Сплив чи ні: договір оренди vs додаткова угода

Успішне здійснення будь-якої господарської діяльності неможливе без цілеспрямованого процесу формування стратегії її розвитку, що, зокрема, включає планування використання різних факторів виробництва.

Одним із таких чинників, які є незамінними у агропромисловій сфері, є земля. Володіння землею (на праві власності, оренди, іншому речовому праві) створює передумови для виробництва сільськогосподарської продукції, її можливої переробки та реалізації кінцевому споживачеві. Саме тому, на агропромисловому ринку цінується фактор землі, як основна складова, свого роду, запорука успіху. Однак, враховуючи порівняно дорогу вартість набуття такого активу (земельних ділянок) у власність, аграрії у переважній своїй більшості, зупиняються на оформленні інших видів прав на землю, серед яких, основне місце відводиться оренді.

Як відомо, орендою є засноване на договорі платне володіння і користування земельною ділянкою, яка використовується для досягнення поставленої господарської мети (у контексті ведення аграрного бізнесу — для виробництва, переробки сільськогосподарської продукції). Враховуючи дефініцію поняття «оренда», стає зрозумілим, що вагоме значення в оренді має саме строк дії відповідного права. Іншими словами, чим більший строк дії права оренди на ту чи іншу земельну ділянку, тим більш цінним є відповідне право, і, відповідно, тим довше аграрій правомочний на використання земельної ділянки для власних цілей.

Аналізуючи наявну судову практику щодо строку дії договору оренди, Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 15 січня 2020 року зробила висновок, що, якщо сторони не зазначили часу початку та закінчення строку договору оренди земельної ділянки, то він набирає чинності після державної реєстрації. Таким чином, для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору оренди має значення не момент його підписання, а саме момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень відповідного запису (Аналогічної правової позиції, зокрема, викладені у постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року).

Втім, формулюючи положення договору оренди землі, необхідно враховувати й інші специфічні особливості орендних відносин. Так, здійснивши первісне укладення та реєстрацію договору оренди, під час дії відповідного права, сторони можуть змінити строк дії договору, уклавши відповідну додаткову угоду.

Наприклад, у попередній редакції договору оренди було визначено: «Строк дії договору становить 7 років». Указаний договір було підписано 01.01.2010 року, зареєстровано, наприклад, 01.07.2010 року. За таких умов строк дії договору сплине 01.07.2017 року. Втім, підписавши додаткову угоду про зміну строку дії договору оренди, сторони можуть по-іншому врегулювати свої відносини. Так, додатковою угодою може бути передбачено «Строк дії договору становить 10 років». Така додаткова угода, наприклад, підписана 01.07.2013 року, зареєстрована 01.12.2013 року.

За таких умов виникає закономірне питання щодо строку дії права договору оренди. Іншими словами, чи закінчується указаний строк 01.07.2020 року (десять років відраховуємо від дати реєстрації договору оренди), чи 01.12.2023 року (десять років обраховуємо від дати реєстрації додаткової угоди). На наш погляд, підписанням сторонами додаткової угоди здійснюється погодження однієї з істотних умов договору (умови про строк). Зміна договору означає, що зобов'язання сторін діють відповідно до змінених умов.

рівні апеляційної інстанції, Кропивницький апеляційний суд у своїй постанові від 19 червня 2019 зробив правовий висновок, що підписані та укладені договір оренди землі та/або відповідна додаткова угода до нього набирають чинності, а орендар набуває право оренди та використання земельної ділянки саме з моменту реєстрації такого права. Водночас зміна умов договору щодо строку дії договору на 10 років свідчить про те, що був змінений кінцевий строк дії права — до дати державної реєстрації додаткової угоди про зміну строку користування земельною ділянкою (наразі в справі відкрито касаційне провадження).

Варто відмітити, що правова позиція на рівні Верховного Суду щодо строку дії договору оренди на підставі зміненого додатковою угодою строку дії договору оренди земельної ділянки, яка пройшла відповідну державну реєстрацію, відсутня. Однак, в цілому, позиція про те, що зміна істотної умови договору оренди землі щодо строку дії договору права оренди з, наприклад, 7 (семи) років на 10 (десять) років свідчить про те, що був змінений кінцевий строк дії права.

Також варто враховувати й те, що зміна строку дії договору оренди земельної ділянки відбувається саме в межах первісного строку дії договору, так само як і державна реєстрація відповідних змін.

Враховуючи наведене, існують доволі аргументовані підстави стверджувати, що строк дії укладеного договору оренди необхідно обчислювати не з моменту державної реєстрації договору оренди, а з моменту державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки. Верховний Суд, розглядаючи в касаційному порядку уже розглянуту Кропивницьким апеляційним судом, може цілком обґрунтовано прийти до подібних висновків.

Наразі ж радимо з максимальною пильністю формулювати умови щодо строку дії договору оренди, укладаючи додаткові угоди до нього, з посиланням на те, що «строк дії договору становить „n“ років з моменту укладення додаткової угоди». Указане, на нашу думку, допоможе максимально убезпечити сторони від взаємних непорозумінь, суперечок, судових спорів щодо дій договору оренди, сприятиме зміцненню господарських зв’язків та ефективному господарюванню на землі.