Обрати приклад: як реформували земельний ринок в сусідніх країнах

Минулого тижня голова Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру Максим Мартинюк презентував пакет реформ земельного ринку України. Розроблені спільно з Міністерством регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ та за участі європейських партнерів з проекту технічної допомоги Twinning вони переслідують основну мету – ліквідувати корупцію, децентралізувати ринок та добитися раціонального використання землі.

Головне про українську землю

Основні пропозиції від Держгеокадастру: оформлення у власність земельних ділянок за два візити, запровадження кримінальної відповідальність за самовільне зайняття земельних ділянок, делегування органам місцевого самоврядування повноваження із розпорядження землями сільгосппризначення державної власності за межами населених пунктів, створення “земельного еBay” тощо (дивіть детально).

Втім, як це реалізується на практиці, невідомо. Україна давно стала рекордсменом за тривалістю і складності проведення земельної реформи. Мораторій на продаж земель діє в Україні з 2002 року. І щорічно навколо питання про його продовження або скасування проводяться жорсткі дискусії. Нещодавно Кабмін заявив, що наприкінці року він скоріше за все буде продовжений. 

Ні в одній державі не було такої невизначеності, хоча в багатьох з них - Росії, Молдові, Грузії, Литві, Угорщині, Бразилії - земельна реформа все ще триває. У кожній з цих країн приватна власність і ринок землі були сформовані з певною метою. Або забезпечити високий рівень сільськогосподарського виробництва, або розробити механізм соціального захисту сільського населення. На жаль, ці дві мети дуже складно поєднати. Експерти консалтингової компанії Сase-Україна проаналізували моделі земельної реформи в різних країнах, щоб зрозуміти, чи можна будь-яку з цих моделей приміряти на Україну.

Росія

Час проведення: 1990-2003 роки

Ефективність реформи: стимулів та інструментів для передачі земель в активний економічний обіг немає.

Принципи використання земель:

- Спеціальна процедура зміни цільового призначення сільгоспугідь, щоб уникнути махінацій;
- Обмежень розміру загальної площі земель у власності для неприпустимість розвитку латифундій немає; площа орендованих земель не обмежується, але СРК оренди становить не більше 49 років;

- Пріоритетне право на купівлю землі зацікавленими суб'єктами господарювання на ній для підтримки ринкових цін;

- Обмеження на продаж землі іноземцями та особам без громадянства;

- Виділення земель згідно з нормами Земельного кодексу і за рішенням місцевих рад.

Висновок: Незважаючи на законодавчу завершеність реформи, функціонування ринку неефективно. 85-90% земель знаходиться в публічній власності і передається власникам крізь ширму бюрократичних процедур. Проблеми з реалізацією прав власності на землю тривають. Дуже часто місцева влада і фермери по-різному інтерпретують законодавчі норми. Наприклад, для розбивки великих земельних наділів необхідна згода всіх членів колективу. Районні органи реєстрації часто уповільнюють процес з корисливих міркувань.
 

Молдова

Час проведення: 1991-1998 роки

Ефективність реформи: з 1,7 млн ​​га тільки 40 тис. га належить державі, земельний фонд роздроблений, кращі землі опинилися в руках приватних осіб

Принципи використання земель:

- Вільні відносини купівлі-продажу за домовленістю, або через нотаріально завірені договорів;
- Поняття нормативної ціни введено на законодавчому рівні згідно кадастровим характеристикам і оцінками територіальних органів;

- Обмежень щодо кількості землі у власності немає;

- Діє заборона на відчуження землі іноземцям, але особи, які мають подвійне громадянство, бути власниками землі можуть. Зараз обговорюється можливість легалізації доступу до землі іноземцям.

Висновок: Легітимність земельного ринку Молдови не створює основи для його гармонійної та ефективної роботи. Ціна на землю коливається від 4 тис 40 леїв. Через урбаністичні міграційні процеси вимирає село. Використання земель як комерційного механізму призвело до того, що ґрунти виснажені. Наступним етапом земельної реформи в Молдові буде розробка держпрограми консолідації земель сільгосппризначення невеликих фермерів в більш великі структури.

Грузія

Час проведення: 1992-1999 роки

Ефективність реформи: понад 930 тис. га земель приватизовані, державою створені адекватні механізми для реєстрації власності, користуванням наділами і формальні передумови для роботи ринку землі.

Принципи використання земель:

- Продаж проводиться за домовленістю, договором купівлі-продажу або за допомогою аукціону;
- Рілля, що знаходиться в держвласності, віддана в довгострокову оренду на 49 років за вартістю земельного податку;

- Проста процедура реєстрації земель - подається до місцевих органів самоврядування заяву, свідоцтво про приватизацію земель та план земельні ділянки;

- Встановлена мінімальна ціна продажу землі $ 40 за 1 га (середня вартість 1 га становить $ 400-700);
- Обмежень по площі продаваних земель немає;

- Право володіння землею іноземцями обговорюється, зараз нерезиденти можуть тільки успадкувати ділянку або отримати разом з купленим будинком;

Висновок: Процес передачі прав власності врегульовано добре, зловживання мінімізовані. Реформа сприяє розвитку фермерства. Через вигідних умов оренди, нерівномірного попиту на землю ринок знаходиться на стадії розвитку.

