Поле для битви: як зміниться боротьба з рейдерами у правовій площині?

71% аграріїв вважають свій бізнес незахищеним від рейдерства. Про це свідчать результати дослідження, проведеного Центром «Соціальний моніторинг» на замовлення Всеукраїнської Аграрної Ради (ВАР). Зокрема, 23% респондентів на запитання «Чи вважаєте Ви захищеним свій бізнес і право власності від рейдерської атаки?» відповіли «Ні» і 48% - «Скоріше ні». Всього опитали 965 керівників господарств, 465 з яких відмовились дати відповідь. На думку голови ВАР Андрія Дикуна, причиною мовчання фермерів є страх за свої підприємства.

При цьому 64% аграріїв як причиною аграрного рейдерства назвали корупцію в органах влади і правоохоронної системи, 38% - заплутаність і недосконалість чинного законодавства.

У 2017-му році від атак рейдерів постраждало щонайменше 748 агропідприємств. Подібні злочини перемістились із площини засіяного поля у правову сферу. Шахраї послуговуються підробленими договорами оренди землі, сфабрикованими судовими рішеннями, дарчими документами тощо. На руку зловмисникам грають прогалини в чинному законодавстві. Представники комітету ВР з питань аграрної політики та земельних відносин вважають, що заповнити їх може законопроект 8121 "Про внесення змін до Земельного кодексу України та деяких інших законодавчих актів щодо протидії рейдерству". Документ передбачає, що  усю документацію по земельних ділянкам мають перевести із з паперового в електронний варіант. Наразі законопроект пройшов перше читання і перебуває на стадії доопрацювання. Про ключові положення та запропоновані правки розповіли експерти на ІІ Антирейдерському форумі. В свою чергу, запрошені юристи зосередились на проблемах роботи антирейдерської комісії та відповідальності реєстраторів за скоєні правопорушення.

Читайте також: Михайло Апостол: Близько дев’яти мільйонів га землі на «тіньовому ринку» готується до продажу, або вже продано

Олександр Бакуменко, перший заступник комітету ВР з питань аграрної політики та земельних відносин

Законопроект запобігає незаконному оформленню прав на землю, зокрема подвійній реєстрації прав оренди. Відтак Кабмін зобов’язаний внести до кадастру відомості про ті права на земельні ділянки, які були сформовані до 2013-го року і дотепер існували в паперовій формі. Реєстратори, перед тим як зареєструвати права на оренду, мусять перевіряти відомості про земельну ділянку в кадастрі та інших реєстрах. Також власнику земельної ділянки та учаснику підприємства надається механізм блокування реєстраційних дій завдяки обов’язковому нотаріальному посвідченню певних договорів. Створення онлайн-бази довіреностей унеможливить їхню підробку. Відповідно реєстраторам і нотаріусам буде надано доступ до цієї бази. До антирейдерських запобіжників також відноситься обов’язок реєстраторів самостійно формувати в електронній формі витяги про земельні ділянки з кадастру, а також запити на отримання інформації з інших держреєстрів щодо об’єкту реєстрації. Ці витяги і запити зберігатимуться  в електронному вигляді.

За положеннями нового законопроекту, реєстратори не розглядатимуть заяву про реєстрацію права на нерухоме майно, якщо відсутній кадастровий номер земельної ділянки. Передбачено скасування отримання паперового витягу  з Державного земельного кадастру. Також запропоновано автоматичне продовження договорів оренди на той самий строк і на тих же засадах. Це можливо, якщо у договорі є умова про його автоматичне поновлення за місяць до спливу терміну його дії. При цьому жодна зі сторін не має бути проти. Ця поправка стосується тільки приватних земель. Загалом основна новела законопроекту полягає в тому, щоб було переведено в електронний вигляд і внесено до ДЗК всі документи щодо реєстрації прав на земельну ділянку.

Читайте також: Директор ДП "Сетам": Зараз ніхто не готовий купувати землю за $15 тисяч

Михайло Соколов, заступник голови ВАР

Подаючи запити на отримання інформації з баз даних, реєстратор тим самим зберігає на себе свідчення. Тепер, якщо він порушує закон, це можна буде відслідкувати і притягнути його до відповідальності.

Якщо власник підприємства підозрює майбутню рейдерську атаку проти себе, він може внести до реєстру спеціальний запис. Відтоді із договорами можна здійснювати певні дії лише за наявності нотаріально засвідчених документів. Кожна довіреність має бути нотаріально засвідчена, а також відображена в електронному реєстрі. Якщо реєстратор прийме підроблену довіреність, його дії будуть збережені в реєстрі речових прав.

Також ми підготували поправку, яка стосується огородження земельної ділянки кілочками. Раніше, якщо передана в оренду ділянка не була огороджена кілочками, то на підставі цього договір про оренду можна було розірвати. Новий законопроект скасовує це. Ще одна поправка стосується спірних питань,пов’язаних із наявністю інформації про договори оренди як у Держгеокадастрі, так і в  реєстрі речових прав на нерухоме майно.  Згідно з поправкою справжнім власником цих прав є той, чиє ім’я вказане саме в реєстрі речових прав. Якщо в кадастрі інформація відрізняється, це проблема кадастру, а не людини, яка довела свої права.

