Топ-5 відповідей на питання щодо ринка землі

За останні місяці 70% моїх розмов з клієнтами та друзями незмінно перетікали в область відкриття ринку с/г земель. Як продати пай, чи варто продавати, хто може купити та за які гроші?

Питання накопичуються, ринок завмер в очікуванні перших нестиковок законодавства, кадастрових помилок та чиновницьких інструкцій. Постараюся докладно відповісти на 5 найпопулярніших питань щодо купівлі-продажу землі в Україні.

Перевірте — чи ваша земля, і де вона

Пересунути землю не можна. Зате можна помилитися в земельному кадастрі та легко розмістити ділянку в річці або у сусіда.

Більшість власників паїв та власників приватизованих земельних ділянок заходять на Публічну кадастрову карту України раз в п'ятирічку. Й даремно. Хронічні зміни програмного забезпечення, доступ над широкого кола осіб до наповнення кадастру нерідко призводить до прикрих помилок. Або відвертого рейдерства.

фото: brok.land

Функціонал Публічної кадастрової карти в загальнодоступному режимі демонструє розміщення та конфігурацію ділянки, дані про площу, цільове призначення та власника. Координати меж ділянки вказані в технічній документації або проекті землеустрою — там навіть є підпис користувача ділянки за збереження межових знаків. В реальності кадастрова карта часто підносить продавцям та орендодавцям неприємні сюрпризи: накладення ділянок, помилкову локалізацію та конфігурацію. Переконайтеся, що ваша ділянка зазначена без помилок.

фото: map.land.gov.ua

Дані про власника експерти земельного ринку рекомендують перевіряти мінімум раз у півроку. З відкриттям продажів с/г земель та активізацією шахраїв і рейдерів перевірка статусу власника як ніколи актуальна

Перевірте документи

На руках у населення різнобарвна колекція держактів та невиразних паперів про розпаювання. Прийшла пора привести документи в порядок: зареєструвати в Земельному кадастрі та держреєстрі прав власності.

фото: map.land.gov.ua

Краще не затягувати: згідно ст. 13 ЗУ № 899-IV після 31.12.2024 року всі земельні ділянки, власники яких не спромоглися (не встигли, не захотіли) внести інформацію в Реєстрі або переоформити спадщину, перетворюються в гарбуз переходять у власність територіальних громад під розпорядження органів місцевого самоврядування.

фото: map.land.gov.ua

Врахуйте право орендаря

Новація ст. 131 ЗКУ змушує власників земельних ділянок вибудовувати нову тактику спілкування з орендарями. Продати землю не можна без письмової відмови орендаря (чи особи, якій він таке право передав) від першочергового права купівлі землі. Якщо ціна в ході продажу змінилася — новий лист орендареві та нове очікування відповіді.

Скільки дати відповідь орендаря: тиждень, місяць або пару років — закон скромно замовчує.

Юристи похмуро радять застосовувати ст. 362 ЦК: відраховувати з моменту отримання письмового пропозиції (привіт Укрпошті!) про викуп ділянки один календарний місяць. Скільки холдингів будуть оскаржувати договори купівлі-продажу, пославшись на невикористане право першочергової купівлі - дізнаємося незабаром.

Перевірте покупця

Закон суворий — не кожен бажаючий має право купити с/г землі. Щоб угода не зірвалася, та кошти на підготовку продажу не були витрачені марно, попередньо переконайтесь у відповідність претендента на покупку жорстким нормативам:

• до 01.01.2024 року право покупки виключно у фізосіб (навіть ФОПи не мають право купівлі);
• фізособа не потрапила до списків учасників терористичних організацій;
• разом з покупкою вашої ділянки володіння покупця не перевищують 100 га;
• у нього є поточний рахунок в банку для безготівкового розрахунку;
• він здатний підтвердити джерело походження коштів на покупку.

Розробіть стратегію продажу

Кон'юнктура ринку в процесі формування. Оцініть ринкову вартість землі. Порівняйте з НГО — в договорі ціна не може бути нижче нормативної. Заздалегідь розрахуйте податки та збори. Залежно від призначення ділянки ціну можуть підвищити дані хімпаспорта та геодезії. А знизити — обмеження (лінії ЛЕП, газопровід та ін.), та право проїзду до своїх ділянок ваших сусідів.

Приватні особи мають право продавати землю безпосередньо. Держава і територіальні громади — виключно через Prozorro. Обіцяний до 06 липня земельний модуль не запущений, але принцип електронних торгів на Прозоро в цілому однаковий: опис лота, подача пропозиції + три раунди англійського аукціону, в якому на старті перевага за особою, що подали найвищу початкову приховану ставку.

Ринок землі працював і до 1 липня. Більшість технічних і юридичних питань налагоджені, активно запускаються різні варіанти майданчиків продажу землі. Тепер в процес вільного обороту земель включаються понад 40 мільйонів гектар земель та понад 7 мільйонів власників паїв. Питання неминучі. Будемо шукати відповіді разом.