На аукціон: які наслідки мають зміни в Земельному кодексі

31.03.2016 р. Президент України повернув із підписом проект Закону про внесення змін до Земельного кодексу України щодо проведення земельних торгів (надалі – «Закон»). Це означає, що вже з моменту публікації даного Закону, він стане обов’язковим для всіх.

Що ж зміниться? Закон передбачає випадки, коли має проводитись аукціони щодо передачі права на землю у тому числі з розташованими на земельних ділянках об’єктами нерухомого майна державної або комунальної власності; це стосується відчуження права власності, оренди, суперфіцію або емфітевзису. Так, положенням ст. 134 Земельного кодексу України (надалі – «ЗК України») передбачається, що земля може бути відчужена у разі, коли буде проведений земельний аукціон. Таке відчуження проводиться за окремими лотами на конкурентних засадах.

Аукціон передбачає відкритість та рівність для всіх його учасників; такий аукціон проводиться за принципом публічності. Аукціон організовується і проводитись органами місцевого самоврядування. До таких аукціонів може мати доступ, як громадськість, так і преса або інші треті особи, які потенційно можуть здійснювати моніторинг за законністю відчуження земельних ділянок. Збільшення випадків, коли має проводитись аукціон, і зменшення, відповідно, виключень, коли аукціони не повинні проводитись, – зробить процедуру передачі земельних ділянок відкритою, рівною для всіх учасників і забезпечить її публічність.

Проте, ч. 2 цієї ж статті ЗК України передбачені випадки, коли аукціон не має проводитись. Таких виключень передбачалось близько – 25-ть. Певна кількість виключень ліквідована у зв’язку із прийняттям Закону, проте залишились ще – 17. Законом виключаються в ч. 2 ст. 134 ЗК України:

• абзац 6, який передбачав передачу земельної ділянки в оренду державним та комунальним підприємствам, бюджетним установам, вищим навчальним закладам, а також господарським товариствам, у статутному капіталі яких державна або комунальна частка акцій (часток, паїв) перевищує 60-т відсотків;
• абзац 14, який передбачав передачу в оренду без проведення аукціонів земельні ділянки для створення озеленених територій загального користування;
• абзац 16, який передбачав передачу в оренду без проведення аукціонів земельні ділянки державної та комунальної власності громадянам для ведення фермерського господарства, ведення особистого селянського господарства, ведення садівництва, будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), індивідуального дачного будівництва, будівництва індивідуальних гаражів, для сінокосіння і випасання худоби, для городництва;

Фактично абзац 16 був змінений і викладений в наступній редакції: «передачі громадянам земельних ділянок для сінокосіння і випасання худоби, для городництва».

• абзаци 17, 21, які дублювали абзаци 10, 12;
• абзац 18, який передбачав можливість отримання без аукціонів в оренду земельних ділянок для розміщення інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції;
• абзац 20, який передбачав можливість отримання надання земельної ділянки, викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності для забезпечення таких потреб;
• абзац 23, який передбачав можливість отримання без аукціонів земельні ділянки для здійснення концесійної діяльності;
• абзац 26, який дозволяв визначати додаткові випадки передачі земельних ділянок в оренду без проведення земельних аукціонів в обхід ЗК України, іншими законами.

Залишається питання про інші 17-ть виключень, які містяться в ч. 2 ст. 134 ЗК України. Парламент України вважає, що в цих виключеннях немає ризику, а тому залишив їх діючими. Такі 17 виключень будуть реалізовуватися без проведення аукціону, а тому певна кількість землі може бути відчужена поза аукціонами.

Поряд з цим, як зазначається в пояснювальній записці до Закону, існують проблеми у законодавчому регулюванні процедури проведення земельних торгів. В умовах постійного браку коштів у місцевих бюджетах, органам місцевого самоврядування важко знайти кошти на розробку землевпорядної документації для формування земельної ділянки, проведення її нормативної та грошової оцінки тощо. Законодавець вважає, що більш доцільним є надання можливості покладення цих витрат на виконавця торгів (ліцензовану організацію, яка проводить аукціон), із наступним їх відшкодуванням переможцем аукціону. Вказана норма існує в ч. 5 ст. 136 ЗК України, проте містить деякі неточності.

Тепер Законом пропонується внести відповідні зміни до положень ЗК України [в т.ч. до ч. 5 ст. 136 ЗК України], якими врегулюється питання про відшкодування витрат на проведення аукціону. Такі зміни були внесені, згідно з положеннями Закону, в ч. 5 ст. 135, ч. 5 ст. 136, частини 3 – 4, 8 ст. 137 ЗК України. Відповідні зміни вирішили технічні питання про договірні відносини, про порядок відшкодування тощо. Дані зміни збільшать в місцевих бюджетах надходження коштів, які переможці аукціонів будуть сплачувати як компенсацію за організацію і проведення аукціону.

Наведене вище дає підстави зробити висновок, що введення в дію Закону зменшить корупційну складову в процесі розпорядження земельними ділянками, що перебувають в державній або муніципальній власності, і допоможе вирішити питання щодо розробки землевпорядної документації для формування земельної ділянки, проведення її нормативної та грошової оцінки.