Земельні торги (аукціон) в даному випадку не потрібні («Не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі: розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб…» - ч.2 ст.134 ЗКУ).

Власне процедура викупу описана в статті 128 ЗКУ:

«Стаття 128. Порядок продажу земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам та юридичним особам

1. Продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянок державної (крім земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації) та комунальної власності для потреб, визначених цим Кодексом, провадиться місцевими державними адміністраціями, Радою міністрів Автономної Республіки Крим або органами місцевого самоврядування в межах їх повноважень.

Продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, здійснюється державними органами приватизації у порядку, що затверджує Кабінет Міністрів України.

Особливості продажу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого військового майна, що підлягають реалізації, та земельних ділянок, які вивільняються у процесі реформування Збройних Сил України, Державної спеціальної служби транспорту, встановлюються законом.

2. Громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до відповідного органу виконавчої влади або сільської, селищної, міської ради чи державного органу приватизації. У заяві (клопотанні) зазначаються місце розташування земельної ділянки, її цільове призначення, розміри та площа, а також згода на укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки.

До заяви (клопотання) додаються:

а) документ, що посвідчує право користування земельною ділянкою (у разі його наявності), та документи, що посвідчують право власності на нерухоме майно (будівлі та споруди), розташоване на цій земельній ділянці (у разі наявності на земельній ділянці будівель, споруд);

б) копія установчих документів для юридичної особи, а для громадянина - копія документа, що посвідчує особу.

3. Орган державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим або орган місцевого самоврядування у місячний строк розглядає заяву (клопотання) і приймає рішення про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (якщо такий проект відсутній) та/або про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки (крім земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд) чи про відмову в продажу із зазначенням обґрунтованих причин відмови.

5. Підставою для відмови в продажу земельної ділянки є:

а) неподання документів, необхідних для прийняття рішення щодо продажу такої земельної ділянки;

б) виявлення недостовірних відомостей у поданих документах;

в) якщо щодо суб'єкта підприємницької діяльності порушена справа про банкрутство або припинення його діяльності;

г) встановлена цим Кодексом заборона на передачу земельної ділянки у приватну власність;

ґ) відмова від укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки.

6. Рішення Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої державної адміністрації, сільської, селищної, міської ради про продаж земельної ділянки є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Укладання договорів купівлі-продажу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, здійснюється відповідно до порядку, визначеного частиною першою цієї статті.

7. Договір купівлі-продажу земельної ділянки підлягає нотаріальному посвідченню. Документ про оплату або про сплату першого платежу (у разі продажу земельної ділянки з розстроченням платежу) є підставою для видачі державного акта на право власності на земельну ділянку та її державної реєстрації.

8. Ціна земельної ділянки визначається за експертною грошовою оцінкою, що проводиться суб’єктами господарювання, які є суб’єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель відповідно до закону, на замовлення органів державної влади, Ради міністрів Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування. Ціна земельної ділянки площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд визначається за нормативною грошовою оцінкою, вказаною в технічній документації. Фінансування робіт з проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки здійснюється за рахунок внесеного покупцем авансу, що не може бути більшим ніж 20 відсотків вартості земельної ділянки, визначеної за нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки.

Сума авансового внеску зараховується до ціни продажу земельної ділянки. У разі відмови покупця від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки сума авансового внеску не повертається.

9. Розрахунки за придбання земельної ділянки можуть здійснюватися з розстроченням платежу за згодою сторін, але не більше ніж на п'ять років. Порядок здійснення розрахунків з розстроченням платежу визначається Кабінетом Міністрів України .

10. Рішення про відмову продажу земельної ділянки може бути оскаржено в суді.

11. Кошти, отримані від продажу земельних ділянок державної або комунальної власності, зараховуються органами державної влади, Радою міністрів Автономної Республіки Крим або органами місцевого самоврядування відповідно до державного та/або місцевих бюджетів у порядку, визначеному законом».

Деякі коментарі до наведеної цитати:

1. Слід відрізняти різні ситуації:

1.1. Земельна ділянка сформована. В цьому випадку в заяві (клопотанні) слід зазначити кадастровий номер земельної ділянки, вказати про наявність прав на неї у заявника або іншої особи (для цього краще додати витяг з Державного реєстру речових прав на земельну ділянку, який можна замовити через публічну кадастрову карту). Розробка проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в такому випадку не потрібна.

