Система запобіжників: литовський досвід відкриття ринку землі

Створення умов для формування ринку землі необхідно почати якомога раніше, проте це слід робити після належної підготовки та поступово, тобто намітивши проміжні кроки. Під належною підготовкою я маю на увазі необхідну розробку «запобіжників», тобто - визначення права першості на придбання землі, обмеження площі, в тому числі і для взаємопов'язаних осіб, а також - терміни дії цих умов. Також, належним чином повинна функціонувати податкова система (земельний податок, податок на прибуток за продану землю і т. д.), система регістра і кадастрова система, відкритість і прозорість даних, вимоги до господарської діяльності (сівозміна, антиерозійні заходи і т. д.).

Якщо всі умови будуть збалансовані, виграють усі сторони - як власники землі, так і виробники, і держава, а якщо умови для функціонування земельного ринку будуть не збалансовані, то, зазвичай, в такому випадку виграють тільки великі фермерські господарства і великий капітал, а також спекулянти.

Виходячи з досвіду Литви, які фактори необхідні для створення земельного ринку в Україні?

• Поступове впровадження
• Так звані «запобіжники»
• Регістр та кадастр, захист власності
• Податки
• Умови користування землею
• Перехідні періоди.

З якими небезпеками і труднощами країна може зіткнутися в разі створення земельного ринку?

1. Концентрація великих земельних площ в одних руках,

2. Спекуляція землею,

3. Вилучення землі у виробників с/г продукції,

4. Деградація землі і неналежне використання по призначенню.

Про іноземні інвестиції в сільське господарство

Великою кількістю іноземних інвестицій в сектор сільського господарства Литва не може похвалитися. За рік інвестиції в сільське господарство, сектори полювання, лісового господарства і рибальства, а також у виробництво харчових продуктів та напоїв не досягають і 1 млн євро, це становить лише близько 5% від усіх іноземних інвестицій. Сільськогосподарська діяльність для іноземних інвесторів не є привабливою сферою може ще й тому, що в Литві діє закон, що обмежує можливості придбання землі іноземцями. Однак ці «запобіжники» створюють можливість зміцнювати наші фермерські господарства.

Найважливішими умовами для залучення інвестицій слід вважати:

1. Прозорі і чіткі правила ведення фермерського господарства, які застосовуються по відношенню до всіх і однаково

2. Стабільна правова база

3. Низький рівень бюрократії

4. Викорінення корупції

5. Захист власності та гарантії

6. Вільна торгівля продукцією

Про адміністрування землі

Основні правові акти, що регламентують пов'язані з землею правові відносини, - Цивільний кодекс, Закон про землю, Закон про земельну реформу, Закон про придбання землі сільськогосподарського призначення.

Земельний фонд Литовської Республіки складає приватна, державна земля і земля самоврядувань, що знаходиться на території Литовської Республіки.

Земля по головному призначенню користування ділиться на сільськогосподарську землю, землю лісового господарства, землю водного господарства, землю, призначену для консервації і землю іншого призначення.

Державною землею можна диспонувати шляхом її безоплатної передачі у власність, продажу, оренди або безоплатної передачі в користування, шляхом укладення угод про консолідацію землі, в порядку, передбаченому земельними сервитутами Цивільного кодексу, Закону про землю і в іншому, встановленому законами порядку.

Суб'єктами довірчого права на державну землю (довіреними особами), що реалізують функції держави шляхом управління, використання державної землі і диспонування нею, є:

• Національна земельна служба (далі - НЗС),
• органи самоврядування,
• керуючий централізовано керованим державним майном,
• державне підприємство Державний земельний фонд,
• суб'єкти, зазначені в Законі про ліс і Законі про управління, користуванні та володінні державним майном та майном самоврядувань, у випадках, коли законодавством вони наділені державними функціями;
• інші, передбачені законодавством суб'єкти.

Державна земля продається або здається в оренду через аукціон особі, яка запропонує найвищу ціну за ділянку землі або плату за оренду.

