Сплачувати не можна ігнорувати: нюанси оренди землі з урахування інфляції

Давайте розберемося, що робити у такому випадку і які є виходи із подібних ситуацій.

Істотні умови договору оренди ділянки будь-якого призначення та використання визначені Законом України «Про оренду землі». А відповідно оплата сплачується у порядку визначену договором або законом: це може бути раз у рік або ж раз у квартал.

Для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Розмір орендної плати за земельну ділянку встановлюється у розмірі не меншому за розмір земельного податку (3%) та не більше 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Держгеокадастр кожного року за індексом споживчих цін за попередній рік (індекс інфляції) щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка.

У разі якщо індекс споживчих цін перевищує 115 відсотків, такий індекс застосовується із значенням 115.

Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель.

Індекс інфляції не є сталим числом і, як правило, кожного року цей показник зростає. Саме тому виграє в цій ситуації землевласник лише за тих умов, якщо у договорі плата за користування земельною ділянкою передбачена саме з урахуванням індексу інфляції.

У випадку, якщо ж орендар, на якому лежить обов’язок сплачувати оренду плату з урахуванням індексу інфляції, вимог не дотримується, власник ділянки може звернутися до суду з вимогою стягнення не лише різниці недоотриманої орендної плати, але і неустойки (штафу або пені), якщо така прописана в договорі) і стягнення 3% річних згідно 625 статті ЦК.

Якщо ж об’єктивно говорити про терміни розгляду позовів з цього питання, то з огляду на недоукомплектованість судів, тобто відсутність самих суддів у країні, потрібно розраховувати на доволі довгий проміжок часу. Якщо судовий спір буде вирішуватися районним судом, то розгляд такої справи може зайняти близько одного року, а то і більше, якщо ж спір буде вирішуватися господарським судом, то як правило строк розгляду такої справи триватиме в межах двох-трьох місяців..

Варто зазначити, що несплата орендарем самого лише індексу інфляції, не є підставою для розірвання договору оренди. Про це свідчить постанова Верховного Суду України від 11.10.2017 у справі № 6-1449цс17. У такому випадку орендодавцю необхідно доводити в суді наявність інших порушень умов договору з боку орендаря - наприклад, нецільове використання ділянки. До того ж, власник землі може вимагати стягнення оплати збитків, якщо таке порушення є доведеним у суді.

Іще одним із нюансом є те, що договір оренди на вимогу однієї із сторін може бути розірвано за рішенням суду.

Одностороннє розірвання договору оренди землі не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

При цьому слід враховувати, що у разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов’язань.

З точки зору закону ВСУ створив доволі незручну для орендодавців умову. Адже стаття 21 Закону України «Про оренду землі» вимагає сплату інфляції, але водночас не дозволяє розірвання контракту лише за умови несплати цих грошей. Тому, якщо ж вам все-таки довелося зіштовхнутися з проблемою несплати орендарем суми, накопиченої в результаті знецінення валюти, вихід лише один - позов до суду.