(Не)відкривати: що думають експерти про ринок землі

Олександр Ткачов, начальник відділу інвестиційного аналізу аналітичного департаменту Компанія Pro-Consulting:

- Потрібно розуміти, що запуск ринку земель в Україні має на увазі не тільки їх продаж і покупку, але і оренду. Однак сьогодні немає остаточного розуміння правил роботи на ринку. Більш того, на даний момент є ряд свідків і об'єктивних політичних і економічних чинників, які можуть негативно позначитися на всьому проекті.

Що стосується фінансової системи, то на даний момент не розроблені достатні механізми кредитування і страхування ризиків при запуску ринку с/г земель в Україні. Банки мають високі відсотки «неповернень» по кредитах за попередні роки, а варіантів доступу до дешевих фінансових ресурсів на тлі девальвації гривні залишається все менше. Резюмуючи можна сказати, що на сьогодні фінансова система України скоріше не готова до «запуску» ринку с/г земель; повинен пройти період відновлення довіри населення до національної валюти і банківської системи в цілому.

Якщо говорити про фінансові інструменти, які можна застосувати для забезпечення грошима ринку землі, то потрібно розуміти, що дане питання багато в чому залежить від формату запуску землі - наприклад, чи буде це поетапний запуск, чи будуть обмеження на покупку/продаж і т.д. Можлива розробка таких фінансових інструментів для забезпечення грошима землі:

- створення системи гарантованих кредитів, запорукою яких буде виступати земля;

- різні розстрочки для фермерів, які будуть купувати землю (їх формат вимагає додаткового обговорення, але може формуватися за принципом першого внеску і подальшого погашення);

- запровадження пільгового кредитування для покупки землі (передумови зараз вже видно, наприклад, у вигляді зниження облікової ставки НБУ).

Сергій Щепанський, голова правління АГРОПРОСПЕРІС БАНК:

- Дійсно, якщо людина (фізособа) купує землю, використовуючи споживчий кредит, відсоток буде відносно високий. Це схоже на масове кредитування покупки комерційної іпотеки до кризи 2008 р. Результат усім відомий, тому банки будуть закладати у відсотки по кредитах підвищені ризики через відсутність у клієнта контрольованого джерела коштів на погашення. Або взагалі не будуть видавати такі кредити, поки немає прозорого й ліквідного ринку землі.

У той же час, якщо право на покупку землі отримають агропідприємства (юридичні особи), виникне зростання конкуренції між банками за «земельні» кредити і зниження ставок. Аграрії будуть купувати землю, щоб підвищити стабільність діяльності та отримати можливість здійснювати довгострокові інвестиції. Такі клієнти зможуть отримати фінансування під ставки на рівні або нижче від діючих сьогодні по агро-кредитах. Банки вже зараз готові збільшувати кредитування аграріїв, особливо малих і середніх, тому додаткове забезпечення у вигляді землі збільшить пропозицію фінансування. З розвитком ринку і підвищенням ліквідності землі ставки будуть падати.

Я не чув про спеціальні інструменти для фінансування покупки землі в країнах, де ринок відкритий і працює. Необхідність специфічних продуктів виникає, коли відсутні ринкові відносини учасників (продавці, покупці, кредитори), або ринок працює з істотними обмеженнями. І навіть у цьому випадку більш важливим є дотримання встановлених правил і передбачувана законодавча й судова практика. Це дозволяє знижувати вартість фінансування, не закладаючи в неї ризики невизначеності.

Андрій Колпаков, керуючий партнер аналітичної групи Da Vinci AG:

- У випадку з Україною не логічно створювати якусь нову систему, яка б створювала якийсь інструмент преференцій для групи учасників ринку. Будь-яка додаткова система в Україні перетвориться в схему. Грубо кажучи, якщо будуть преференції по запозиченню для фермерів, то це поставить їх у нерівні умови із середнім, великим бізнесом і ТНК. Більш того, подібні преференції в Україні можуть легко перетворитися в схему в інтересах обраних представників великого бізнесу. Тому, якщо запускати ринок землі, то його потрібно запускати без можливостей схематики. Інакше в цьому немає ніякого сенсу. Адже в іншому випадку реформа перетворитися на банальний переділ бізнесу.

Андрій Мартин, доктор економічних наук, завідувач кафедри землевпорядного проектування Національного університету біоресурсів і природокористування України:

- Що стосується того, за які кошти буде купуватися земля і чи потрібні для цього кредити, то тут слід розуміти одну просту річ – принциповою особливістю ринкових земельних відносин є те, що ринок збалансовує «хотєлкі» продавців і можливості покупців. Інакше кажучи, ви ніколи не зможете продати земельну ділянку за більшу суму, аніж є у розпорядженні потенційних покупців. Таким чином, якщо законодавець встановить, приміром, жорсткі обмеження щодо кола потенційних набувачів прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, надавши право купувати землю лише працюючим сільськогосподарським товаровиробникам, то через обмежену кількість потенційних покупців ціна буде доволі помірною.

Що стосується кредитування, то в принципі потреба в ньому є завжди. При цьому наявні зараз у агробізнесу права оренди нормальною заставою виступати не можуть, адже це не права власності.

Держава може на першому етапі запуску ринку запровадити програму здешевлення кредитів на придбання земельних ділянок у власність для фермерів. Якщо кредит видаватиме комерційний банк, а держава покриватиме частину відсотків, аби кредит не ставав занадто обтяжливим для фермера, то цей варіант, скоріше за все, влаштує багатьох сільгоспвиробників.