Закон про ринок землі: що зараз пропонують українцям?

За старою доброю традицією, і у випадку продажу угідь сільськогосподарського призначення, громадяни нашої країни розділилися на два табори.

Одні, не розуміючи причин продажу землі, взагалі проти, інші, які заглибилися в тему, або маючи певні свої переконання, виступають за відкриття ринку землі. Проте, є ще й треті, які підтримують продаж землі, але лобіюють свої поправки, як от наприклад поправку про перепродаж первинного права продажу землі (стосується агрокомпаній з іноземним капіталом). Наразі одне зрозуміло напевно — ринку землі все-таки бути, проте в якій формі?

Законопроект № 2178−10 від 10.10.2019 р. був прийнятий Верховною Радою за основу та наразі має бути опрацьовано безліч поправок, розгляд яких затягується не тільки через їх кількість, а ще й через протистояння згаданих вище таборів, які виражаються в протестуваннях, блокуванні роботи комітетів тощо. Будемо відвертими, питання продажу землі є дуже цікавим не тільки для українців, а також і для іноземних інвесторів, тому усі з нетерпінням очікують фінальної версії закону.

Якщо сани готують влітку, то українці готуються до нових законодавчих рішень ще на стадії законопроекту. Наразі комітетом опрацьовано порядку чотирьох тисяч правок, більшість з яких відхилена, тому пропоную читачу розглянути основні правки, які були враховані комітетом Верховної Ради та яку редакцію запропоновано.

Хто зможе придбавати землі с/г призначення?

Опрацювавши в комітеті правки, які стосувалися внесення змін до ст. 130 Земельного кодексу України, тепер передбачається, що щасливими власниками паїв зможуть стати громадяни України та юридичні особи зареєстровані за законодавством України, учасниками яких є лише громадяни України, держава чи територіальна громада. Також, право на землю зможуть набувати банки та фінансові установи в порядку звернення стягнення на землю як на предмет застави.

Також, проектом передбачається, що іноземці не зможуть набувати частки в юридичній особі, зареєстрованій за законодавством України, якщо така юридична особа володіє земельним паєм.

А кому зась?

Іноземці та особи без громадянства не зможуть придбати українські землі. Тільки якщо інше не буде вирішено на референдумі українським народом.

Що стосується того, як усе буде перевірятися, хто є хто і якою компанією володіє, то варто відзначити, що відповідь на це питання ще попереду, оскільки відповідний порядок перевірки набувача прав на земельну ділянку, а саме відповідності його встановленим законодавством вимогам, буде розроблений Кабінетом Міністрів України.

Права на набуття ділянки у власність немає, а ділянку отримав.

Якщо на практиці виникатимуть ситуації, коли до особи перейде право власності на ділянку, яка не може належати такій особі за законодавством, у такому разі, така особа має її відчужити протягом року з дня набуття. У разі відмови відчужити таку ділянку законопроектом передбачається втручання держави в такий процес, тобто в будь якому випадку ділянку має бути відчужено, якщо не в добровільному порядку, то за допомогою конфіскації за рішенням суду. При проведенні конфіскації передбачається продаж такої ділянки на земельних торгах, а отримані кошти, все ж таки повернуть колишньому власнику.

Орендарі

Орендарі земельних ділянок та які турбуються про долю подальшої оренди і для здійснення безперервної роботи на земельній ділянці та задля впевненості в тому, що вони не матимуть спорів щодо належності урожаю, будуть раді отримати таку ділянку у власність.

Для тих, хто орендує землю, або наприклад фермери, які раніше отримали землю у постійне користування, законопроектом надано можливість викупити орендовану землю з відстрочкою платежу до 7 років, причому без торгів. Звертаю увагу, що передбачається, що право власності на таку земельну ділянку переходить до набувача після здійснення першого платежу.

А кому і референдум не допоможе?

Законодавець не планує усе віддавати на розсуд українського народу та визначає перелік фізичних та юридичних осіб, які ні в якому разі не зможуть набувати права власності на українську землю. До цього списку відносяться іноземці, які планують набути право на землі державної чи комунальної власності та паї, що знаходяться ближче 50 км. від державного кордону. Отже, подібного можуть і не планувати, бо такого ніби як і не повинно статися.

Також не зможуть отримати у власність українську землю юридичні особи, кінцеві бенефіціарні власники яких є громадянами держави, визнаної Україною державою-агресором. Особам, які належать до різного роду терористичних організацій, у нас теж не раді.

Не планується продажу землі юридичним особам, кінцеві бенефіціарні власники яких іноземні держави. Також пропонується залишити за бортом юридичних осіб, кінцевого бенефіціара яких встановити неможливо чи якщо він зареєстрований в офшорних зонах або державі, яка не співпрацює у сфері протидії відмиванню доходів.

Фізичні та юридичні особи, які підпадають під дію Закону України «Про санкції», також не бачитимуть права власності на українську землю. Будь-яке порушення визначеного законопроектом стане підставою для визнання укладеного правочину недійсним та конфіскації угіддя.

В одні руки.

Що стосується побоювань українського народу, що прийде пан Х та скупить усю нашу землю, то законопроект передбачає, що у власності фізичної чи юридичної особи може знаходитися не більше як 10 000 га землі. При чому кількість гектарів буде додаватися, наприклад, якщо один громадянин володіє землею і є учасником юрособи, яка також володіє землею - усі його гектари додадуться.

Але законодавець убезпечує себе. Якщо комусь і вдасться оформити володіння на значно більшу кількість землі, то у випадку, якщо це буде виявлено, усі правочини при перевищенні встановленої норми в 10 тисяч гектарів буде визнано недійсними. Не забули і про окуповані території, пропонується заборона відчуження земельних ділянок с/г призначення державної, комунальної та приватної власності, які розташовані на тимчасово окупованих територія, зміна їх цільового призначення також забороняється.

Ну і найцікавіше, що та по чому?

Остаточна редакція законопроекту запропонована головним комітетом передбачає, що до 01 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок с/г призначення не може бути меншою їх нормативно-грошової оцінки (НГО).

Як для прикладу, згідно довідника показників НГО сільськогосподарських угідь України станом на 01.01.2020 р., вартість ріллі у Київській області складає 26 531,00 гривень за гектар, якщо взяти більш родючі землі, наприклад Черкаська, Кіровоградська області, то там вартість гектару починається майже від 32 000,00 гривень. А щоб не дати «тіньовому» ринку розвиватися, купівля-продаж землі буде відбуватися тільки у безготівковій формі.

Враховуючи встановлене обмеження НГО до 30 01.01.2030 р., існує варіант, що потім можна буде сторгуватися, хоча в України настільки наперед загадувати не варто.

Підсумовуючи, історія з початком продажу с/г земель не є простою і одним законопроектом все не обмежиться, ще більше, навіть після прийняття, певні норми можуть бути доопрацьовані та змінені, не обійдеться без законопроектів, регулюючих децентралізацію та передачу земель на місця, програми фінансування малого та середнього аграрія і, що не менш важливо, наповнення державних реєстрів відповідними кадастровими даними. Тому, слідкуємо за змінами.