Державна земля продається або здається в оренду без проведення аукціону в разі, коли вона забудована фізичними або юридичними особами на правах власності належать або їм відданими в оренду будівлями, спорудами або спорудами, а також в інших передбачених законодавством випадках.

Під час проведення земельної реформи земля, ліс або водойми особам продаються згідно черговості, зазначеної в Законі про земельну реформу, і згідно проектів земельної реформи із землеустрою, іншим документами планування територій. Особи, купуючи землю у держави, можуть її придбати відразу або в розстрочку, виплачуючи всю суму протягом не довше, ніж 15 років.

Максимальна площа землі, яку можна придбати у держави:

1) земля не сільськогосподарського призначення (лісового, водного господарства, земля для консервації і інше). Максимальна площа землі, що купується у держави - 150 гa;

2) земля сільськогосподарського призначення. Максимальна площа землі, що купується у держави - 300 га;

3) загальна площа, що купується у держави та інших осіб землі сільськогосподарського призначення - 500 га;

Обмеження максимальної площі не застосовується у випадках, якщо земля купується шляхом успадкування або іншими способами відновлення прав власності.

У житлових сільських місцевостях з метою комплексного перетворення кордонів земельних ділянок для з'єднання цих земельних ділянок таким чином, щоб були сформовані раціонально  в керовані сільськогосподарські володіння, поліпшена їх структура, можуть розроблятися проекти консолідації землі, що фінансуються з держбюджету, а також з коштів Європейського союзу.

Підготовку проектів з консолідації землі організовує Державний земельний фонд в разі, якщо цього бажають не менше 5 власників земельних ділянок, які перебувають на одній або декількох кадастрових територіях, що мають спільний кордон, або бажає рада самоврядування або довірена особа державної землі. Площа території для розробки проекту по консолідації землі, яка охоплює намічені для консолідації земельні ділянки, повинна бути не менше 100 га.

Про продаж землі іноземцям

Продаж землі іноземним громадянам в Литві регламентує конституційний закон реалізації частини 3 статті 47 Конституції:

Іноземні суб'єкти, яким може бути дозволено придбати на правах власності землю, внутрішні водойми і ліс, повинні відповідати обраним Литвою критеріям європейської та трансатлантичної інтеграції.

Цим критеріям відповідають іноземні юридичні особи, а також інші іноземні організації в тому випадку, якщо вони засновані:

1) в державах - членах Європейського союзу,

2) в державах, які уклали Договір про асоціацію з європейськими співтовариствами та їх країнами-членами,

3) в державах - учасницях Організації економічного співробітництва і розвитку,

4) в країнах - членах Організації Північноатлантичного договору,

5) в державах - учасницях Угоди про європейський економічний простір.

Цим критеріям відповідають іноземні фізичні особи в тому випадку, якщо вони є громадянами вищеперелічених держав, постійними жителями цих іноземних держав, а також постійними жителями Литовської Республіки, які не мають громадянства Литовської Республіки.

У разі якщо іноземні суб'єкти відповідають критеріям європейської та трансатлантичної інтеграції, вони мають право на території Литовської Республіки придбати на правах власності землю, внутрішні водойми і ліси в тому ж порядку і на тих же умовах, як і громадяни та юридичні особи Литовської Республіки.

Умови придбання землі сільськогосподарського призначення в Литовській Республіці визначає Закон про придбання землі сільськогосподарського призначення, який затверджений з 01.05.2014 року:

1) вимоги досвіду і кваліфікації для того, хто здобуває землю,

2) Обмеження площі землі, яка купується до 500 га (разом з взаємопов'язаними особами)

3) право переваги на придбання продаваної землі для співвласника ділянки, держави, користувача, сусіда земельної ділянки,

4) отримання дозволу з Національної земельної служби,

5) зобов'язання використання землі для сільськогосподарської діяльності протягом не менше 5 років,

6)  принципи, що визначають взаємопов'язаних осіб (володіння 25% голосів юридичної особи)

7) передача юридичної особи або його акцій прирівнюється угоді з відступлення землі (застосовуються всі запобіжники), якщо юридична особа володіє більше ніж 10 га землі сільськогосподарського призначення.

