Відносини між орендарем та землевласником: як регулювати?

Агровиробники щодня стикаються з ризиком втрати земельного банку. І, найцікавіше, на практиці самі ж збільшують ці ризики. Наразі аксіома - земельний банк агрокомпанії  складається з земель, власниками яких є люди. Тож з ними треба налагоджувати відносини, будувати партнерські стосунки.

Тут, я б виокремила три дії, які має робити кожен орендар. 

Перше - раз або два рази на рік проводити збори з землевласниками. Заздалегідь встановити конкретну дату та місце  проведення, щоб кожен з бажаючих міг бути присутнім на них. Важливо, не тільки почути людей, а й встановити контакт, обговорити хвилюючі питання та надати на них обґрунтовані відповіді, бути в курсі, які проблеми турбують власників земельних ділянок. Надати можливість ознайомитись зі звітом по виплаті орендної плати, сплаті податків до державного бюджету, обговорити проекти та плани на поточний рік. Це повинно стати традиційним для кожного власника аграрного бізнесу.

Багато власників земельних ділянок навіть не знають, хто користується їхніми землями, тож їм буде все рівно й хто користуватиметься нею далі. Натомість, на деяких підприємствах створюються цілі відділи, відповідальні за співпрацю із громадянами. Встановлюється графік прийому громадян, щоб кожен охочий міг підійти у визначені місця, висловити побажання щодо розвитку місцевості, або розповісти про свої проблеми. Створюються «гарячі лінії». Все це дозволяє уникати проблем в майбутньому та сприяти лояльному ставленню до орендаря з боку власників землі.

Наступним важливим видом підтримання тісних зв’язків із власниками земельних ділянок є активна участь у розвитку інфраструктури та покращенню благоустрою сільської місцевості. Необхідно уважно ставитись до життєвих проблем селян та реалізовувати соціально значущі проекти, виділяти кошти на дитсадки, медзаклади, закуповувати шкільним закладам необхідний інвентар, розчищати дороги взимку та здійснювати їх поточний ремонт тощо. У селі дуже ефективно працює сарафанне радіо, тому думка кожного односельчанина буде транслюватися у загальне враження про вас як людину і професіонала. Чим вище така оцінка - тим більше шансів зберегти землю.  

Але не забувайте й про вчасні  розрахунки за орендовані земельні ділянки. Договором оренди визначається розмір орендної плати, порядок та форма виплати - гроші, товари чи послуги. Оперативні виплати створють гарне враження про орендаря, характеризують його як відповідальну особу, а також дають підстави довіряти йому. Систематична несплата орендної плати за користування земельними ділянками скоріше за все скоротить зменшення земельного банку.

Про договори мовою законів
Згідно статті 96 Земельного Кодексу України землекористувачі зобов’язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату. Тобто, орендодавець має вправі вимагати від Орендаря своєчасного внесення орендної плати (абз. 5. ч.1. ст. 24 Закону України «Про оренду землі»). Відповідно до п. «д» ч.1. ст. 141 Земельного Кодексу України передбачено підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Згідно ч.2. ст. 651 Цивільного Кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однією із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні Договору.

Тобто, у випадку систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою відбувається порушення умов договору оренди, що є підставою для звернення до суду із позовом про дострокове розірвання договору оренди. Згідно зі статтею 610 Цивільного Кодексу України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Таким чином, неналежне виконання умов договору, невиконання обов'язку зі сплати орендної плати також є порушенням умов договору оренди земельної ділянки, яке дає право орендодавцю вимагати розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена у подальшому заборгованість. Вищезазначена правова позиція висловлена у постанові Верховного Суду у складі об’єднаної палати Касаційного цивільного суду у справі № 183/262/17 від 06 березня 2019 року.

Щоб уникнути конфліктних ситуацій в майбутньому, радимо уважніше підходити до складання договору оренди землі, особливо в частині орендної плати. Договором треба чітко передбачити спосіб розрахунку (готівковий, через касу агропідприємства, безготівковий, чи виплата в натуральній формі (зерном, пшеницею, тощо) та умови його здійснення (часткова виплата або повністю вся сума). Якщо орендодавець виявить бажання отримувати плату в натуральній формі – Договором необхідно зафіксувати перелік продукції, кількість, порядок та строки поставки, а також спосіб оцінки вартості продукції.

Аби захистити орендаря від недобросовісного орендодавця, рекомендуємо зафіксовувати факт виплати орендної плати документально. В іншому випадку довести таку сплату буде неможливо. Факт здійснення розрахунків з орендодавцями буде безспірним підтвердженням добросовісного виконання перед ними зобов’язань. 

Але, підтримуючи стосунки із власниками землі, треба бути уважним, укладаючи договори оренди земельної ділянки. Слід перевірити повноваження власника та узгодити всі істотні умови, які в подальшому можуть вплинути на долю вашого земельного банку.