Реєстрації договорів оренди землі: як не стати жертвою рейдерів?

Ні для кого не секрет, що конкуренти в боротьбі за землю не гребують жодними методами. Дійсно, ринок оренди землі досить жорсткий. Про це свідчать і дані Мінагрополітики України, відповідно до яких розмір орендної плати в середньому по Україні зріс до 19,28% від нормативної грошової оцінки.

Однак опоненти в процесі суперництва використовують не тільки такі конкурентні методи, як підвищення орендної плати.

Черговий виток боротьби за землю почався після затвердження Міністерством юстиції України Наказу № 37/5 від 12.01.2016 «Про діяльність Комісії з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації та Комісії з акредитації суб'єктів державної реєстрації та моніторингу відповідності таких суб'єктів вимогам акредитації».

Спочатку рішення Комісії з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації здебільшого стосувалися врегулювання питань у сфері державної реєстрації підприємств. У всіх на слуху її рішення щодо часток в статутному фонді Новус Україна, UniCredit Bank, Бунге Україна, UNIQA Real Estate. Однак останнім часом орендарі все частіше стикаються з негативними для них рішеннями даної комісії щодо реєстрації договорів оренди землі.

Так слід звернути увагу на той факт, що за результатом розгляду скарги на дії або бездіяльність у сфері державної реєстрації прав у відповідності до п. 1 ч. 6 ст. 37 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» Міністерство юстиції України та його територіальні органи приймають мотивоване рішення в тому числі про задоволення (повне чи часткове) скарги шляхом прийняття рішення про скасування рішення про державну реєстрацію прав. Отже комісія з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації як структурний підрозділ Міністерства Юстиції не може прийняти рішення щодо недійсності або розірвання самого договору, дане питання є підвідомчим виключно судам. Однак у повноваженнях органу скасувати реєстрацію договору оренди землі.

Більше того, згідно п. 7 ст. 37 згаданого вище Закону України такі рішення про скасування рішення про державну реєстрацію прав виконуються не пізніше наступного робочого дня після прийняття такого рішення шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру прав. Таким чином результатом прийняття рішення про скасування реєстрації договору оренди землі стає скасування запису про його реєстрацію у відповідному реєстрі протягом не пізніше наступного дня.

Отже, незважаючи на те, що ваш договір складений бездоганно, належним чином зареєстрований, і ви виконуєте свої зобов'язання по ньому вчасно, це жодним чином не оберігає вас від скасування його реєстрації і відповідно втрати землі.

Всі орендарі звикли контролювати результат роботи реєстраторів, тобто сам факт внесення запису про реєстрацію договору в реєстр, однак ніхто раніше не замислювався про контроль самого процесу. Тим не менш підставами для скасування реєстрації  можуть бути саме дії реєстраторів.

Так згідно ч. 1 п. 14 Порядку розгляду скарг у сфері державної реєстрації, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. N 1128 висновок комісії, на підставі якого приймається рішення про задоволення скарги, обов'язково містить інформацію про те, що рішення, дії або бездіяльність суб'єкта оскарження не відповідають законодавству у сфері державної реєстрації. Тобто причиною для скасування реєстрації договору оренди земельної ділянки може стати будь-яке порушення процедури реєстрації, в тому числі ті, які достатньо важко контролювати, як наприклад відсутність в реєстраційному записі сканованих копій документів, що надавалися з метою реєстрації, як того вимагає п. 10 Постанови Кабінету Міністрів України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 25 грудня 2015 р. № 1127.

При цьому об'єктом дослідження комісією стають, в тому числі договори, зареєстровані в той період, коли такої практики просто не існувало, і відповідно ніхто не приділяв уваги технічним деталям процесу реєстрації.

Звичайно рішення комісії з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації, а вірніше наказ Міністерства юстиції, прийнятий на його підставі, може бути оскаржений до суду. Тим не менш порядок оскарження та повернення скасованого запису встановлений п. 19 Порядку розгляду скарг у сфері державної реєстрації, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. N 1128 зазначає наступне:

• У випадку скасування судом наказу Мін'юст, міністерство не пізніше п'яти робочих днів з дня надходження рішення суду приймає рішення про скасування відповідного власного рішення у формі наказу;
• Таке рішення Мін'юсту про скасування власного рішення виконується державним реєстратором шляхом внесення відповідних записів до реєстрів відповідно до Законів. Тобто, в нашому випадку - шляхом поновлення скасованої раніше реєстрації договору оренди. Однак,  якщо після прийняття оскарженого рішення Мін'юсту  в реєстрі зареєстровано інший договір оренди землі на ту саму земельну ділянку, то таку другу реєстрацію доведеться окремо оскаржувати в суді. І лише після набрання судовим рішення в такій справі законної сили Мін'юст поверне реєстрацію скасованого ним раніше договору оренди землі.

Таким чином, у випадку навіть незаконного скасування реєстрації договору оренди земельної ділянки шлях до відновлення свої прав може бути довгим та виснажливим.

Судова практика щодо оскарження таких рішень комісії ще не до кінця встановилася, проте ми рекомендуємо вже зараз не тільки уважно ставитися до процесу реєстрації та контролювати його, а й провести предметну перевірку зареєстрованих раніше договорів.