Законотворці не назвали вартість створення електронного реєстру довіреностей. Можливі джерела фінансування – бюджетні та грантові кошти. Кандидат технічних наук Олександр Краковецький пояснює, що вартість залежить від типу реєстру, де він зберігається, хто і в який спосіб має до нього доступ, яка в нього архітектура та ступінь захищеності. На його думку, в державі загалом склалась погана  ситуація з електронними реєстрами, вони слабо захищені. Причиною цього, зокрема, є погане знання ІТ. За словами Краковецького інформаційні системи будуються за таким принципом, що дані не можуть бути видалені чи модифіковані без відомостей про те, хто і коли це зробив. Зазвичай є центральна компонента, доступ до якої є у невеликої кількості людей - власників реєстру. Юристи можуть вносити або модифікувати дані, але не видаляти їх. За даними платформи Opendatabot, у 2016 році з Єдиного державного рєстру зникло 72 компанії. Це може бути повязано з рейдерством, складністю процедури ліквідації і банкрутства підприємства та іншими причинами. Фахівці з кібербезпеки зауважують, що за допомогою шпигунських програм шахраї можуть проникати в реєстр, знімати з майна арешт, переоформлювати його тощо. Тобто вмотивовані рейдери можуть знайти спосіб для проведення махінацій. Але якщо вся документація таки буде переведена з паперового в електронний формат, то рейдерство подорожчає. Тобто зловмисникам доведеться викласти чималу суму хакерам, щоб ті змінили інформацію в системі. 

Це може знизити рівень посягань на аграрні підприємства. Однак на фоні повільного росту інших галузей економіки аграрний сектор досі залишається ласим шматком для шукачів наживи.

Присутні на форумі юристи запропонували свої правки до законопроекту 8121. Світлана Казанцева прокоментувала недоліки в діяльності антирейдерських комісій, а Андрій Наход зосередився на встановленні чітко визначеного покарання для реєстраторів-правопорушників.

Читайте також: Проти Леніна, або аграрії та експерти об’єднались для запуску ринку ріллі

 Світлана Казанцева, Херсон

Антирейдерська комісія була створена з метою виконання вимог законів «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та закону «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців та громадських формувань». Але порядок створення, діяльності та повноваження комісії регулювали не закони, а постанови Кабміну. Це дозволяє представникам Мінюсту під час судових засідань заявляти, що вони не порушували Закону. Тому в згаданих законах необхідно деталізувати діяльність комісії.

Поширена проблема в її роботі – невчасне інформування зацікавлених осіб про засідання комісії та розгляд скарги. Тому потрібно встановити чіткі вимоги до  формату оголошення засідань та подання скарг. Зокрема, скаржник повинен зазначити контакти усіх зацікавлених осіб, інакше скарга не прийматиметься до розгляду. Комісія мусить надсилати зацікавленим особам повідомлення про розгляд скарги разом з її копією за сім днів до засідання.

Андрій Наход, Національна асоціація адвокатів України, Львів

Потрібно встановити високі кваліфікаційні вимоги до державних реєстраторів. За вчинення правопорушення слід передбачити особисту матеріальну відповідальність  та позбавлення права займати посаду в органах юстиції протягом п’яти років. Щоб це стало можливим, необхідно детально прописати всі можливі порушення.

У "Порядку здійснення реєстраційних дій" та "Порядку здійснення акредитації суб’єктів реєстраційної дії" варто застосувати жорсткіші вимоги до підприємств і фірм, які мають доступ до державних реєстрів. Тоді таких фірм стане менше,  їх стане легше контролювати.

Доцільно повернути норму, що діяла до 2015-го року. Вона передбачала, що при скасуванні незаконної реєстраційної дії можна було отримати додаткові рішення суду про скасування наступних реєстраційних дій. Зараз цього немає, і поки йде боротьба за підприємство чи майно, воно перепродується та перереєстровується. Також слід технічно унеможливити доступ реєстраторів до інформації щодо корпоративних прав, на які накладено арешт.

Важливо на законодавчому рівні прописати, що таке рейдерство. Необхідно розробити інструкцію в рамках Кримінально-процесуального кодексу, яка б врегульовувала дії правоохоронців разом з представниками Мінюсту, коли надходить заява про перереєстрацію корпоративних або майнових прав.

Норма статті 197-1 Кримінального кодексу України про самозахоплення земельної ділянки викладена так, що незрозуміло як встановити факт самозахоплення і що далі робити. Має бути чіткий порядок дій для правоохоронців, органів Держгеокадастру, Мінюсту, який би вказував на те, хто має виїжджати на місце самозахоплення, які дії застосувати і які докази збирати. Також треба оновити методику, яка встановлює за рахунок втрат і збитків розмір шкоди, завданої самозахопленням земельних ділянок. 

Читайте також: Польові настрої: чим думки орендарів про ринок землі відрізняються від думок власників