Умови для придбання землі, призначеної для лісу, в Литовській Республіці визначає Закон про ліс, який з 01 05 2014 року затвердив:

Переважне право придбати землю, яку продають, призначену для лісу, для співвласника земельної ділянки, держави і сусіда земельної ділянки.

Іноземні суб'єкти, які не відповідають критеріям європейської та трансатлантичної інтеграції, придбати на правах власності землю, внутрішні водойми і ліс в Литовській Республіці не можуть, проте в порядку, встановленому законодавством Литовської Республіки, можуть цим майном управляти або користуватися (напр., брати в оренду).

Про кооперацію на землі

Основу заснування та діяльності кооперативних товариств в Литві визначає Закон про кооперативні товариства. Згідно з цим законом в країні створюються, реєструються і діють кооперативи сільського господарства, рибальства, лісівництва, будівельні, промислові, транспортні та кооперативи інших секторів господарства. Найбільше кооперативів створюються і працюють в сільськогосподарському секторі. У Литві в 2017 році є 400 зареєстрованих кооперативів.

Ці кооперативи сільськогосподарського сектора працюють в області рослинництва (зерно, овочі і фрукти-ягоди, картопля, цукровий буряк та інше), тваринництва (молоко, худоба, вівці та інше), птахівництва, бджільництва, рибальства і в інших секторах сільського господарства. Діяльність цих кооперативів охоплює виробництво сільськогосподарських продуктів, надання послуг сільському господарству, закупку і продаж сільськогосподарських продуктів (зерна, фруктів-ягід і овочів, картоплі, молока тварин і птахів і т. д.), переробку сільськогосподарської продукції, представництво членів в переговорах.

Частина кооперативів безпосередньо займаються виробництвом сільськогосподарських продуктів: вирощують зерно, ріпак, овочі та інші рослини, вирощують і продають свиней, велику худобу, займаються виробництвом молока. Найбільші і ті, що займають важливе місце на ринку працюють в найважливіших для сільського господарства секторах - молочному і вирощуванні зерна.

Для заохочення розвитку кооперації був реалізований інструмент надання державної допомоги розвитку кооперації виробників. Цей інструмент призначений для надання допомоги створенню кооперативних товариств та їх діяльності в перші п'ять років.

У Програмі розвитку села Литовської Республіки на 2014-2020 роки використовується інструмент «Установа груп і організацій виробників» (сфера діяльності - «Установа груп і організацій виробників в секторі сільського господарства»). Цей інструмент безпосередньо призначений для заохочення кооперації хліборобів. В рамках цього інструменту намічено, що:

1) визнання груп (організацій) виробників має здійснюватися на підставі бізнес-плану;

2) допомога надається протягом 5 років з моменту визнання групою (організацією) виробників;

3) найбільша можлива сума публічної допомоги на один рік діяльності (втілення в життя бізнес-плану) у всіх випадках не може перевищувати 100 000 євро;

4) допомога пропорційно зменшується: допомога за перший, другий, третій, четвертий і п'ятий роки діяльності (реалізації бізнес-плану) не повинна перевищувати відповідно 10, 9, 8, 7 і 6 відсотків від вартості проданої за цей рік річної продукції.

5) заявник зобов'язаний здійснювати діяльність - займатися торгівлею і (або) маркетингом.

Асоціацій професійних виробників у секторі сільського господарства Литви - близько 50. Допомогу вони отримують через програми. Державне фінансування виділяється в тому випадку, коли цим асоціаціям доручається виконувати державні функції.

Окремо існують асоціації переробників, їх не багато, державної допомоги вони не отримують.

Які б рекомендації ви надали Україні при створенні ринку землі?

1. Перехідні періоди,

2. Запуск «запобіжників»,

3. Податкове регулювання,

4. Захист прав власності,

5. Публічність даних,

6. Належне функціонування регістра і кадастру,

7. Належне регулювання використання землі, особливо – захист від ерозії, монокультур, належного використання при запущеності.

Казіс Старкявічюс, заступник голови Комітету з сільських справ Сейму Литовської Республіки

фото: Irmanto Gelūno / 15min nuotr