Земля: ринок приречений на появу нових гравців

Співзасновниця Land Club Дарія Ісакова відзначає, що вже сьогодні ринок земель сільськогосподарського призначення виглядає живим, і продавати землю легше, ніж будь-що інше. Та поки що він залишається ринком «дрібних покупців». Коли ситуація зміниться?

Чекаємо на 2024

Та поки що ринок землі є неповноцінним і має специфічні риси. Ситуація покращиться у 2024 році, коли законодавство не буде створювати стільки перепон, коли доступ на ринок отримають юридичні особи і, відповідно, можна очікувати на фінансування шляхом банківських операцій.

Фахівець із земельних відносин Олександр Колотілін, співзасновник Land Club, в.о. Голови Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру (2017−2019), розповідає:

— Ринок землі відкрився як «напівбазар». Гуртові покупці прийдуть у 2024 році. Поки ж вимальовуються два види ринку: орендованої та неорендованої землі, і ціни там різняться у півтора рази. І навіть, володіючи ресурсами, сьогодні складно вчинити переділ на ринку с/г земель.

Фото: Agravery.com

Найближчим часом сплеску активності на ринку землі не очікує і Алекс Ліссітса, ініціатор Land Club, генеральний директор агрокомпанії ІМК:

— Реальний ринок землі з великою кількістю трансакцій почнеться з 2024 року. Поки сплеску не очікується, раніше 2024 р. зворушень не буде. Проте, ми спостерігаємо, що ціни на сільськогосподарську продукцію зросли, і одразу піднялися ціни на основні засоби та добрива. Слідом підтягнулися ціни на ЗЗР, техніку. В результаті такого зростання власники земельних паїв почали очікувати вищої ціни на землю. Також слід відзначити прояви глобальної інфляції. І лише той факт, що азотні добрива досягли рекордно високих позначок за останні 20 років плюс зростання цін на енергоносії, змушує замислитися над тим, що структура витрат у сільському господарстві може змінитися. І це також вплине на ринок землі.

Читайте також: Дорогі харчі. Чому хліб подорожчає ще більше?

«Земельні зради року»

Окрім того, стримують розвиток ринку землі певні технічні моменти. Олександр Колотілін відзначає низку «земельних зрад року»:

— Звісно, відкриття ринку землі є позитивним явищем. Проте, ті умови, в яких він запускався, були не дуже сприятливими. Зокрема, слід згадати, що нотаріусів почали навчати щодо оформлення угод лише першого липня 2021 року, коли ринок вже запустили.

Фахівець із земельних відносин Денис Башлик, співзасновник Land Club, Голова Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру (2019−2020), додає:

— Бачимо пряму залежність між ціною на землю сільськогосподарського призначення та кількістю нотаріусів у регіонах… Також ви чули про несправності з автоматичним оцінювачем землі, тому держава часто бере ціни на землю з інтернет-порталу OLX. Тобто ціна на землю при укладенні угод офіційно не реєструється і це досі, на жаль, не є обов’язковим, що гальмує формування ринкової ціни. Зрештою, якщо аналізувати угоди, де ціни таки реєструються, — середня ціна перевищує 1 252 доларів за гектар, офіційна статистика вказує 1300 доларів за гектар.

Фото: Agravery.com

Ще раз про міфи, або хто купляє землю

Наразі агарна спільнота по-різному ставиться до ідеї впровадження ринку землі сільськогосподарського призначення. Сталими є побоювання щодо скупки землі іноземцями, зубожіння українського села внаслідок вільного продажу земель тощо. Олександр Клотілін намагається їх спростувати:

— Міфи щодо земельного ринку існують, як і раніше. Щодо «обкрадання» села внаслідок функціонування земельного ринку, можу спростувати такі побоювання з власної практики. Поїздивши по регіонах і побачивши власників паїв на власні очі, зазначу, що люди отримують близько 100 доларів з гектару орендної річної плати. У разі продажу паю, його власник в один момент отримує умовно орендну плату за 12 років, адже середня ціна орендованої землі становить — 1 200 доларів за гектар. Якщо взяти до уваги той факт, що, як і раніше власники паїв на 70% проживають у селах і перебувають у віці понад 60 років, то, звісно, це має сенс.

Якщо взяти обсяг ринку, то наразі, за даними Land Club, щомісяця продається 18 700 га землі, або 5 155 унікальних продавців щомісяця продають землю.

— Як казав Альф: ця косметика сама себе продає, — жартує щодо продажів землі Дарія Ісакова.

Загалом очікується, що наступного року на продаж буде виставлено 300 тис. га, що складе 1,1% від загальної кількості земель с.-г. призначення.

— Середній розмір проданого паю — 3,6 гектара. Лідирують за продажем Харківська, Кіровоградська та Дніпропетровська області. За статистикою, більшість нотаріусів, які мають доступ до всіх необхідних реєстрів, кадастру та ін., працюють саме у даних регіонах, — відзначає Денис Башлик.

Побоювання, що землі скуплять агрохолдинги, поки не підтверджуються. 80% інвесторів, з якими працює Land Club — до агробізнесу взагалі не мають жодного відношення. Більшість купують землю, аби просто вигідно вкласти свої кошти: їх не цікавить те, де розташовані ділянки, головне, щоб вони були в оренді та оброблялися.

Читайте також: Дмитро Ємельченко, KSG Agro: Ми отримали рекордні показники врожайності за останні 10 років

Нові гравці земельного ринку

Тренд на посередництво при укладанні угод щодо купівлі-продажу земель посилюється. Надавати ці послуги почали і відомі інвестиційні фінансові компанії, і організації на кшталт Land Club. Та у майбутньому таких гравців на ринку ще побільшає, вважає Алекс Ліссітса:

— Це буде питання, хто кому довіряє, та, звичайно, одну з провідних ролей буде грати професіоналізм і помірна ціна за послугу. Інвестор завжди прагне максимум детальних даних щодо земельної ділянки. Я впевнений, що на ринку почне з’являтися велика кількість компаній, які будуть займатися купівлею—продажом землі та допомогою в цьому. Все тільки починається. Буде велика кількість місцевих команд — не сумніваюсь у цьому. Але конкуренція — це можливість покращуватися. До того ж вища ліквідність — це завжди плюс.