Право першості: чи аукціони щодо держземель обов'язкові для усіх

Розглядаючи питання переважного права на оренду земельної ділянки державної власності, перш за все треба звернутись до Земельного Кодексу України (далі - ЗКУ), яким закріплено поняття «право оренди земельної ділянки». Так, ст. 93 ЗКУ передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Законом України «Про оренду державного та комунального майна» № 2269-ХІІ від 10 квітня 1992 року врегульовано організаційні та майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо оренди державного майна.

Ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (далі – Закон про оренду) та п. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначають правові аспекти переважного права на оренду земельної ділянки державної власності та зазначено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). При цьому не має значення на який строк укладено договір, так як законодавством не встановлено вимог щодо строків дії договору оренди для отримання орендарем переважного права після спливу відповідного строку.

Переважне право орендаря земельної ділянки державної власності, який має бажання на укладення договору оренди землі на новий строк, зберігається за таких умов:

• Якщо орендар належним чином виконував свої обов’язки, що передбачені чинним законодавством та договором оренди,
• вчасно, як це передбачено договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку дії договору, повідомив орендодавця про свій намір на укладання нового договору,
• додав до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі проект додаткової угоди,
• якщо орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору.

Однак, ст. 33 Законом про оренду також передбачено, що у разі продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі державної власності здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі.

Статтею 33 Закону про оренду зазначено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов’язковому порядку. При цьому, відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді. Умови договору оренди землі при поновлені можуть бути змінені за згодою сторін, а у разі недосягнення домовленості щодо істотних умов, наприклад орендної плати, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

ЗКУ визначає особливості продажу земельних ділянок чи прав на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис) на конкурентних засадах (земельних торгах). П. 2 ст. 134 ЗКУ визначено, що не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної власності або прав на них (тобто оренда, суперфіцій, емфітевзис) у разі поновлення договорів оренди землі. П. 1 Ст. 135 ЗКУ передбачає, що проведення земельних торгів відбувається у формі аукціону. Таким чином, аукціон не може бути проведений щодо земельної ділянки державної власності відповідно до якої відбувається поновлення договору оренди землі.

Аналізуючи судову практику, слід звернути увагу на Постанову Верховного Суду України у справі №6-2540цс16 від 23 листопада 2016 р., де Суд визначив, що доказами наміру орендаря скористатись своїм переважним правом на поновлення договору є: фактичне продовження користування без порушень умов договору оренди, сплата орендної плати після закінчення строку дії договору та вчасно відправлені листи – повідомлення про намір поновити строк дії договору оренди землі на тих самих умовах.

У Постанові по справі № 912/1857/16 від 12 січня 2017 року Вищий господарський суд України перелічив юридичні факти, які необхідні для визнання судом переважного права орендаря на поновлення договору оренди землі: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Цікавим є також позиція Верховного Суду України у справі № 3-122гс17 від 17.05.2017 року, де зазначено, що сутністю переважного права є укладення договору найму на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення.

Враховуючи вищевикладене, орендар має переважне право на укладення нового договору оренди земельної ділянки державної власності (поновлення договору оренди) за дотриманням вимог законодавства, належним виконанням своїх обов’язків та додержанням умов договору оренди. При цьому, аукціон, щодо земельної ділянки державної власності, відповідно до якої відбувається поновлення договору оренди землі, не може бути проведений.

Додатково варто зазначити, що право оренди земельної ділянки та договір оренди підлягають державній реєстрації у встановленому законом порядку. А сам по собі договір оренди є доказом того, що орендар на законних підставах користується відповідною земельною ділянкою.