Договори оренди землі в 2020 році. Аграрії готуються захищати свої активи

Світова економічна нестабільність напряму пов’язана зі світовою геополітичною нестабільністю, військовими конфліктами та ударом коронавірусної інфекції COVID-19. Безумовно, економічна криза не омине і Україну. У пошуках виходу із складної ситуації Верховна Рада України таки ухвалила Закон щодо обігу земель сільськогосподарського призначення.

За таких перспектив землевласники починають активно переглядати свою стратегію у бік розпорядження земельними активами, землекористувачі продовжують займатися убезпеченням набутого права оренди і визначаються з найефективнішими механізмами захисту такого права.

Закон + Договір = 1?

Закон України «Про оренду землі» закріплює перелік випадків, за яких договір оренди землі може вважатися припиненим, однак, вказаний перелік не є вичерпним. Так, сторони на момент укладення договору оренди земельної ділянки, можуть наряду з істотними умовами, передбаченими Законом, домовитися й про інші умови, за яких договір припиняється без згоди на те землекористувача (перехід права до нового власника, погіршення родючості землі та ін.).

Таким чином, кожен договір оренди земельної ділянки може бути особливим і виходити за рамки регулювання положень Закону. У свою чергу, багато хто з орендарів не зважають на умови укладених договорів, взяті на себе зобов’язання за договірними відносинами, та на підстави для їх розірвання.

Зміна власника — підстава для розірвання договору

За загальним правилом, перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі, у порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря — не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Однак, в договорах, укладених переважно в період з 2004 по 2011 роки, була закладена підстава припинення договору оренди земельної ділянки у випадку переходу права власності на неї до нового власника.

І аналіз Єдиного державного реєстру судових рішень свідчить, що суди в такому випадку захищають права власників землі, задовольняючи заяви про розірвання договорів оренди (справа № 624/423/16-ц).

Сумлінно платиш — спиш спокійно!

На практиці зустрічаються непоодинокі випадки, коли землекористувачі легковажно ставляться до своїх обов’язків зі сплати орендних платежів за користування земельними ділянками. І така, на перший погляд, «економія» може вартувати власнику бізнесу занадто дорого — втратою основного масиву земельного банку.

Верховний суд, надаючи оцінку нормативно-правовому регулюванню питанню систематичності орендної плати, зазначає, що разове порушення умов договору оренди земельної ділянки зі сплати орендних платежів не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Водночас, систематичність як підстава для розірвання договору оренди — це два та більше випадки несплати орендної плати передбаченої договором оренди земельної ділянки (справа № 657/3077/17-ц).

Варто зазначити, що в рамках вищевказаної справи судами було надано правову оцінку діям орендодавця з ухилення в отриманні орендної плати від орендаря. ВС не взяв до уваги доводи ПП «Чаплинське-1» і зазначив, що відповідач міг виконати зобов’язання зі сплати орендної плати шляхом внесення орендних платежів за користування земельною ділянкою на депозит нотаріуса (нотаріальної контори).

Раціональне використання землі - постулат орендаря

Відміна у 2015 році норми Земельного кодексу в частині використання земель відповідно до проектів землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь, жодним чином не нівелює обов’язку орендаря працювати в полі з дотриманням усіх заходів з охорони земель, передбачених відповідним Законом.

Так, ВС у справі № 173/1086/14-ц сприйняв аргументацію і докази фізичної особи-власника земельної ділянки з приводу допущених ПП «СТД-Агро» порушень умов договору оренди земельної ділянки в частині несплати орендної плати в період з 2012 по 2015 роки, та в частині допущених орендарем порушень збереження стану земельної ділянки, що призвело до погіршення стану родючості земельної ділянки і втрати її корисних властивостей. Варто зазначити, що в рамках цієї справи була проведена судова еколого-агрохімічна експертиза, яка підтвердила допущення орендарем істотного погіршення агрохімічного стану та стану родючості ґрунту через некомпенсовані втрати гумусу та поживних речовин (азоту, фосфору, калію) у зв'язку з тим, що поле, на якому знаходиться земельна ділянка, протягом 2011−2015 років засівалася виключно соняшником. Такий агрохімічний фон та стан родючості ґрунту на земельній ділянці відповідає тому, що зафіксований в агротехнічному паспорті поля, та характеристиці як погіршення (деградації) через дегуміфікацію (втрати гумусу) та виснаження.

ВС було встановлено причинно-наслідковий зв’язок між нераціональним використанням земельної ділянки та погіршенням агрохімічних показників родючості, і допущенними порушеннями орендарем істотних умов договору, в результаті чого касаційну скаргу позивача було задоволено.

Рекомендації

Наведені питання є актуальними, однак далеко не єдиними, які виникають у процесі ведення агробізнесу. В умовах наближення світової економічної кризи, зі стартом обігу земель сільськогосподарського призначення, варто бути максимально пильними та уважними до основного активу — землі. Кожна ситуація є індивідуальною, особливою, іноді унікальною, однак, існують на перший погляд прості, усім зрозумілі кроки, які дозволять тримати руку на пульсі завжди:

— комплексний юридичний аудит укладених договорів оренди земельних ділянок щодо виявлення специфічних умов і ризиків розірвання договорів та внесення змін до таких договорів;

— перевірка належності і добросовісності виконання істотних умов за усіма договорами оренди земельних ділянок та усунення виявлених порушення;

— бухгалтерський аудит і перевірка бухгалтерської звітності зі сплати орендних платежів за користування земельними ділянками та усунення виявлених порушень.

Щедрих вам врожаїв!