Просторове планування як інструмент для бізнесу: як громади вже залучають інвесторів і збільшують надходження до бюджетів

До 2028 року всі громади України мають розробити комплексні плани просторового розвитку територій. Ці документи визначають, як використовуватиметься кожна земельна ділянка, де можуть з’явитися нові житлові квартали, підприємства, логістичні об’єкти чи рекреаційні зони, а також містять оцифровані дані про інженерну інфраструктуру. Для бізнесу це означає більш зрозумілі правила роботи, швидші процедури та менше невизначеності під час реалізації проєктів.

Серед громад, які вже розробили такі комплексні плани — Остерська громада Чернігівщини та Солоницівська громада Харківщини. Їм, а також ще двом громадам Харківщини допомогла впровадити просторове планування за підтримки Уряду США, наданої через Програму АГРО. Виконавцями робіт з розробки планів були Асоціація фахівців із землеустрою України та ТОВ «Херсонземпроект». Саме про практичний вплив просторового планування та економічний розвиток громад говорили під час обговорення за участі голови парламентського комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олени Шуляк, голови Солоницівської селищної ради Андрія Литвинова та голови Остерської міської ради Леоніда Мисливця.

Бізнес долучається до планування ще до запуску проєктів

Під час розробки комплексних планів обидві громади залучали до обговорень місцевий бізнес і враховували його пропозиції щодо майбутнього розвитку територій. У результаті в планах передбачили території для будівництва супермаркетів, автозаправних станцій, автомийок, фітнес-клубів, житлової забудови, промислових та рекреаційних об'єктів тощо.

Частина таких проєктів уже реалізується. Зокрема, уже працює приватний медичний центр, завершують будівництво торговельного комплексу, а місцеві підприємці відкривають магазини та торговельні майданчики, адже комплексний план заздалегідь визначив, як можна використовувати ці території.

Менше витрат і швидші рішення для інвесторів

«Однією з головних переваг комплексних планів є спрощення процедур зміни цільового призначення земельних ділянок у межах функціонального призначення території. Раніше для цього часто потрібно було розробляти детальні плани територій та землевпорядну документацію, що вимагало додаткових витрат і часу. Після затвердження комплексного плану частину таких процедур вдалося скоротити. Це особливо важливо як для малого бізнесу, так і для великих інвесторів, які уважно оцінюють усі витрати перед запуском проєктів», — зауважив Андрій Романча, директор ТОВ «Херсонземпроект».

Так, Остерській громаді після затвердження комплексного плану змінили цільове призначення шести земельних ділянок. Один із таких проєктів пов’язаний зі створенням станції технічного обслуговування та автомийки. Крім того, на основі нового плану видали містобудівні умови та обмеження для реконструкції комплексу господарських будівель під птахофабрику.

У Солоницівській громаді під час розробки комплексного плану вдалося врегулювати питання щодо земельної ділянки площею близько 80 гектарів, де інвестор планує будівництво логістичного центру. До цього реалізацію проєкту стримували питання зміни цільового призначення землі.

Водночас для інвесторів важливі не лише земельні питання та дозвільні процедури. Не менш важливим є доступ до інформації про інженерну інфраструктуру.

Цифрові дані про мережі стали окремою перевагою для бізнесу

Під час вибору локації інвестори оцінюють не лише земельну ділянку, а й доступність електро-, газо- та водопостачання. Представники громад розповіли, що під час розробки комплексних планів вони зібрали інформацію від комунальних служб та інших організацій, оцифрували дані про інженерні мережі й внесли їх до містобудівного кадастру.

Тепер потенційні інвестори можуть одразу отримати інформацію про розташування електромереж, газопроводів, систем водопостачання та водовідведення. Це дає бізнесу змогу ще до початку проєкту оцінити, наскільки придатна та чи інша територія для інвестицій. Завдяки комплексним планам громади можуть пропонувати інвесторам уже підготовлені території для конкретних проєктів.

Бізнес уже бачить практичний ефект

Те, що для громад стає інструментом залучення інвестицій, для бізнесу — можливістю швидше запускати нові проєкти. Це підтверджують компанії, які вже працюють із громадами, де затвердили комплексні плани.

Одна з груп інвесторів з Харківщини розповіла, що завдяки врахуванню їхніх пропозицій у комплексному плані отримала можливість реалізувати проєкт заводу із виробництва залізобетонних конструкцій на території площею 40 гектарів. За оцінками інвесторів, підприємство може створити близько 500 робочих місць та приносити громаді від 10 до 15 млн грн щорічних доходів.

Представники сфери відновлюваної енергетики відзначили, що комплексний план дає змогу ще на етапі планування визначити найбільш придатні території для реалізації енергетичних проєктів з урахуванням екологічних та інфраструктурних обмежень. Зокрема, в Остерській територіальній громаді під час розроблення комплексного плану було передбачено понад 200 га територій для розвитку відновлюваної енергетики, у тому числі для будівництва вітропарку.

Компанія-виробник косметичної продукції, дієтичних добавок та медичних виробів з Пісочинської громади Харківщини повідомила, що завдяки комплексному плану отримала можливість перенести виробництво на нову ділянку площею 1 гектар, яка відповідає необхідним санітарним вимогам і правилам розміщення. Після запуску нового підприємства компанія планує створити ще близько 30 робочих місць.

Ще один бізнес-кейс стосується розвитку логістичної компанії. Представники компанії зазначили, що раніше зміна цільового призначення землі могла тривати від шести до дванадцяти місяців і потребувала значних витрат — від 400 тис. грн — на документацію. Участь у розробці комплексного плану дозволила врахувати потреби підприємства ще на етапі планування території та створити умови для подальшого розширення бізнесу.

Від документа до інструменту розвитку

«Комплексний план сам по собі не створює інвестиції, але формує умови, за яких бізнес може швидше ухвалювати рішення. Відкриті дані про земельні ресурси та мережі, зрозумілі правила використання територій і менша кількість бюрократичних процедур роблять громади більш прогнозованими для інвесторів», — підкреслює Андрій Романча.

Досвід Солоницівської та Остерської громад показує, що просторове планування може бути не лише містобудівним документом, а й практичним інструментом для запуску нових проєктів, створення робочих місць і збільшення надходжень до місцевих бюджетів.