1.2. Земельна ділянка не сформована. В цьому випадку необхідно буде отримати дозвіл на розробку проекту землеустрою, замовити цей проект в будь-якій землевпорядній організації, погодити з місцевими органами Держгеокадастру та містобудування і архітектури, подати на затвердження органу, який надав дозвіл на розробку проекту землеустрою. Найважливішим питанням при розробці проекту буде визначення меж та площі ділянки (слід подбати про відсутність безпідставного «обрізання», коли площа ділянки штучно обмежується мінімальною відстанню від існуючих будівель; в той же час «дорізання» зайвої землі, більше ніж необхідно для обслуговування існуючих об’єктів, не тільки збільшить ціну викупу та майбутню плату за землю, але й може поставити під сумнів законність викупу).

1.3. Проміжний варіант: земельна ділянка сформована (до 2013 року), але у неї відсутній кадастровий номер, або кадастровий номер наявний, проте ділянка не відображена на публічній кадастровій карті. В цьому випадку необхідно попередньо (до подання клопотання про викуп ділянки) замовити технічну документацію щодо відновлення меж земельної ділянки в натурі, на підставі якої буде проведення державна реєстрація земельної ділянки як об’єкта права (буде присвоєно кадастровий номер, інформацію про ділянку внесуть в державний земельний кадастр).

2. Також попередньо потрібно перевірити відсутність прав інших осіб на цю ділянку. Якщо такі права (постійне користування, оренда) належать третій особі, то від такої особи слід отримати письмову згоду на вилучення у неї земельної ділянки, яку (згоду) додати до клопотання про викуп. Якщо ж ділянка перебуває у власності іншої особи, то положення статті 128 ЗКУ не застосовуються, а земельну ділянку можна придбати у власника на підставі звичайного договору купівлі-продажу.

3. Державний акт на придбану земельну ділянку не оформляється. Достатнім підтвердженням права власності на придбану ділянку буде витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, який (витяг) видасть нотаріус після посвідчення договору та проведеної на цій підставі державної реєстрації права власності. Положення частини 7 статті 128 ЗКУ в цій частині застаріли.

4. На розстрочення платежу, можливість якого передбачена частиною 9 статті 128 ЗКУ, на практиці розраховувати не варто.

Питання: В мене заключені з адміністрацією договори оренди по кожній ділянці окремо на невитрибувані паї. Конкуренти оформили спадщину на частину цих  ділянок і виділяють земельні ділянки  в натурі по оброблених мною землях. Від спадкоємців які набули право власності  я попередження про набуття ними права не отримував. І що вони заключили з другим підприємством договір оренди я не знав, тільки здогадувався. Чи маю я право на першочергове заключення договору оренди так як я до успадкування обробляв дані ділянки? Чи маю я юридичне право обробляти дані земельні ділянки до закінчення господарського року якщо на даних землях виконані мною такі роботи: внесено міндобриво і зорано, та на частині уже посіяна озимина

Відповідь: В першу чергу слід нагадати про різницю між земельним паєм та земельною ділянкою

Земельна частка (пай) – це оцінена в грошовому виразі та визначена в умовних кадастрових гектарах частина переданих у колективну власність земель колективного сільськогосподарського підприємства (кооперативу, товариства), яка визначає рівновелику частку участі члена підприємства в земельному пайовому фонді господарства і може бути в установленому чинним законодавством порядку витребувана в натурі (на місцевості) у самостійну земельну ділянку. Тобто по суті земельний пай є правом вимагати виділення в натурі земельної ділянки.

«Земельна ділянка – це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами» (ч.1 ст.79 Земельного кодексу України).

З огляду на наведену різницю, законодавство по різному регулює відносини щодо земельних часток та земельних ділянок, в тому числі й в частині оренди. Так, оренда земельних ділянок докладно врегульована Законом України «Про оренду землі» (далі – Закон про оренду). Для оренди паїв основними нормативно-правовими актами є наказ Держкомзему України від 17.01.2000 р. №5, яким затверджено типовий договір оренди земельної частки (паю) (далі –Типовий договір оренди паю), та Порядок реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), затверджений постановою КМУ від 24.01.2000 р. №119.

Одразу звертає на себе увагу, що наданий примірник договору укладений не на підставі Типового договору оренди паю, а на підставі типового договору оренди землі, затвердженого постановою КМУ від 03.03.04 р. №220. Це створює потенційну загрозу для визнання такого договору недійсним.

