Право на землю під нерухомістю: що варто знати

Перш за все, істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, володіння якою автоматично переходить із набуттям права власності на вищевказані об'єкти (ст. 120 Земельного кодексу України).

Проте варто розуміти, що укладення договору про перехід землі у власність нового господаря здійснюється лише після її оформлення в окрему ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.

Якщо власник не буде дотримуватися вищезазначених вимог, нотаріус може відмовити в посвідченні такого договору або ж угода буде вважатися недійсною.

Після набуття права власності або права користування нерухомим майном до нового власника переходить право власності або користування земельною ділянкою на якій вони розташовані, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього хазяїна (ст. 120 ЗКУ та ст. 377 Цивільного кодексу України).

Якщо ж право власності отримують одразу декілька осіб, право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.

Верховний Суд України у своїй судовій практиці сформував правову позицію щодо наявності загального принцип цілісності об’єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об’єкт розташований: "За цим принципом визначення правового режиму земельної ділянки перебуває в прямій залежності від права власності на будівлю та споруду. При цьому при застосуванні положень ст.120 ЗК в поєднанні з нормою ст.125 цього кодексу в набувача нерухомості право власності на земельну виникає одночасно з виникненням права власності на зведені на цій ділянці об’єкти. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на нерухомість, однак ділянка раніше набула ознак об’єкта права власності".

З моменту набуття права власності на нерухоме майно, новий власник такого майна стає власником або користувачем земельної ділянки, на якій знаходиться будівля. Наприклад, якщо попередньому власнику земельна ділянка належала на праві оренди, то до нового господаря нерухомості переходить і право оренди земельної ділянки, де знаходиться будівля.

Право власності на жилий будинок, будівлю або споруду попереднього власника або користувача припиняється автоматично, без оформлення  всіляких документів (постанова Вищого господарського суду України від 20.10.2015 у справі № 910/9813/15). Дана норма не підлягає змінам, а договір оренди при цьому не припиняється в цілому, а лише замінюється сторона в договорі.

Також новий набуває прав на землю, незалежно від волі попереднього господаря чи органу, якщо земельна ділянка знаходилася у державній або комунальній власності. Вказана позиція підтверджується також постановою Вищого господарського суду України від 04.03.2015 у справі № 910/20603/13 і ч.ч.1, 2, 4 ст. 120 ЗКУ.

Отже, основні речі, які потрібно знати, якщо ви купуєте житловий будинок, будівлю або споруду:

- до вас автоматично переходить право власності або користування земельною ділянкою;

- у попереднього господаря таке право припиняється автоматично разом з відчуженням нерухомості без оформлення будь-яких актів і документів;

- якщо земельна ділянка знаходилась у користуванні попереднього власника майна, то ви маєте право вимагати переоформлення на себе права користування земельною ділянкою незалежно від волі власника земельної ділянки та органу, уповноваженого розпоряджатися землею;

- отримувати додаткові рішення органів державної влади або місцевого самоврядування про заміну сторони в договорі оренди земельної ділянки не потрібно.

Всі ці правила гарантують нам положення Земельного, Господарського та Цивільного кодексів України, а також Закону України «Про оренду землі».

У випадку невизнання або порушення прав нового власника нерухомого майна на земельну ділянку, такі права підлягають захисту в судовому порядку.

Прикладами такого захисту можуть наступні судові рішення:

Постанова Вищого господарського суду України від 15.09.2015 у справі № 910/3981/15-г

Постанова Верховного Суду України від 15.05.2017

Постанова Верховного Суду України від 12.10.2016

Рішення Господарського суду м. Києва від 24.12.2009 у справі №2/350

Рішення Господарського суду м. Києва від 24.10.2017 у справі №910/14212/17

Щодо обов’язків, то новий власник нерухомого майна повинен знати, до нього переходить і встановлений законом обов’язок зі сплати податку або орендної плати за земельну ділянку, на якій розташоване набуте ним майно. Вступає такий обов’язок в силу з моменту переходу права власності на нерухоме майно, в незалежності зареєстроване новим власником право користування або право власності на земельну ділянку чи ні.