Поновлення договорів оренди: ключові ризики для земельного банку

Захід відбувся у межах проєкту Всеукраїнської аграрної ради з підтримки українських агровиробників із постраждалих регіонів, який ВАР реалізує у партнерстві з міжнародною гуманітарною організацією Prosper Global (раніше Mercy Corps).

Експертка юридично-консультаційної лінії ВАР Вікторія Кіпріянова, пояснила, що питання поновлення договорів оренди землі сьогодні потребує особливої уваги, адже помилки у строках, формулюваннях договору, реєстраційних діях або виборі механізму продовження можуть створити ризики для користування землею.

Одним із ключових питань вебінару стала автоматична пролонгація договорів оренди землі. Експертка звернула увагу, що потрібно розрізняти автоматичне поновлення договору на період дії воєнного стану та поновлення договору на підставі статті 126-1 Земельного кодексу України.

"Автопролонгація, яка діяла як спеціальна воєнна норма, стосувалася договорів, строк користування за якими закінчився після введення воєнного стану, але до набрання чинності законом № 2698-IX, тобто до 19 листопада 2022 року. Ця норма більше не діє, тому її не можна застосовувати до всіх поточних випадків поновлення оренди", - зазначила Вікторія Кіпріянова.

Натомість автоматичне поновлення за статтею 126-1 ЗКУ можливе лише за наявності визначених умов. Зокрема, договір має містити умову про його поновлення, а в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно має бути відповідна відмітка про автоматичне продовження дії договору. Якщо такої відмітки немає, право оренди після завершення строку дії договору може автоматично припинитися.

Експертка зазначила, що для договорів, укладених або змінених після 16 липня 2020 року, застосовуються нові правила поновлення. Водночас договори, укладені до цієї дати і не змінені після неї, поновлюються на умовах, визначених самими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Важливим блоком вебінару стало переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк. Вікторія Кіпріянова наголосила: орендар, який належно виконував обов’язки за договором і хоче скористатися переважним правом, має повідомити про це орендодавця до завершення строку дії договору у строк, встановлений договором, але не пізніш як за один місяць. До листа-повідомлення потрібно додати проєкт договору.

Водночас переважне право не є безумовною гарантією продовження оренди. Якщо сторони не досягли домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, переважне право орендаря припиняється. Відмова або зволікання в укладенні нового договору можуть бути оскаржені в суді, але для цього важливо мати належно оформлені документи та підтвердження дотримання процедури.

Під час вебінару також розглянули питання, що краще обрати для продовження орендних відносин: додаткову угоду чи новий договір. Додаткова угода може бути простішою з точки зору кількості документів та витрат на реєстрацію, однак усі ризики попереднього договору продовжують діяти. Новий договір, навпаки, дає можливість оновити умови й прибрати недоліки старого договору, але потребує додаткових дій, зокрема припинення попереднього права оренди та реєстрації нового.

Окремо експертка звернула увагу на дострокове розірвання договорів оренди. Починаючи з 26 вересня 2022 року, угоди про дострокове розірвання договорів оренди та суборенди, де однією зі сторін є юридична особа, вважаються значними правочинами. Це означає, що для укладення такої угоди потрібне рішення вищого органу управління, якщо інше прямо не передбачено статутом підприємства.

Ще один практичний акцент стосувався обрахунку строку дії договору. Для договорів, укладених після 16 січня 2020 року, дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення, тоді як право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права. Це важливо враховувати при підготовці нових договорів та додаткових угод, щоб уникнути помилок у строках.

Також на вебінарі говорили про істотні умови договору оренди: об’єкт оренди, кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки, дату укладення, строк дії договору, орендну плату, індексацію, форму платежу, строки і порядок внесення плати та відповідальність за її несплату.

Окрему увагу приділили нормативній грошовій оцінці землі та орендній платі. Для земель державної та комунальної власності НГО є обов’язковою для визначення розміру орендної плати. Для земель приватної власності діє принцип свободи договору, а орендна плата може бути визначена як у фіксованому розмірі, так і у відсотках від НГО, якщо сторони передбачили це в договорі.

Експертка наголосила і на ризиках, пов’язаних із несплатою або частковою недоплатою орендної плати. Систематична повна несплата може бути самостійною підставою для розірвання договору. Часткова несплата орендної плати також може стати підставою для розірвання договору, якщо суд визнає на власний розсуд таке порушення істотним.

Детально ознайомитися з матеріалами вебінару щодо правил поновлення договорів оренди землі можна за посиланням: https://drive.google.com/file/d/1N-0edSkoESz8G46PcxRnJ53kfJVEgq0i/view?usp=share_link

Нагадаємо, агровиробники можуть безкоштовно звертатися на юридично-консультаційну лінію ВАР із практичними питаннями щодо роботи господарств, зокрема земельних відносин, договорів оренди, державної підтримки, кредитування, дозвільних процедур, бронювання, податкового обліку та інших напрямів діяльності агропідприємств.

Щоб отримати консультацію, залиште свій запит в електронній формі:
https://forms.gle/v56UzTAsrD9Zrx998

Для уточнення звертайтеся за номером юридично-консультаційної лінії:
+38 067 522-03-43

Довідково:

Prosper Global – міжнародна гуманітарна організація, яка працює у 35+ країнах світу та надає допомогу людям, які постраждали від катастроф, війн, бідності та наслідків зміни клімату.