Запитайте у юриста: як підняти плату за паї та як втримати землю, якщо договір оренди закінчився

Запитання. За договором оренди землі зафіксована орендна плата 3%, однак господарство фактично сплачує вже 8%. Яким чином господарству краще оформити ці зміни, щоб не мати проблем із податковою: укласти додаткові угоди до договору оренди землі із пайовиками чи взагалі переукласти договори оренди землі?

Відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі» «Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди».

В даному випадку цілком достатньо буде укласти додаткову угоду до договору, оскільки з моменту її державної реєстрації буде змінений сам договір оренди, отже вимоги статті 21 Закону будуть виконані.

В частині податкових правовідносин зауважимо, що Податковим кодексом України (далі – ПКУ) регулюється сплата земельного податку та орендної плати за землі державної та комунальної власності. Це означає, що безпосередньо виплата орендної плати за землі приватної власності органами Державної фіскальної служби не контролюється.

Втім, певний вплив на ці відносини фіскали все ж таки мають. По-перше, це стосується розміру орендної плати – відповідно до пункту 288.5 ПКУ «річна сума платежу:288.5.1. не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території;288.5.2. не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки». По-друге, виплачена орендна плата оподатковується податком з доходів фізичних осіб (ПДФО), нарахування та сплату якого звісно контролюють податкові органи. Враховуючи наявність інформаційного обміну між податковими органами і Державним реєстром речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень та Державним земельним кадастром (це передбачено п.286.1 ПКУ) податківці завжди можуть перевірити відповідність сплачених сум орендної плати умовам договору.

Звідси випливає простий висновок: укладену додаткову угоду до договору оренди обов’язково слід подати на реєстрацію (формально це буде не реєстрація права оренди, а внесення змін у відомості Державного реєстру). Що ж стосується фактичного збільшення орендної плати без внесення змін до договору оренди, то частина 3 статті 631 Цивільного кодексу України говорить, що «Сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення».

Отже принципово можна в додатковій угоді зазначити, що збільшений розмір орендної плати (8%) застосовується не з моменту підписання чи державної реєстрації цієї угоди, а з конкретної дати, коли орендар почав виплачувати підвищену орендну плату. І хоча юридично це буде правильно, практично такий варіант може бути недоцільним, оскільки може спровокувати проблеми з реєстрацією додаткової угоди. З іншої сторони, якщо з виплаченої (збільшеної) орендної плати був належним чином утриманий та перерахований до бюджету ПДФО, проблем з податковими органами у орендаря не виникне і за відсутності згаданої умови в додатковій угоді.

Запитання. Ми плануємо підняти орендну плату за паї.  Чи маємо ми право збільшувати орендну плату в односторонньому порядку? Договора заключені і зареєстровані через нотаріуса, в витязі зафіксована плата в сумі та відсотку.  Якщо ні, то яким чином провести зміну по договорах.

Відповідно до статті 30 Закону України «Про оренду землі» (далі – Закон) «Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін». Така взаємна згода має бути оформлена письмово. Це випливає і зі звичаїв ділового обороту, і з положень Типового договору оренди землі, затвердженого постановою КМУ від 03.03.04 р. №220, («Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін» - п.36) , і з того факту, що розмір орендної плати віднесено до істотних умов договору (ст.15 Закону), а тому відсутність письмової угоди щодо зміни розміру орендної плати виключає внесення відповідних відомостей в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Отже, вам необхідно укласти додаткові угоди до чинних договорів оренди, передбачивши внесення змін до тих пунктів договорів, якими встановлено розмір орендної плати. А після цього звернутися до державного реєстратора (найпростіше – до того самого нотаріуса, який реєстрував право оренди) за реєстрацією цих додаткових угод. Зверніть увагу: це може зробити орендар (уповноважена ним особа) самостійно, привозити до нотаріуса орендодавців не обов’язково.

Запитання. Господарство протягом певного періоду користувалось земельною ділянкою держ. запасу на основі договору з сільською радою. Після закінчення дії договору, воно продовжувало користуватись даною зем. ділянкою, сплачуючи всі податки. Тепер дану зем. ділянку планують передати до ДП в комунальну власність. Чи можна якось відстояти господарством першочергове право користування цією зем. ділянкою та запобігти передачі у комунальну власність до ДП?

В першу чергу давайте уточнимо: якщо земельна ділянка надавалася в оренду сільською радою, то вона вже перебуває в комунальній власності. Тому передавати її в комунальну власність не має потреби (та й неможливо).

Інша справа – надання цієї ділянки державному чи комунальному підприємству. Принципово сільська рада, як розпорядник відповідних земель (ч.1 ст.122 Земельного кодексу України, далі – ЗКУ) має право надати земельну ділянку в користування будь-якій особі. Легко пояснюється і вибір державного підприємства – для надання йому земельної ділянки в постійне користування не потрібне проведення земельних торгів (ч.2 ст.134 ЗКУ). Те ж саме можна сказати і про землі державної власності .

Єдина істотна відмінність – цими землями розпоряджається головне управління Держгеокадастру області (ч.4 ст.122 ЗКУ).А тепер власне про першочергове право. Якщо згаданий в запитанні договір був договором оренди, належним чином зареєстрованим, то до цієї ситуації можна застосувати норми статті 33 Закону України “Про оренду землі” (далі – Закон). Ця стаття регулює питання поновлення договору оренди. При чому вона передбачає два різних (альтернативних) механізми: Використання переважного права. Відповідно до частини 1 статті 33 Закону “По закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі)”. Для реалізації цього права “Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку”. Очевидно, що в ситуації, яка розглядається, зазначений термін вже пропущений. Тому розглянемо альтернативний варіант: “Автоматичне”  поновлення договору. Згідно з частиною 6 статті 33 Закону “У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором”.

Це якраз відповідає описаній в запитанні ситуації. Але і в цьому випадку Закон передбачає укладення додаткової угоди про поновленню договору оренди, яке в даному випадку здійснюється із: “уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності)”.

На жаль і в цій ситуації можна говорити про пропуск строків, адже “Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку”. В описаній ситуації радимо звернутися до сільської ради (чи ГУ Держгеокадастру, якщо земельна ділянка віднесена до державної власності) з пропозицією укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди, а в разі відмови – звернутися до суду з позовом про визнання договору поновленим.

Наостанок згадаємо про ще одну можливу ситуацію. Доволі часто сільські ради укладали договори, які не відповідали вимогам законодавства (зокрема щодо земель державної власності, якими ради не мали права розпоряджатися, або договори користування земельними ділянками, які не були договорами оренди і не пройшли державну реєстрацію). В такому випадку у землекористувача шанси відстояти “першочергове права” фактично відсутні, оскільки користування землею по суті було незаконним.  За невеликими виключеннями землі в межах населених пунктів відносяться до комунальної власності, за межами – до державної.

Правильніше було б казати “умовно автоматичний”, оскільки певні дії для поновлення договору вчинити потрібно.