Нова структура земельного ринку. Куди і чому ринок йде від оренди землі?

Щодня я спостерігаю не лише за законодавчими змінами на ринку землі, а й за загальними тенденціями, офіційною статистикою, динамікою змін в різних областях. І вже другий рік поспіль чітко прослідковується одна важлива тенденція - ринок землі поступово переходить від оренди на інші правові інституції. Чому? Тому що оренда – найдорожчий і найбільш зарегульований правовий механізм використання земель в Україні. Дорого і незручно, в порівнянні з іншими правовими інституціями. Ринок це відчув і швидкими темпами відмовляється від оренди.

Чому ж оренда найдорожчий варіант для використання землі в Україні?

Згідно вимог Податкового кодексу України, орендна плата за землю має бути визначена у розмірі від 3% до 12% відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а у випадку отримання права оренди – може бути ще більшим. Враховуючи історичне зростання нормативної грошової оцінки в Україні, ставки орендної плати (ще 10 років тому досить рідко можно були зустріти ставку вище ніж 3%, а зараз "стандартною" є ставка на рівні 10-12% від грошової нормативної оцінки), сільськогосподарський ринок почав поглядати все більш у бік емфітевзису, де плата є значно меньшою. Ті, що використовують землю для цілей будівництва, споглядають у бік суперфіцію, ті, хто шукає значного здешевлення і планують використовувати землю для певних обмежених цілей, – у бік сервітуту. Отже, основна причина відходу ринку від оренди – її занадто висока ціна та стрімке зростання нормативної грошової оцінки, що виступає базисом для обрахунку орендної плати.

Друга причина – це велика кількість можливостей для оскарження договору оренди землі. Візьмемо досить просту ситуацію. Юридична особа укладає договір оренди згідно вимог Закону України "Про оренду землі" (надалі "Закон"), зазначивши серед істотних умов лише ті, що передбачені Законом. Проте, в Україні досі діє Постанова Кабінету Міністрів України "Про затвердження Типового договору оренди землі" від 3 березня 2004 р. № 220 (типова форма договору оренди землі) (надалі "Постанова"), яку, враховуючи положення Господарського кодексу України, мають використовувати юридичні особи. Різниця між кількістю істотних умов, вказаних у Законі і у Постанові, – вражаюча. І от цією розбіжністю досить часто користуються рейдери. Звичайно ж, незнання законодавства не звільняє від відповідальності, але, погодтеся, що тут є і значуща недбалість з боку держави, яка, не дивлячись на наявність колізії, вже котрий рік цю проблему не вирішує. Сумно.

Третя причина, чому оренда перестає бути цікавою для ринку, – занадто її регулюють. Та ж сама постанова настільки детально регулює питання оренди, що по деяких питаннях це зайве, а інколи і безглуздо. Але мусимо виконувати.

А що ж з іншого боку?

А з іншого боку є:

1. Емфітевзис (право використання чужої земельної ділянки для сільськогосподарських потреб) – дешевший механізм в частині розміру оплати і, одночасно, більш економічно вигідний, бо право емфітевзису можна відчужувати. Більш гнучкий через відсутність типової форми. Так, в емфітевзис можна передати лише землі сільськогосподарського призначення, і це певним чином обмежує використання емфітевзису, проте, я не знаю жодного землекористувача, який би перейшов від оренди на емфітевзис та шкодував. Жодного. Дешевше, краще, вигідніше, ніж оренда, – це загальне враження від емфітевзису.

Суперфіцій (право забудови чужої земельної ділянки) – дешевший в декілька разів за оренду, і, так само більш гнучкий через відсутність затвердженої типової форми. Ним жваво користуються ті, що багато будують, знаючи, що різниця у платі між орендою і суперфіцієм дуже значуща. Звичайно ж, у різних регіонах України по-різному, проте загалом суперфіцій дешевший десь у 3-6 разів. До того ж і судова практика підтверджує, що суперфіцій – правовий механізм, за яким виникає не так багато судових спорів. Це також важливо для ринку.

Сервітут – це право власника або землекористувача земельної ділянки чи іншої зацікавленої особи на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками). Враховуючи що сервітут можно встановити на не всю земельну ділянку, а лише на її частину, що документація щодо встановлення сервітуту готується в рази швидче і дешевше, ніж для оренди, що відсутня типова форма для цього виду договорів (а, отже, є певна гнучкість для сторін), що перелік сервітутів, визначений у законодавстві не є вичерпним – все це дає дуже широкі можливості щодо "наповнення сервітуту", його ціни та швидкості оформлення. І тут нема навіть що порівнювати з орендою: дешевше, простіше, швидше, надійніше.

Окрім того, судова практика чітко свідчить про "однозначні" погляди різних судів щодо проблем, які виникають при використанні суперфіцію, сервітуту та емфітевзису. В той час коли з орендою – глибина і "різномаїття" рішень суду з одного того ж питання дуже істотна. Тому ринок поступово відходить від оренди, бо мріє про різні можливості використання землі за розумну, обгрунтовану ціну. І що важливо – захищені "можливості".