Захист власного майна. Як не стати жертвою шахрайства в реєстрах?

З запровадженням відкритого електронного реєстру нерухомого майна, кожен має змогу отримати необхідну інформацію про нерухомість та власників, чим активно користуються шахраї з метою здійснення подальших рейдерських атак та привласнення майна. Проте, якщо завчасно вжити певні «профілактичні» заходи, спрямовані на перешкоджання потенційно можливим незаконним діям, потрапляння в таку ситуацію можна уникнути або, хоча б, мінімізувати наслідки таких дій та якомога швидше повернути протиправно привласнене майно.

Одним з дієвих способів захисту права власності на нерухоме майно є накладення заборони на реєстраційні дії з нерухомістю. Так, це можливо реалізувати двома шляхами. Перший полягає у тому, що власник нерухомого майна має право подати заяву про заборону вчинення реєстраційних дій щодо свого майна суб’єкту державної реєстрації прав або нотаріусу та протягом 10 днів надати рішення суду, яким накладено заборону на вчинення реєстраційних дій. Таке рішення суду можливо отримати в порядку забезпечення позову, однак, на практиці, для більшості громадян це складний та незрозумілий процес, який має певні ризики та недоліки. Другим, більш зрозумілим та менш ризиковим шляхом вважається встановлення іпотеки через укладення договору позики чи іншого зобов’язання з одночасним підписанням договору іпотеки. Такий варіант є простим та надійним методом захисту свого майна від рейдерських атак. Додатково, перевагами іпотеки є відсутність обмеження за часом дії договору та пріоритет перед іншими видами обтяження.

На сьогоднішній день, одним із способів, що дозволяє своєчасно відреагувати на незаконні дії, які стосується нерухомого майна є встановлення СМС-маяку. Власник майна, який непокоється за належне йому житло, має змогу підключити СМС-інформування про дії у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно стосовно свого житла. Сервіс моніторингу реєстраційних дій щодо об’єктів нерухомості дозволяє оперативно відстежувати статус об’єкта нерухомості через отримання миттєвих оповіщень про подачу заяви на проведення реєстраційних дій чи про рішення, спрямовані на зміну статусу об’єкта. За допомогою такого сервісу, власник, у випадку вчинення третіми особами будь-яких дій щодо свого майна, з метою захисту своїх прав та законних інтересів, має згоду своєчасно звернутись до суду з позовною заявою про скасування таких реєстраційних дій та до компетентних органів з заявою про неправомірні реєстраційні дії.

На жаль, навіть вжиття усіх «профілактичних» заходів повністю не гарантує захист нерухомості від можливих рейдерських атак та протиправного привласнення. При настанні ситуації, коли власник майна дізнався про незаконні дії щодо свого майна, важливо знати що робити та яким чином повернути «вкрадене». Так, постраждала сторона може оскаржити рейдерські дії «загальноприйнятим» шляхом через подання відповідної позовної заяви до суду або має змогу звернутись до Комісії з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації при Міністерстві юстиції України (так званої Антирейдерської комісії).

Судовий захист порушених прав це витратний та довготривалий процес, що може затягнутись на декілька років. Однак, такий шлях дає змогу у кінцевому результаті встановити юридичні факти щодо законного власника нерухомого майна. При цьому, треба пам’ятати, що судове рішення автоматично не поверне «вкрадену» квартиру, будинок чи земельну ділянку. Так, після отримання відповідного рішення суду, що вступило у законну силу, законному власнику майна необхідно звернутись до суб’єкта державної реєстрації прав або нотаріуса з заявою про внесення змін у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно.

Більш швидким та прогресивнішим шляхом вирішення ситуації наразі є звернення до Антирейдерської комісії. Завдяки широким повноваженням, якими наділена Комісія з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації,  «вкрадене» нерухоме майно може безоплатно та у розумні строки «повернутись» до законного власника. Однак, при зверненні до Антирейдерської комісії, постраждалій стороні варто пам’ятати про ряд недоліків, а саме: рішення Комісії може бути оскаржено у суді, обмежені строки та перелік підстав для звернення в Комісію, а також не у всіх випадках можливо оскаржити незаконну перереєстрацію нерухомості.

Підсумовуючи вищевикладене, слід зазначити, що жодний захід, спрямований на забезпечення захисту нерухомості від можливих рейдерських атак повністю не гарантує збереження права власності за законним власником. Власнику майна, який став жертвою протиправних дій третіх осіб, варто використовувати усі можливі законні способи та методи захисту: звернутись з заявою у Антирейдерську комісію, а у випадку незадовільного рішення – у суд. Однак, для досягнення найкращого результату при усуненні негативних наслідків рейдерської атаки, перш ніж приймати будь-які заходи, важливо ретельно проаналізувати причини виникнення та найефективніші шляхи захисту.