Відповідно до Перехідних положень Закону про оренду «Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом». Дана норма потребує коментарів:

1. В частині згадки державного акту вона застаріла (з 2013 року державні акти на право власності на земельні ділянки не оформляються). На нашу думку це не створює проблем для її застосування, оскільки очевидним є розширене тлумачення, яке дозволяє аналогічним чином застосувати наведене положення в разі підтвердження права власності свідоцтвом на право власності на нерухоме майно або витягом з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

2. Процитована норма передбачає переукладенням договору оренди після виділення земельної частки в натурі. Юридично це є новацією (заміною одного зобов’язання іншим), за якою залишаються ті самі сторони правовідносин, але міняється суть цих правовідносин (замість оренди паю, запроваджується оренда ділянки). Але робити висновок про обов’язковість переукладення договору буде передчасним.

3. Деякі фахівці досі вважають переукладення договорів в описаній ситуації обов’язковим. Так, аудитор Ольга Буркун (АФ «Курсор-аудит») в матеріалі «Порядок оформлення договорів оренди земельних паїв та земельних ділянок сільськогосподарського призначення» (доступний в системі «Ліга: Закон») пише: «Слід також зазначити, що у тому випадку, коли орендодавець передав орендарю в оренду земельну частку (пай), а після цього отримав державний акт на земельну ділянку (з 01.01.2013 р. оформив право власності на земельну ділянку в Державному реєстрі прав на нерухоме майно), він повинен переукласти договір оренди землі на тих самих умовах, що й раніше укладений договір оренди земельної ділянки (паю). Умови нового договору можуть бути змінені лише за згодою сторін». Але така позиція не ґрунтується на глибокому аналізі даного питання.

4. Верховний суд України в ухвалі від 16.04.08 р. посилається на, що з моменту отримання державного акта на право приватної власності на землю особа набула статусу власника земельної ділянки, тобто змінився предмет оренди та статус сторін договору оренди, а тому договір оренди земельної частки (паю) слід вважати припиненим. З цього випливає, що під «переукладенням» слід розуміти укладення нового договору (оскільки старий припинився). А для укладення нового договору потрібно волевиявлення сторін, тобто згода орендодавця.

Звідси випливає і аналіз конкретної ситуації.

Право спадкоємців на виділення земельних часток в натурі є безумовним. Після оформлення права власності на земельні ділянки вони мають право самостійно розпоряджатися ними, в тому числі й шляхом передання в оренду будь-якій особі.

«Старий» орендар має переважне право на укладення договору оренди земельної ділянки, але ця перевага розбивається простим небажанням власника укласти такий договір.

В такій ситуації можемо рекомендувати:

1. Продовжувати користуватися земельною ділянкою до офіційного повідомлення від власника ділянки про припинення дії договору внаслідок виділення в натурі земельного паю. Навіть якщо погодитися з тим, що договір припинився автоматично (без повідомлення орендаря), земельна ділянка залишається у володінні та користуванні орендаря. Пункт 21 договору передбачає повернення земельної ділянки орендодавцю в разі припинення договору. Документальним підтвердженням такого повернення має бути акт приймання-передачі. Зрозуміло, що його складання не можливо без участі орендодавця і, відповідно, повідомлення ним орендаря про виникнення права власності на земельну ділянку.

2. Після отримання згаданого повідомлення бажано ініціювати процедуру переукладення договору. Для цього направити орендодавцю оферту (пропозицію укласти договір) з проектом договору оренди.

3. Окремо необхідно буде звернутися до РДА з пропозицією підписати угоду про припинення договору (з метою позбавлення від необхідності сплати орендної плати з моменту виділення земельної частки в натурі).

4. В разі відмови власника земельної ділянки від акцепту (в тому числі шляхом не надання відповіді на оферту) та укладення ним договору оренди з іншою особою, потрібно заявити (як власнику, так і новому орендарю), про наявність на земельній ділянці незавершеного виробництва і запропонувати повернення земельної ділянки після збирання врожаю (з виплатою орендної плати за відповідний період власнику ділянки) або відшкодування вартості понесених витрат. Звісно необхідно заздалегідь забезпечити належний облік витрат (польові роботи, насіння, добрива тощо) в розрізі земельних ділянок. В разі недосягнення домовленості спір має вирішуватися судом.