Латвія

Час проведення: 1991-1997 роки

Ефективність реформи: земельна реформа була проведена з метою денаціоналізації наділів, недійсними були визнані всі операції з літа 1940 року.

Принципи використання земель:

- Купувати і продавати землі можуть громадяни Латвії, держава, підприємства з латвійською реєстрацією, тобто іноземці (ними за останні роки викуплено близько 16 тис га.). Релігійні організації, зареєстровані в країні до літа 1940 роки;

- Всі операції передачі прав на землю погоджуються з місцевими реєстраційними органами і фіксуються в земкадастру;

- Обмежень за розміром подаються земель немає;

- Ціна на ділянку не може бути нижче його кадастрової оцінки, середня ціна 1 га землі коливається від 800 до 2000 євро.

Висновок: Незважаючи на те, що Латвія не є аграрною державою, ринок землі тут ефективно функціонує. При цьому з 25 найбільших компаній-латифундистів латвійцям належить тільки 10. Найбільший зелевладелец в країні - шведська компанія Bergvik ського, їй належить близько 60 тис. га.

Литва

Час проведення: 1991-2013 роки

Ефективність реформи: основними господарюючими суб'єктами є невеликі фермерські господарства.

Принципи використання земель:

- Обмеження на покупку землі для фізосіб - 300 га, юросіб - 2000 га.

- Права резидентів і нерезидентів однакові;

- Сплачується податок на землі сільгосппризначення, розмір якого залежить від обсягів сільгоспвиробництва, прибутку;

Висновок: Ситуацію в країні складно назвати успішною. Бюрократія і поява нових гравців на ринку, які витіснили більш слабких учасників, призвели до того, що формування прав власності, ринкових відносин у земельній сфері триває.
Найбільша проблема в Литві - відсутність попиту на агропродукцію. Тренд небажання займатися фермерством, протистояння місцевих та іноземців, відсутність стабільності і високі ризики ніяк не стимулюють галузь.

Естонія

Час проведення: 1990-зараз

Ефективність реформи: передача земель приватним власникам триває, багато договорів зависли через неузгодження місцевою владою.

Принципи використання земель:

- Перевагу оренді земель перед продажем;

- Іноземці (громадяни країн ЄС) можуть брати участь в операціях купівлі-продажу земель за умови використання її в сельхозцелях не менше ніж через 5 років;

- Для громадян країн, що не входять в ЄС, дозволено використання не більше 10 га земель, дрібні ділянки продаються вільно, незалежно від громадянства;

- Обмежень за розміром площі угідь немає;

Висновок: Через неповну приватизацію та невизначеність оренда землі стає все більш популярною. Держава контролює використання орендованих земель, іноземцям належить зараз близько 5% земділянок. Крім того, після вступу до ЄС місцеві сільгоспвиробники отримують адресні дотації в залежності від розміру ділянок. При цьому інформація про використання земель знаходиться в публічному доступі.

Польща

Час проведення: 1990-2004

Ефективність реформи: ринок функціонує і є інвестиційно привабливим. В середньому щорічно купується і продається 300-400 тис. га сільгоспугідь. Ціни на землю досягають $ 1500 за га.

Принципи використання земель:

- Держземлі площею до 500 га продаються через Агенство сельхознедвіжімості.

- Більшість договорів реєструються для покупок не більше 100 га;

- Діє мораторій на продаж землі іноземцям;

- Оренда не поширена (близько 2% фермерів працюють на орендованих площах), оскільки діє податок на землю;

- Приватний фермер повинен володіти або орендувати не більше ніж 300 га угідь, мати профільну освіту і управляти фермою особисто.

Висновок: Ринок активно і ефективно працює. Це сприяє розвитку фермерства в країні - вже зараз близько 2 млн га обробляють приватники, у власності яких від 100 до 400 га землі.

Угорщина

Час проведення: 1989-зараз

Ефективність реформи: багато фермерів виставили землю для оренди через неможливість ефективного ведення господарства. Діє система підтримки фермерства на 5 років і оренда стала частиною субсидій, тому стало вигідніше користуватися землею, ніж володіти нею.

Принципи використання земель:

- Більше половини земель знаходяться в оренді;

- Фермери часто об'єднуються і працюють як фермерські господарства;

- Держава активно регулює земельні відносини - Земельний банки і Земельний фонд кредитують і викуповую наділи у селян;

- Пріоритетне право покупки земель - у осіб, зацікавлених у сільгоспдіяльності;

- Діє мораторію на передачу земель іноземцям;

- В одних руках може бути состредоточено не більше 300 га.

Висновок: Землі Угорщини знаходяться в обороті, але ринок складно назвати відкритим і вільним через активне втручання держави. Цінова ситуація нестабільна через спекулятивні явищ. Відмовляються угорці від сільгоспземель в разі небажання працювати в агробізнесі.

Марія Бровінська

фото: sovetclub.ru